나이스옥션 법원경매 홍성 2025타경16092 [1] 충청남도 서천군 서면 신합리 444-2 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대한감정 · 평가일 2025.11.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 서천군 서면 신합리 소재 '서면초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 단독주택 중심의 기존주택지대 및 일부 농경지대로 제반 입지여건은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통인 버스승강장이 인근에 소재하는 등 제반 교통 사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

가장형의 평지로서 주거용건부지임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나 본건까지 서측으로 폭 약 3m내외의 세로가 개설되어 있어 진출입하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2012-12-24)(학교경계선으로부터 직선거리로 200미터까지의 지역 중 절대정화구역을 제외한 지역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

해당사항 없음.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 건물 포함
- 지적도상 맹지이나 서측으로 약 3m 내외의 세로가 개설되어 있어 진출입하고 있음
- 목록1번 건물은 감정 당시 수선중에 있었으며, 수선의 진행도에 따라 가격변동이 있을 수 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 사항

사건번호: 홍성지원 2025타경16092 (1)

소재지: 충청남도 서천군 서면 신합리 444-2

용도: 단독주택

감정가: 89,716,250원

토지면적: 236.00㎡ (약 71.4평)

건물면적: 62.15㎡ (약 18.8평)

건물 제시외 면적: 34.10㎡ (약 10.3평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

1.2. 입지 조건

위치 및 주위환경: 본 건은 충청남도 서천군 서면 신합리 소재 '서면초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 단독주택 중심의 기존 주택지대 및 일부 농경지대로 제반 입지 여건은 보통으로 평가됩니다.

교통 상황: 본 건까지 차량 접근이 가능하며, 대중교통인 버스 승강장이 인근에 소재하는 등 제반 교통 사정은 보통으로 평가됩니다.

형태 및 이용 상태: 가장형의 평지로 주거용 건부지입니다.

인접 도로 상태: 지적도상 맹지이나, 본 건까지 서측으로 폭 약 3m 내외의 세로가 개설되어 있어 진출입이 가능합니다.

1.3. 권리 분석

말소 기준 권리: 2024년 05월 02일자 이경옥의 가압류 (갑4)가 말소 기준 권리입니다.

인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 개요는 없습니다.

등기부 채권 총액: 50,082,191원 (가압류 20,000,000원 + 강제경매 30,082,191원)

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원으로, 임차인으로 인한 부담은 없을 것으로 보입니다.

1.4. 상권 및 생활 정보

주변 시설: 서면초등학교, 서면중학교, 서면농협, 서면면사무소, 서면파출소, 서면우체국, 하나로마트 서면점 등 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

주변 주택 유형: 본 물건은 단독주택이나, 인근에 효성하이츠빌(2010년 준공) 및 서인빌리지(2016년 준공) 등 연립/빌라 단지가 존재합니다.

최근 매매 시세 분석:

효성하이츠빌(77.37㎡): 2025년 2월 8,000만원, 2026년 4월 5,000만원에 거래되었습니다.

서인빌리지(66.93㎡): 2026년 3월 11,800만원에 거래되었습니다.

주변 시세는 거래 건별로 편차가 크며, 본건은 단독주택이라는 점에서 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

혐오시설: 현재 파악된 혐오시설은 없습니다.

1.5. 잠재적 리스크

맹지: 지적도상 맹지이나 현황도로를 통한 접근은 가능합니다. 다만, 도로 폭이 좁아 차량 통행 및 사용에 제약이 있을 수 있습니다.

건물 상태: 감정평가 당시 수선 중에 있었으며, 수선 진행도에 따라 가격 변동이 있을 수 있습니다. 완공 여부 및 수선 범위 확인이 필요합니다.

토지이용계획: 계획관리지역, 가축사육제한구역(전부제한), 상대보호구역(학교 경계로부터 200m 이내)으로, 관련 법규에 따른 행위 제한이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 충청남도 서천군 서면 초등학교 인근에 위치한 단독주택으로, 주거지로서의 기본적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 지적도상 맹지라는 점과 감정평가 당시 건물 수선 중이었다는 점이 특이사항입니다. 제시외 건물을 포함하여 일괄 매각되며, 인수되는 권리 관계는 없어 보입니다. 주변 시세는 연립/빌라 거래를 참고할 때 편차가 크지만, 이를 통해 대략적인 가격대를 파악할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

교육 환경: 서면초등학교 인근으로 자녀 교육 환경에 유리합니다.

일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 명도 및 철거 관련 부담이 적습니다.

잠재적 가치: 건물 수선이 완료될 경우, 주거 가치 및 자산 가치 상승이 기대됩니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 89,716,250원입니다.

주변 연립/빌라 시세는 5,000만원에서 11,800만원까지 거래된 사례가 있으나, 본건은 단독주택으로 직접적인 비교는 어렵습니다.

맹지 이슈, 건물 수선 중인 상태, 주변 시세의 불규칙성을 고려할 때, 감정가 수준 혹은 그 이하에서의 신중한 접근이 필요합니다.

현장 조사 결과 및 수선 진행 상황에 따라 가치가 달라질 수 있습니다.

감정가의 80% ~ 90% 수준인 약 72,000,000원 ~ 81,000,000원 사이를 예상 입찰가 범위로 제안합니다.

최종 입찰가는 반드시 현장 방문을 통해 건물의 상태, 주변 환경 등을 직접 확인하신 후 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.