나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52274 [1] 서울특별시 송파구 문정동 652-5 문정아이파크 1동 14층1435호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 송파구 문정동 소재 ‘서울동부지방법원’ 남동측 인근에 위치한 구분소유 부동산(업무시설(오피스텔))으로서, 주위는 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재함.

교통상황

대상물건까지 차량을 통한 진·출입이 가능하며, 북동측 인근에 수도권 지하철 8호선 ‘문정역’과 남동측 인근에 수도권 지하철 8호선 ‘장지역’이 위치하고, 서측 인근 ‘법원로’와 동측 인근 ‘송파대로’를 따라 다수의 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트구조 평지붕 지하5층 / 지상16층 건물 내 제1435호로서, (사용승인일 : 2017.11.29.) - 외벽 : 석재붙임 마감 등, - 내벽 : 페인팅, 타일 및 각종 내장재 마감 등, - 창호 : 시스템 창호 등임.

이용상태

대상은 기준시점 현재 업무용(오피스텔) 등으로 이용 중임.

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대상단지는 인근토지 및 도로 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 기준시점 현재 업무용(오피스텔) 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상물건 남동측으로 노폭 약 40m, 남서측으로 노폭 약 35m, 북서측으로 노폭 약 15m 아스팔트 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역(2016-12-22), 제1종지구단위계획구역(2020-11-12), 도로(2020-11-12) (접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77- 257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 비행안전제2구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 도시개발구역(2020-11-12) <도시개발법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역 (지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:2025.10.1.~2026.12.31. / 아파트 용도 한정)

공부와의 차이

대상물건의 12층 층별 면적은 귀 의뢰목록상 1,714.035㎡와 1,714.03㎡로 기재되어 있으며, 등기사항전부증면서상 1,714.035㎡로 기재되고, 집합건축물대장상 1,714.03㎡로 기재되어 있는 바, 물적 사항의 기준인 집합건축물대장상의 면적으로 기재하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

2025.11.12.일자 등기사항전부증명서상 소유자는 ‘문지환’ 임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52274 (1)

* 소재지: 서울특별시 송파구 문정동 652-5 문정아이파크 1동 14층1435호

* 용도: 오피스텔 (업무시설)

* 감정가: 205,000,000원

* 토지면적: 4.61㎡ (약 1.39평)

* 토지지분: 4.61㎡ (약 1.39평)

* 건물면적: 21.57㎡ (약 6.52평)

* 건물지분: 21.57㎡ (약 6.52평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 강OO

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 서울특별시 송파구 문정동에 위치하며, 서울동부지방법원 남동측 인근입니다. 주변은 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설, 법조타운 등이 혼재되어 있어 활발한 업무 및 상업 활동이 이루어지는 지역입니다.

* 교통상황: 수도권 지하철 8호선 문정역과 장지역이 인근에 위치하고, 서측의 법원로와 동측의 송파대로를 따라 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 차량을 통한 진출입도 용이합니다.

* 도로상태: 대상 물건은 남동측 약 40m, 남서측 약 35m, 북서측 약 15m의 다양한 폭의 아스팔트 포장도로에 접해 있습니다.

* 도시계획 및 제한상태: 도시지역, 일반상업지역, 제1종지구단위계획구역, 도시개발구역 등에 속해 있으며, 과밀억제권역입니다. 또한, 지정 기간이 있는 토지거래계약에 관한 허가구역으로, 관련 규정 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부현황:

* 말소기준권리: 2024년 5월 30일자 잠실세무서장의 압류 (갑8) 입니다.

* 매각으로 소멸되는 권리: 소유권보존(갑1), 소유권이전(갑3), 압류(갑8), 전세권설정(을1, 강연서), 임의경매(갑13, 강연서) 등 일체의 권리가 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 강연서

* 보증금: 186,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2023-08-25

* 확정일자: 2023-07-31

* 배당신고일자: 2025-11-10

* 대항력: 있음

* 권리분석상 강연서씨의 전입일자(2023-08-25)는 말소기준권리(압류 2024-05-30)보다 선순위이므로 대항력이 인정됩니다. 또한, 강연서씨는 전세권 설정자(2025-07-21)이자 임의경매 신청 채권자(2025-11-10)이기도 합니다.

* 주의: 임차인 현황에 '대항력 있음'으로 명시되어 있으며, 보증금 186,000,000원을 가지고 있습니다. 비록 권리분석상 '인수 보증금 합계: 0원'으로 표기되어 있고, 전세권 자체는 말소기준권리보다 후순위로 소멸될 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인의 경우 배당받지 못한 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. 강연서씨가 배당 절차에서 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 해당 금액이 낙찰자에게 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다. (강연서씨의 보증금은 186,000,000원으로 특정되어 있으므로, 인수 여부만 중요합니다.)

1.3. 상권분석

* 문정지구는 법조타운, 첨단 산업단지, 상업시설 등이 복합적으로 개발되어 유동인구가 풍부한 지역입니다.

* 다수의 지식산업센터와 업무시설이 밀집해 있어 낮 시간대 유동인구가 많으며, 상업시설 또한 잘 갖춰져 있어 상권이 지속적으로 활성화될 가능성이 높습니다.

* 주변에 현대지식산업센터, SKV1, 테라타워 등 다수의 지식산업센터와 오피스 건물이 밀집해 있어 오피스텔 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 가든파이브, 다양한 근린생활시설 및 상업시설이 인근에 있어 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 주거환경: 문정아이파크 외에도 송파푸르지오시티, 문정오벨리스크 등 다수의 오피스텔 및 아파트 단지가 형성되어 있어 주거 인프라가 잘 구축되어 있습니다.

* 교육환경: 인근에 학교 관련 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 주거 생활이 가능한 환경입니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 존재: 강연서 임차인의 보증금 186,000,000원이 존재하며, 대항력이 있어 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 할 위험이 있습니다. 이는 권리분석상의 '인수 보증금 합계: 0원' 표기와 상반될 수 있어, 반드시 현장 조사 및 법원 확인을 통해 최종 인수 여부를 명확히 해야 합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역: 본 물건은 현재 지정 기간이 있는 토지거래계약에 관한 허가구역입니다. (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 2025.10.1.~2026.12.31.) 일부 지정 기간이 경과하였거나 진행 중이므로, 매수 후 잔금을 납부하기 전까지 해당 구역의 토지거래 허가 관련 규정을 재확인해야 합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 동남권의 핵심 업무지구인 문정지구에 위치하여 교통 및 입지 여건이 매우 우수합니다.

* 주변에 다수의 지식산업센터와 업무시설이 있어 오피스텔로서의 임대 수익 창출이 기대됩니다.

* 권리관계가 비교적 명확한 편이나, 대항력 있는 임차인 존재로 인한 인수 보증금 위험에 대한 철저한 사전 조사가 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 문정지구 개발 계획에 따른 미래가치 상승 기대.

* 강남 접근성이 용이하며, 지하철역 및 버스 노선이 발달한 교통 요지.

* 오피스텔의 경우 직주근접성이 중요하므로, 주변 업무단지 종사자들의 임대 수요가 풍부합니다.

* 건물 준공연도가 2017년으로 비교적 신축이며, 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 건물면적: 21.57㎡ (약 6.52평) / 14층

* 최근 실거래가 정보 분석:

* 2026년 3월 2일: 14층, 25.77㎡ 거래가 23,500만원.

* 2026년 4월 14일: 9층, 21.57㎡ 거래가 17,800만원.

* 2026년 7월 24일: 12층, 25.77㎡ 거래가 23,000만원.

* 현재 시세: 본 건과 면적 및 층수를 고려할 때, 14층, 21.57㎡의 적정 시세는 약 19,000만원 ~ 22,000만원 수준으로 판단됩니다.

* 감정가: 205,000,000원

* 인수 보증금 위험 분석: 대항력 있는 임차인의 보증금 186,000,000원이 존재하며, 배당받지 못할 경우 낙찰자가 인수해야 하는 위험이 있습니다. 이 인수 가능성을 고려하면, 입찰가는 시세 하단부를 기준으로 보수적으로 접근해야 합니다.

* 예상 입찰가: 대항력 있는 임차인 인수 위험을 고려하여, 시세 하단부인 19,000만원에서 20,000만원 사이로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 다만, 최종 인수 보증금 여부는 법원 배당표 확정 시점에 따라 달라지므로, 입찰 전 반드시 최종 권리분석 내용을 재확인해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.