나이스옥션 법원경매 안산 2025타경924 [1] 경기도 안산시 단원구 고잔동 672 911동 12층1201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이스턴감정 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 '중앙중학교' 서측 인근에 위치하는 주공아파트 911동 12층 1201호로서 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설,공원, 관공서 등으로 이루 어져 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장 및 전철 4호선 중앙역이 위치하여 대중교통여건은 양호한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 벽식콘크리트평지붕 15층 중 12층 1201호로서, 외벽 : 시멘트몰탈위 페인팅마감, 내벽 : 벽지마감 등, 창호 : 새시 이중창호입니다.

이용상태

아파트로 이용중입니다. (방2, 주방겸식당, 거실, 욕실 등)

설비내역

본건은 급·배수시설, 위생설비, 승강기설비, 도시가스 난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 토지로서 아파트부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측 도로를 통해 차량출입하며 단지내 도로 정비되어 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m) (국지도로)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-10-21)(중앙중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(중앙초등학교,한들유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 (2013-10-21)(중앙중)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(중앙초등학교,한들유치원) <교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리 권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문부재로 임대내역은 미상이며 내부구조는 유사 감정평가전례 및 외관관측을 참고하였습 니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 안산지원 2025타경924 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 안산시 단원구 고잔동 672 911동 12층1201호

용도: 아파트 (고잔주공9단지)

1.3. 면적 정보

토지면적: 51.52㎡ (약 15.6평)

토지지분: 51.516㎡ (약 15.6평)

건물면적: 66.38㎡ (약 20.1평)

건물지분: 66.38㎡ (약 20.1평)

전용면적: 66.38㎡ (약 20.1평)

1.4. 감정가 및 경매 기본 정보

감정가: 380,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 건은 경기도 안산시 단원구 고잔동 소재 '중앙중학교' 서측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설, 공원, 관공서 등으로 이루어져 있습니다.

2.2. 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능합니다.

인근에 노선버스 정류장이 있으며, 지하철 4호선 중앙역이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역

말소기준권리는 2022년 12월 5일 접수된 농업협동조합자산관리회사 근저당권(을16)입니다.

본 건 강제경매 개시결정은 2025년 11월 7일(채권자: 김선화)에 이루어졌으며, 이는 말소기준권리보다 후순위입니다.

3.2. 인수되는 권리

제공된 감정평가서 요약 및 물건명세서 참고사항에 따르면, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원.

폐문부재로 인해 정확한 임대차 내역은 파악되지 않았습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.4. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권이전 신탁등기 말소, 근저당권, 가압류, 강제경매, 압류, 임의경매 등 다수의 권리 설정 및 말소 내역이 확인됩니다.

말소기준권리보다 후순위로 등기된 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 강제경매, 임의경매 등)는 본 매각으로 인해 말소될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액은 1,039,800,000원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 고잔동은 안산시의 주요 주거 및 상업 지역 중 하나입니다.

중앙역을 중심으로 형성된 상권과 아파트 단지 배후 수요가 풍부합니다.

주변에 근린생활시설 및 관공서 등이 있어 기본적인 상권 기능은 양호한 것으로 판단됩니다.

주변 지역 조사 결과, 혐오시설이나 부정적인 영향을 줄 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

교육시설: 중앙중학교, 중앙초등학교, 한들유치원 인근 (교육환경 보호구역)

교통시설: 지하철 4호선 중앙역, 버스 정류장 인접

기타: 근린생활시설, 공원, 관공서 등

5.2. 건축물 정보

건물명: 주공아파트 911동

준공연도: 1986년 12월 1일

구조: 철근콘크리트조 벽식콘크리트평지붕

층수: 15층 중 12층 (1201호)

난방방식: 도시가스 난방 설비

6. 잠재적 리스크

6.1. 중복사건

본 건은 '중복사건'으로 명시되어 있어, 동일 물건에 대한 다른 경매 절차가 진행 중이거나 관련 이슈가 있을 수 있습니다. 입찰 전 해당 내용에 대한 면밀한 확인이 필수적입니다.

6.2. 건물 노후화

1986년 준공으로 약 40년 가까이 경과한 건물로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.3. 임대 내역 미상

폐문부재로 인해 점유자 및 임대차 내역이 불확실합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

6.4. 토지이용계획 및 제한상태

해당 토지에는 도시지역, 제2종일반주거지역, 중로1류, 중로2류 지정 외에도 가축사육제한구역, 교육환경 보호구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등) 등 다수의 법적 제한이 존재합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 단원구 고잔동의 핵심 입지에 위치한 아파트로, 지하철 중앙역 역세권이라는 뛰어난 교통 여건과 주변의 풍부한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다.

건물 연식은 있으나, 비교적 양호한 주거 환경과 역세권의 가치를 고려할 때 투자 가치가 있습니다.

등기부상 말소기준권리 이후의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 권리 관계는 비교적 명확합니다.

그러나 '중복사건' 표기와 임대 내역 미상 등은 잠재적 리스크 요인이므로, 입찰 전 반드시 추가적인 조사가 필요합니다.

감정가는 3.8억원이나, 최근 시세 변동을 고려한 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 지하철 4호선 중앙역 인근의 우수한 역세권 입지

* 안산시 중심 생활권에 위치하여 풍부한 편의시설 및 관공서 접근성 용이

* 권리 분석상 인수할 부담이 적을 것으로 예상 (단, 추가 확인 필요)

9. 예상 입찰가

감정가: 380,000,000원

최근 매매 사례 분석 (2026년 6월~7월)

* 61.52㎡ (약 18.6평) / 4층: 350,000,000원

* 75.24㎡ (약 22.8평) / 14층: 420,000,000원

* 54.9㎡ (약 16.6평) / 5층: 295,000,000원

본 건은 66.38㎡ (약 20.1평)이며 12층에 위치합니다.

최근 거래 사례를 고려할 때, 본 건의 시장 가치는 약 3.5억원에서 4.0억원 사이로 추정됩니다.

감정가 3.8억원은 현재 시세 범위 내에 있습니다.

'중복사건' 표기 및 임대 내역 미상 등의 리스크를 감안하여, 낙찰 가능성과 예상 수익률을 고려한 보수적인 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 360,000,000원 ~ 390,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.