나이스옥션 법원경매 부산서부 2025타경102132 [1] 부산광역시 사하구 괴정동 354-32 두루누리 2동 OOOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한신감정 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 부산광역시 사하구 괴정동 소재 승학초등학교 북측 인근, 괴정2동행정복지센터 남서 측 인근에 위치한 두루누리 2동 2층 202호이며, 주위는 본건과 유사한 소규모 공동주택, 단독주택 및 일부 점포로 이루어져 있어 주거환경 보통임.

교통상황

소형차량 출입 가능하며, 마을버스·시내버스정류소 및 지하철 대티역이 인근에 있어 대중 교통사정 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(콘크리트슬래브)지붕 5층 건물 내 2층 202호로서, ·외벽 : 스톤코트 마감, ·내벽 : 벽지 마감, ·창호 : 샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 공동현관문, 도시가스 공급에 의한 개별난방설비 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형(ㄱ자형)의 토지로 북서하향 경사지에 단지 조성되어 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 6~8미터의 포장도로(일방통행로)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 상대보호구역, 절대보호구역.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 남동향, 계단식으로 지상 및 지하주차장시설 되어있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경102132 (1)

부산광역시 사하구 괴정동 354-32, 두루누리 2동 2층202호

용도: 다세대주택

감정가: 215,000,000원

토지면적: 44.33㎡ (약 13.41평)

건물면적: 69.05㎡ (약 20.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 롯데캐피탈 (추정)

1.1. 입지조건

* 위치: 부산광역시 사하구 괴정동 소재 승학초등학교 북측 인근, 괴정2동행정복지센터 남서측 인근에 위치합니다.

* 교통: 마을버스, 시내버스 정류소 및 지하철 대티역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 소형 차량의 출입이 가능합니다.

* 주위 환경: 본건과 유사한 소규모 공동주택, 단독주택 및 일부 점포가 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2022년 4월 5일자 롯데캐피탈의 가압류 (말소기준권리)

* 소유권: 2020년 12월 28일 오성자에게 매매로 이전되었습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최인철 (최 )

* 보증금: 140,000,000원

* 전입일자: 2020년 12월 28일

* 확정일자: 2020년 12월 15일

* 대항력: 있음

* 주택임차권 등기: 2025년 8월 21일, 권리금액 140,000,000원, 말소: 인수

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 을구 3번 최인철의 주택임차권은 매수인에게 대항할 수 있는 권리이며, 배당에서 보증금 전액 변제되지 않을 경우 말소되지 않고 매수인이 인수해야 합니다.

* 등기부채권 총액 (말소 대상 추정): 약 161,863,094원

1.3. 상권분석

* 본건은 다세대주택이 밀집한 주거지역 내에 위치하고 있습니다.

* 주변에 소규모 점포들이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 최근 실거래가 정보(2026년 3월~7월)에 따르면, 유사 면적 또는 다른 연식의 다세대주택 매매 사례가 존재하며, 가격대는 14,000만원부터 29,000만원까지 다양하게 형성되어 있습니다. 이는 지역 내 부동산 거래가 꾸준히 이루어지고 있음을 시사합니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 승학초등학교가 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 용이합니다.

* 편의시설: 괴정2동행정복지센터가 인근에 있으며, 대중교통 이용이 편리하여 부산 시내 접근성이 양호합니다.

* 주거 편의: 도시가스 개별난방, 위생설비, 승강기, 공동현관, 개별난방 설비가 갖추어져 있습니다. 남동향이며 계단식으로 지상 및 지하 주차장이 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수: 임차인 최인철(최 )의 보증금 140,000,000원은 매각 후에도 말소되지 않고 매수인이 인수해야 하는 금액입니다. 임대관계가 미상임을 고려할 때, 보증금 인수 외 추가적인 문제 발생 가능성도 배제할 수 없습니다.

* 혐오시설 관련: 검색 결과, 부산 사하구 내 산업폐기물 소각장 설치 반대 움직임이 있었으나, 본건 소재지(괴정동 354-32) 인근에 직접적인 혐오시설이 있다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 광역적인 개발 계획 및 혐오시설 집중화에 대한 잠재적 우려 가능성은 존재합니다.

* 건물 노후화: 본 건이 속한 두루누리 건물은 2014년 9월 사용승인을 받아 비교적 신축에 속하지만, 장기적으로 유지보수 비용 발생 가능성은 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부산 사하구 괴정동에 위치한 다세대주택으로, 대중교통 접근성이 양호하고 주거 환경이 보통 수준입니다. 건물이 비교적 신축(2014년 사용승인)이라는 장점이 있으나, 가장 큰 부담 요인은 대항력 있는 임차인 최인철(최 )의 보증금 140,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다. 이는 낙찰가의 상당 부분을 차지할 수 있으며, 임대관계가 미상이라는 점도 주의가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 우수한 교통 환경: 지하철 대티역 및 버스 정류장이 인근에 있어 부산 시내 이동이 용이합니다.

* 비교적 신축 건물: 2014년 준공으로 건물의 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 주거 밀집 지역: 안정적인 임대 수요 확보가 가능할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 감정가 215,000,000원 대비, 임차인 보증금 140,000,000원을 매수인이 인수해야 하는 점을 고려하여 예상 입찰가를 산정합니다.

* 감정가 (시장가치 추정치): 215,000,000원

* 인수 보증금 (최인철): 140,000,000원

* 예상 입찰가: 감정가 - 인수 보증금 = 75,000,000원

총 예상 매수 비용 = 예상 입찰가 + 인수 보증금 = 75,000,000원 + 140,000,000원 = 215,000,000원.

따라서, 감정가 수준에서 매수하는 것이 예상되며, 추가적인 수익을 얻기 위해서는 시세 조사 및 권리 분석을 통한 보수적인 입찰 전략이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.