나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경52154 [1] 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 5층501호 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: DW · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 녹번동 소재 지하철3호선 녹번역 북서측 인근에 위치하고 있으며 본건의 주변으로는 접면도로 등에 따라 주상용 건물, 각종 주거용건물, 상업용 혹은 업무용 건물, 공원, 공공시설 및 각종 근린생활시설 등이 소재하고 있음.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철역 등이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 지상12층 지하4층 건물 내 5층 501호로서, 외벽 : 외장석재마감 등, 내벽 : 벽지 및 타일마감 등, 창호 : 나무목창호 및 새시창호 등임.

이용상태

본건은 교육연구 및 복지시설(노인복지시설)임.(후면 "내부구조도" 참고바람)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 소방설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 부정형의 토지로서 공부상 주용도가 교육연구및복지시설(노인복지시설) 및 제2종근린생활시설인 건물(시니어캐슬 클라시온)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 남동측 및 남서측으로 세로 수준의 포장도로(은평로21길)와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역 (위탁고도:77-257m), 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자 :외국인 등, 용도: 단독.다가구,아파트,연립,다세대, 기간: 2025.8.26~2026.8.25)), 토지 거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20 ~2026.12.31)).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가)임대관계는 미상임. 나)본건의 경우 현장조사시 폐문부재상태로 부득이 본건 내부구조, 이용상황, 내부 마감재와 설비 등을 집합건축물대장상 도면, 외부관찰, 표준사양, 건물내 평가전례 등에 근거하였 으니 유의바라며 경매참여시에는 재확인이 요망되니 참고바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울서부지방법원 2025타경52154 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 서OOOOOO

1.2. 물건 기본사항

소재지: 서울특별시 은평구 녹번동 91-7 시니어캐슬 클라시온 5층501호

용도: 노유자시설 (집합건축물대장상 교육연구및복지시설(노인복지시설), 제2종근린생활시설)

건물구조: 철근콘크리트조 평지붕, 지하4층 지상12층 건물 내 5층 501호

준공일: 2006년 01월 20일

1.3. 면적 및 가치

감정가: 1,160,000,000원

토지면적: 24.05㎡ (약 7.28평)

건물면적: 67.47㎡ (약 20.41평)

토지/건물 일괄 매각 대상

1.4. 주요 특이사항

특이사항: 토지거래허가구역

주요 내용은 아래 '잠재적 리스크' 섹션을 참고해주시기 바랍니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 서울특별시 은평구 녹번동에 위치하며, 지하철 3호선 녹번역 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 주상복합 건물, 다양한 주거용 및 상업용/업무용 건물, 공원, 공공시설, 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

지하철 3호선 녹번역을 도보로 이용 가능하며, 인근에 다수의 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근 또한 용이하며, 남동측 및 남서측으로 은평로21길과 접해 있습니다.

2.3. 지역 지구 및 토지이용계획

* 도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하)

* 도로, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역

* 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등, 용도: 단독.다가구,아파트,연립,다세대, 기간: 2025.8.26~2026.8.25 / 허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20 ~2026.12.31)

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 09월 02일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을8)입니다. 채권액은 510,000,000원입니다.

3.2. 등기부상 권리 현황

본 물건은 말소기준권리보다 후순위인 권리들이 다수 존재합니다.

* 근저당권: 농업협동조합자산관리회사 (2022.09.02, 510,000,000원) - 말소기준권리

* 임의경매: 서울서남부농업협동조합 (2025.11.10, 434,991,538원) - 말소 예정

* 주택임차권: 김유신 (2026.04.09, 340,000,000원) - 말소 예정

* 소유권이전 등기: 갑9 (2015.06.04, 김미선), 갑11 (2018.01.10, 김광진), 갑13 (2020.03.24, 이경희)

3.3. 임차인 현황 및 인수 여부

* 임차인: 김유신

보증금: 340,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022-09-13

확정일자: 2022-08-19

배당신고일자: 2026-01-16

대항력: 없음 (매각으로 소멸 예정)

* 임차인: 윤혜민

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-09-13

확정일자: -

배당신고일자: -

대항력: 없음 (매각으로 소멸 예정)

인수되는 보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

등기부채권 총액은 850,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설

본 물건이 위치한 녹번동 일대는 지하철 3호선 녹번역을 중심으로 상업, 업무, 주거 기능이 혼합된 지역입니다. 대로변을 따라 다양한 근린생활시설이 발달해 있으며, 대규모 아파트 단지들을 배후 수요로 확보하고 있습니다. (참고:)

4.2. 유사 시설 현황

주변에 녹번종합사회복지관(은평재가노인복지센터) 등이 있어 관련 사회복지시설 이용이 가능합니다. (참고:)

5. 생활정보

5.1. 편의 및 공공시설

단지 주변으로 녹번동공원 등 녹지 공간이 인접해 있으며, 은평구청, 은평예술회관 등 공공시설 이용이 편리합니다. (참고:)

5.2. 의료시설

차량으로 약 10분 거리에 가톨릭대학교 은평성모병원, 청구성심병원 등 종합병원들이 위치하여 의료 접근성이 우수합니다. (참고:)

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지거래허가구역 지정

본 물건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다. 특히 외국인, 단독/다가구, 아파트, 연립, 다세대 주택 등에 대한 거래 허가 대상이며, 지정 기간은 2025.8.26~2026.8.25 및 2025.10.20~2026.12.31까지입니다. 이는 향후 소유권 이전 시 관련 법규 준수 및 허가 절차가 필요함을 의미합니다.

6.2. 용도 및 건축 제한

* 본 건물은 제2종일반주거지역(7층 이하)에 해당합니다. (참고:)

* 현재 건물 용도는 노유자시설(노인복지시설) 및 제2종근린생활시설로, 용도 변경 시 관련 법규 검토가 필요합니다. (참고:)

6.3. 건물 내부 확인 불가

감정평가서상 현장 조사 시 폐문부재 상태로 내부 구조, 이용 상황, 마감재, 설비 등을 직접 확인하지 못했습니다. 집합건축물대장, 외부 관찰, 표준 사양 등을 기반으로 평가되었으므로, 실제 상태는 경매 참여 전 반드시 재확인이 필요합니다.

6.4. 임대 관계 미상

본 건의 정확한 임대차 관계는 미상입니다. (참고: 감정평가서 요약)

6.5. 기타 제약사항

* 대공방어협조구역

* 과밀억제권역

7. 종합 의견

본 물건은 지하철 3호선 녹번역 역세권에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 주변은 상업, 업무, 주거 시설이 혼합된 지역으로, 녹번동공원, 은평구청 등 생활 인프라 또한 잘 갖추어져 있습니다.

권리 관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하며, 대부분 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 인수되는 권리는 없습니다.

다만, 토지거래허가구역 지정, 제2종일반주거지역(7층 이하)의 용도 제한, 건물 내부 확인 미비, 임대 관계 미상 등의 잠재적 리스크를 반드시 인지해야 합니다. 특히 노유자시설로서의 현재 용도와 향후 활용 가능성에 대한 신중한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지: 지하철 3호선 녹번역 이용이 편리하여 안정적인 가치 상승 기대.

* 생활 편의성: 다양한 편의시설, 공원, 의료기관 등 우수한 생활 환경.

* 노인복지시설로서의 잠재력: 고령화 사회 진입에 따른 노인복지시설에 대한 수요 고려.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가 산정 시에는 상기 명시된 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. '인수 보증금'은 없는 것으로 분석되었으나, 낙찰 후 예상되는 명도 비용, 토지거래허가에 따른 추가 비용, 내부 수리 및 유지보수 비용 등을 충분히 감안해야 합니다. 또한, 현재 시장 상황 및 유사 물건의 실거래가, 향후 개발 가능성 등을 면밀히 분석하여 합리적인 입찰가를 결정해야 할 것입니다. 본 보고서만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 전문가의 도움을 받아 상세한 권리 분석 및 시장 조사를 추가로 진행하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.