나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경30796 [1] 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 101동 6층 601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 새터 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 강릉시 입암동 소재 "성덕동주민센터" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 단독주택, 근린상가, 공장 등으로 형성된 아파트 주거지대임.

교통상황

본건까지 제반 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건 내 6층 601호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감. 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 붙임. 창호 : PVC샷시 이중창.

이용상태

아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸, 파우더룸, 발코니 등)로 이용 중임.

설비내역

위생시설 및 급배수 시설 되어 있으며, 옥내소화전 등 소방설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방시설, 지상 및 지하주차시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 유사 토지로서 평지이며, 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측 및 남서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m-10m)(2019-08-16)(국지도로(379))(접함), 소로2류(폭 8m-10m)(2020-06-10)(국지도로(86))(접함), 소로2류(폭 8m-10m)(2020-06-10) (접함), 비행안전제5구역(전술).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기부등본 상, 임차인(김미숙)이 점유 중임. 임차보증금 : 240,000,000원. 임대차계약일자 : 2022. 12. 17일. 주민등록일자 : 2023. 11. 10일. 점유개시일자 : 2022. 12. 19일. 확정일자 : 2022. 12. 19일.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 강릉지원 2025타경30796 (1)

* 소재지: 강원특별자치도 강릉시 입암동 713 강릉입암동천년가밸로채아파트 101동 6층 601호

* 용도: 아파트

* 감정가: 367,000,000원

* 토지면적: 51.31㎡ (약 15.52평)

* 토지지분: 51.3073㎡ (약 15.52평)

* 건물면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

* 건물지분: 84.9698㎡ (약 25.70평)

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용승인일: 2023년 09월 27일 (최신 신축 아파트)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 강원특별자치도 강릉시 입암동 "성덕동주민센터" 동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트 단지, 단독주택, 근린상가, 공장 등으로 형성된 아파트 주거지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 도로상태: 북서측 및 남서측으로 왕복 2차선 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 준주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 소로2류(폭 8m-10m) 도로에 접합니다. 또한, 비행안전제5구역(전술)에 해당하여 항공기 운항과 관련된 제한사항이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

* 등기부상 권리 현황:

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (접수일자 2023.11.03)

* 소유권보존 (주식회사아라마루)

* 근저당권 (우리은행, 25,303,000,000원) - 말소기준권리

* 주택임차권 (김미숙, 240,000,000원) - 말소 예정 (전입일자 2023.11.10, 확정일자 2022.12.19)

* 근저당권 (우리은행, 25,303,000,000원) - 말소 예정

* 강제경매 (주택도시보증공사, 240,000,000원) - 말소 예정

* 등기부채권 총액: 50,846,000,000원

* 임차인 현황:

* 임차인: 김 (보증금: 240,000,000원, 차임: 0원)

* 전입일자: 2023.11.10

* 확정일자: 2022.12.19

* 배당신고일자: 2024.12.04

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인 김 은 대항력이 없는 것으로 판단되며, 보증금 240,000,000원은 낙찰자가 인수할 금액이 없을 것으로 예상됩니다. 다만, 배당 관련 변수가 있을 수 있으므로 유의해야 합니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권 및 생활정보

* 건물구조 및 이용상태: 본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 15층 건물 중 6층 601호이며, 내부 이용상태는 아파트(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸, 파우더룸, 발코니 등)입니다.

* 설비내역: 위생시설, 급배수시설, 소방설비(옥내소화전 등), 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방시설, 지상 및 지하주차시설 등이 완비되어 있습니다.

* 아파트 정보: 총 4개동 295세대로 구성되어 있으며, 2023년 9월에 사용 승인된 신축 아파트입니다. 주차 대수는 총 421대로 넉넉한 편입니다.

* 주변 시설: 단지 내 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등 다양한 부대복리시설이 갖추어져 있습니다. 인근에 근린상가 등이 위치하여 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.4. 잠재적 리스크

* 비행안전제5구역(전술): 항공기 운항으로 인한 소음이나 일부 건축 행위 제한 등의 가능성이 있습니다. 다만, 이미 아파트가 건축된 상태이므로 거주 자체에 직접적인 큰 문제는 없을 것으로 판단됩니다.

* 인접 공장: 주위 환경에 공장이 언급되어 있어, 소음, 냄새 등 환경적인 요인을 고려해야 할 수 있습니다. (다만, 혐오시설로 분류될 정도의 구체적인 정보는 부족합니다.)

* 명도: 임차인의 대항력이 없으므로 법적 절차를 통해 명도가 가능하나, 일반적인 명도 절차에 따른 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

1.5. 종합 의견

본건은 2023년 사용 승인된 신축 아파트로, 기본적인 주거 환경이 우수합니다. 등기부상 권리관계가 비교적 명확하여 인수되는 권리가 없는 깨끗한 물건입니다. 비행안전구역 지정 및 주변 공장 등의 환경적 요인은 잠재적 리스크로 고려할 수 있으나, 전반적으로 안정적인 거주 및 투자가 가능한 물건으로 판단됩니다.

1.6. 투자 포인트

* 신축 아파트: 2023년 사용 승인으로 비교적 최신 건물로 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 깨끗한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 낙찰 후 권리상의 부담이 없습니다.

* 지역 내 입지: 강릉시 입암동에 위치하여 지역 내에서의 주거 선호도가 있을 것으로 예상됩니다.

1.7. 예상 입찰가

* 감정가: 367,000,000원

* 최근 시세 분석:

* 본 건과 동일 면적(84.97㎡)의 아파트에 대한 직접적인 최근 매매 실거래가 정보는 부족합니다.

* 제공된 전월세 정보에 따르면, 유사 면적(84.9698㎡)의 계약은 보증금 15,000,000원, 월세 1,000,000원으로 확인됩니다. 이는 일반적인 전세 보증금과는 차이가 있는 월세 계약 형태이며, 이를 직접적인 시세 판단 근거로 활용하기에는 무리가 있습니다.

* 다만, 본 건의 감정가(367,000,000원)는 유사 면적의 다른 경매 물건에서 파악된 평당 가격(약 1430만원/평)으로 산출한 시세(약 3억 6700만원)와 거의 일치하여, 감정가가 적정하게 산정되었을 가능성이 높습니다.

* 예상 입찰가: 인수되는 권리가 없다는 점과 감정가 수준을 고려할 때, 보수적으로 감정가 수준 또는 그 이하에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 보수적인 예상 입찰가 범위: 340,000,000원 ~ 360,000,000원

* (상세한 시세 조사 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.