나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52246 [1] 전라남도 여수시 안산동 658 모아미래도아파트 103동 13층1307호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 남도감정 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 안산동 소재 「안산중학교」북측 인근에 위치한 모아미래도아파트 제103동 제13층 제1307호로, 주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 공동주택(아파트) 제103동 제13층 제1307호로서, 외 벽: 콘크리트 위 페인팅 마감 등, 내 벽: 벽지, 타일마감 등, 창 호: 샷시 등임.

이용상태

공동주택(아파트)임.

설비내역

일반적인 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 사다리형의 토지로서 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 아스팔트포장도로와 접하는 단지 내 진입도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

미납 관리비 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 순천지원 2025타경52246 (1)

소재지: 전라남도 여수시 안산동 658 모아미래도아파트 103동 13층 1307호

용도: 아파트

감정가: 229,000,000원

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOO

사용승인일: 2004년 10월 2일

총 층수: 15층

해당 층: 13층

1.2. 면적 정보

토지면적: 56.67㎡ (약 17.17평)

토지 지분: 56.67404㎡ (약 17.17평)

건물면적: 84.94㎡ (약 25.70평) - 전용면적

건물 지분: 84.9419㎡ (약 25.70평)

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 안산동 소재 「안산중학교」 북측 인근에 위치합니다.

주위는 아파트단지, 학교, 근린생활시설, 단독주택 등이 소재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통시됩니다.

2.2. 교통상황

본건 단지까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통시됩니다.

2.3. 주변 편의시설 및 혐오시설

안산중학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

단지 내에 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등이 있습니다.

주변에 특별한 혐오시설은 발견되지 않았습니다. (지도 검색 결과)

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (말소기준권리, 채권 총액)

말소기준권리: 2019년 10월 31일 접수된 한국스탠다드차타드은행 근저당권 (을8)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. 등기부상 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 압류, 가압류 등으로, 모두 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액: 369,141,256원

3.2. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

본 물건은 주거 중심의 아파트 단지 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설 및 학교가 소재하여 기본적인 생활 인프라 이용이 가능합니다.

주변 지역은 아파트 단지와 단독주택이 혼재된 일반적인 주거 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

아파트명: 모아미래도 아파트

동수: 4개동

세대수: 299세대

사용승인일: 2004년 10월 2일 (건축 후 약 20년 경과)

최고층: 15층

주차대수: 총 186대 (단지 정보 기준)

복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터

5.2. 건물 구조 및 설비

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 공동주택(아파트)

외벽: 콘크리트 위 페인팅 마감 등

내벽: 벽지, 타일마감 등

창호: 샷시 등

설비: 일반적인 급·배수설비, 위생설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비

미납 관리비 1,200,000원 (2025년 11월 21일 현황조사일 기준)이 존재합니다. 낙찰자가 인수할 가능성이 있으므로 별도 확인이 필요합니다.

6.2. 임대 관계 미상

본건의 임대 관계가 미상이므로, 실제 점유자 유무 및 권리 관계에 대한 추가적인 확인이 필수적입니다. 명도 과정에서 예상치 못한 시간 또는 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 기타

건축 연도가 2004년으로, 약 20년 경과하여 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

등기부 채권 총액(369,141,256원)이 감정가(229,000,000원)보다 높습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 여수시 안산동에 위치한 모아미래도 아파트 103동 13층 1307호로, 감정가는 2억 2,900만원입니다.

안산중학교 인근의 주거 지역에 위치하며, 13층이라는 고층으로 조망 및 일조권 확보에 유리할 것으로 보입니다.

최근 실거래가는 1억 9,800만원에서 2억 6,900만원 사이에 형성되어 있으며, 7층 거래가가 2억 6,900만원으로 감정가를 상회합니다.

다만, 미납 관리비 존재 및 임대 관계 미상이라는 명확한 리스크 요인이 있어, 철저한 현장 조사와 추가 확인이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 안산중학교와 인접하여 자녀가 있는 세대에게 안정적인 주거 환경 제공 가능.

* 13층 고층으로, 탁 트인 시야 확보 및 쾌적한 주거 환경 기대.

* 최근 실거래가 최고가(2억 6,900만원)가 감정가(2억 2,900만원) 대비 높은 수준으로, 시세 상승 잠재력 보유.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 정보 분석 결과:

* 2026년 3월 28일 (3층, 84.94㎡): 207,000,000원

* 2026년 3월 10일 (2층, 84.94㎡): 198,000,000원

* 2026년 5월 6일 (7층, 84.94㎡): 269,000,000원

본건은 13층으로, 가장 최근 실거래가 최고가인 7층(269,000,000원)보다 높은 층에 해당합니다.

층별 프리미엄을 고려할 때, 7층 실거래가 수준 이상의 가치를 기대할 수 있습니다.

감정가 229,000,000원과 최근 실거래 최고가 269,000,000원을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

인수 보증금은 0원이므로, 예상 입찰가 산정에 영향을 미치지 않습니다.

9.2. 권장 입찰가

상기 분석 및 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 본건의 권장 입찰가는 250,000,000원 ~ 265,000,000원으로 제시합니다.

최적 입찰가는 현장 조사를 통한 물건 상태 확인, 명도 가능성, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.