나이스옥션 법원경매 창원 2025타경12402 [1] 경상남도 창원시 의창구 북면 감계리 232-1 창원감계아내에코프리미엄2차 207동 4층403호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 창원시 의창구 북면 감계리 소재 '창원북면고등학교' 북동측 인근에 위치하며, 부근은 아파트단지 및 근린생활시설, 학교 등으로 형성되어 있어 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 간선도로와의 거리, 대중교통의 이용 등 제반 교통사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 23층 건물 중 제4층 제403호로서 (사용승인일: 2019.01.18) 외 벽: 몰탈위 페인팅 등 마감, 내 벽: 벽지 및 타일 등 마감, 창 호: 샷시창호 입니다. *폐문부재로 정확한 내부확인은 조사치 못하였습니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수시설, 난방설비 및 소화설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대지권의 목적이 되는 토지는 2필지 일단의 부정형 평지 토지로서, 아파트 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

북측으로 대로3류에 접하고, 서측으로 중로1류에 접하며, 동측 및 남측으로 노폭 약7m내외의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

1) 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(감계지구), 대로3류(폭 25m~30m)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(창원북면고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>, 하천구역(※지형도면 미고시로 하천담당[☎212-3731]에 별도확인)<하천법> 2) 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(감계지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역(그외지역 200m제한 조례참조)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(창원북면고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(폐수)<물환경보전법>, 공장설립승인지역(1호)<수도법>

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

(1)임대관계: 미상입니다. (2)기 타: 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

창원지방법원 2025타경12402 (1)

1.2. 소재지

경상남도 창원시 의창구 북면 감계리 232-1 창원감계아내에코프리미엄2차 207동 4층403호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

297,000,000원

1.5. 면적

토지면적 47.18㎡ (약 14.27평)

토지지분 47.1821㎡ (약 14.27평)

건물면적 70.59㎡ (약 21.35평)

건물지분 70.5902㎡ (약 21.35평)

1.6. 매각대상

토지/건물일괄매각

1.7. 경매구분

부동산임의경매

1.8. 채권자

한OOOOOOO

1.9. 사용승인일

2019년 01월 18일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경상남도 창원시 의창구 북면 감계리 소재 '창원북면고등학교' 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 간선도로와의 거리 및 대중교통 이용 편의성을 고려할 때 교통 여건은 보통 수준으로 판단됩니다.

2.3. 인접 도로상태

북측으로 대로3류, 서측으로 중로1류에 접하고 있으며, 동측 및 남측으로는 폭 약 7m 내외의 포장도로와 접하고 있어 도로 접근성은 양호합니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(감계지구)에 속하며, 대로3류 및 중로1류와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(창원북면고등학교), 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역, 하천구역 등으로 지정되어 있어 관련 법규를 확인해야 합니다.

2.5. 주변 시설

* 인근에 창원북면고등학교, 감계초등학교 등 교육시설이 위치합니다.

* 아파트 단지 내 및 주변으로 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 현재까지 파악된 정보상 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

을1 근저당권 (한국주택금융공사, 2019.04.25)

3.2. 임차인 현황

* 임차인 : 하나 (하나로대부(주))

* 대항력 : 있음

* 보증금 : 5,000,000원

* 차임 : 0원

* 전입일자/확정일자/배당신고일자 : 0000-00-00

* 비고 : 대항력 있는 임차인이 존재하며, 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등이 특정되지 않아 권리관계 확인에 주의가 필요합니다.

3.3. 인수 보증금 합계

0원

3.4. 집합건물 등기부 요약

* 소유권보존 (주식회사덕산종합건설 외 1명, 2019.02.15)

* 공유자전원지분전부이전 (박향숙, 2019.04.25)

* 근저당권 (한국주택금융공사, 2019.04.25, 말소) - 말소기준권리

* 근저당권 (제이오대부주식회사, 2024.05.20, 말소)

* 전세권설정 (하나로대부주식회사, 2024.05.22, 말소)

* 임의경매 (한국주택금융공사, 2025.11.11, 말소) - 본건 경매개시결정

* 근저당권부채권근질권설정 (에이치비저축은행, 2026.07.06, 말소)

* 등기부채권 총액 : 261,123,804원

3.5. 물건명세서 참고사항

* 작성일: 2026.09.04

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 없음)

4. 상권분석

본 물건은 아파트 밀집 지역에 위치하여 기본적인 주거 상권이 형성되어 있습니다. 단지 내 및 인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있으며, 교육 시설 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

* 아파트명: 감계아내에코프리미엄2차

* 주소: 경상남도 창원시 의창구 북면 감계리 232-1

* 사용승인일: 2019년 01월 18일

* 총 동수: 16동

* 총 세대수: 1409세대

* 최고층: 23층

* 주차대수: 총 91대 (지상 4대, 지하 36대) - *참고: 건축물표제부 총괄표제부 기준으로는 총 주차대수 1646대 (지하 1555대, 지상 91대)*

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 커뮤니티공간, 자전거보관소

5.2. 아파트 단지 규모

* 총 면적: 140,616.1㎡

* 토지 대장 면적 (총괄표제부 기준): 70,946㎡

* 건축 연면적 (총괄표제부 기준): 199,349.6386㎡

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

하나로대부(주) 임차인은 '대항력 있음'으로 명시되어 있어, 경매 낙찰자가 임차인의 권리를 인수해야 할 가능성이 있습니다. 비록 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 법률 검토를 통해 명확한 권리 관계를 파악해야 합니다. 전입일자, 확정일자, 배당신고일자 등이 미상으로 기재되어 있어 권리 주장 및 배당 여부에 대한 면밀한 조사가 요구됩니다.

6.2. 폐문부재

현장 방문 시 폐문부재로 인해 내부 상태를 정확하게 확인할 수 없었습니다. 따라서 실제 내부 구조, 마감 상태, 하자 여부 등은 별도의 조치가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 창원시 의창구 북면의 신축급 아파트로, 입지 및 단지 규모 면에서 양호한 편입니다. 다만, '대항력 있는 임차인'이 존재하며, 해당 임차인의 권리 관계 및 인수 여부에 대한 불확실성이 존재합니다. 또한, 내부를 직접 확인하지 못했다는 점은 투자 결정 시 신중한 접근을 요구합니다. 이러한 리스크 요인을 충분히 고려하여 신중한 투자가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축급 아파트(2019년 사용승인)로 양호한 주거 환경 제공.

* 아파트 단지 내 및 주변으로 생활 편의시설 및 교육 시설이 잘 갖추어져 있음.

* 감정가 대비 주변 시세 분석을 통해 충분한 시세 차익 가능성 모색.

* 인수되는 보증금이 없어 명도 진행 시 부담이 적을 수 있음 (단, 대항력 유무는 별도 확인 필요).

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 정보를 분석한 결과, 동일 단지 내 유사 면적(약 59.89㎡)이 2026년 7월 25억 7천만원에 거래되었습니다. 본 물건의 면적(70.59㎡)은 이보다 약 18% 크므로, 이를 감안하면 시세는 약 30억 2천만원 이상으로 추정됩니다. 감정가는 29억 7천만원으로, 시세 대비 소폭 낮게 책정된 것으로 보입니다.

그러나 '대항력 있는 임차인' 존재 및 내부 미확인이라는 리스크 요인을 감안해야 합니다. 이러한 불확실성을 고려하여, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 29억 7천만원을 기준으로, 잠재적 리스크 및 명도 비용 등을 고려하여 29억 5천만원 ~ 31억 5천만원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권장합니다.

최종 입찰가는 법률 전문가와 상담 후, 명도 가능성 및 관련 비용을 종합적으로 검토하여 결정하시기를 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.