나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53665 [1] 경기도 광명시 하안동 30 주공아파트 1003동 3층305호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이의규 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광명시 하안동 소재 "하안중학교" 남서측 인근에 위치하는 아파트로서 주변은 대단위 고층아파트단지와 각급 학교등이 혼재하는 아파트지대로 형성되어 있으며 인근에 근린생활시설등 각종 생활편익시설이 위치하고 있어 주위환경 무난함.

교통상황

단지 주변에 버스정류장이 소재하여 대중교통여건 무난한 편임.

건물의 구조

철근콩크리트벽식조 철근콩크리트지붕 15층건내 3층 305호로서 외벽 : 몰탈위 페인팅마감 내벽 : 벽지도배 및 타일마감 창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

아파트(후첨 내부구조도 참조)로 이용중임.

설비내역

중앙공급식 난방시설이며 승강기, 옥내소화전, 화재감지기, 위생설비 등을 구비하고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 광평수 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 외곽으로 대로 및 중로, 소로와 각각 접하며 단지내 도로와 연계되어 았음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(구역계 외), 고도지구, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역(2024- 03-18), 중로1류(폭 20m~25m)(보조간선도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 진입표면구역(김포공항)<공항시설법>, 상대보호구역(광은유치원해당교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(연서초등학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(파랑새유치원해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대 보호구역(하안중학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한마음 유치원해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(혜성유치원해당 교육 청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(연서초등학교해당 교육청에 문의) <교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(하안중학교해당 교육청에 문의)<교육환경 보호 에 관한 법률>, 절대보호구역(혜성유치원해당 교육청에 문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질 개선 및 주민지원 등에 관한 법률> 공동주택용지 토지거래계약에관한허가구역(광명시 소재 아파트, 2025.10.20.~2026.12.31./국토교통부 제2025-1219호), 토지거래계약에관한허가구역 (외국인 주택 취득 시, 2025.8.26.~2026.8.25./국토교통부 제2025-1058호)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 대상단지는 기준시점 현재 재건축관련 조합설립중에 있는바 경매참여시 조합원승계여부 등에 관하여 재확인등 참고바랍니다.

물건 비고

1. 본건은 「도시 및 주거환경정비법(이하 도정법)」에 따른 2025.12.10. ‘하안주공10‧11단지 주택재건축정비사업구역’으로 지정되고, 사업시행자로 ‘한국자산신탁 주식회사’가 지정되었음.
2. 도정법 제39조 및 동법 시행령 제37조 제3항제5호에 따라 국가·지방자치단체 및 금융기관(주택법 시행령 제71조제1호 각목의 금융기관을 말한다.)에 대한 채무를 이행하지 못하여 재개발사업·재건축사업의 토지 또는 건축물이 경매 또는 공매되는 경우는 조합원 지위승계 가능하다는 2026.04.01.자 광명시 사실조회 회신서 참조.
3. 현재 소유자 최원석은 정비구역 지정 및 사업시행자 지정 동의서를 제출하지 않았으나, 금융기관 채무 불이행에 따른 경매의 경우 조합원 지위 양도 제한 예외에 해당할 수 있으며, 조합원 분양신청 종료 전까지 사업시행자 지정동의서를 추가로 다시 제출하여 동의할 수 있다는 사업시행자 한국자산신탁 주식회사의 2026. 8. 19.자 사실조회회신서 참조.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53665 (1)

소재지: 경기도 광명시 하안동 30 주공아파트 1003동 3층305호

용도: 아파트

감정가: 614,000,000원

토지면적: 40.03㎡ (약 12.11평)

토지지분: 40.03㎡ (약 12.11평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 58.01㎡ (약 17.55평) - 전용면적

건물지분: 58.01㎡ (약 17.55평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대OOOO (대봉천신용협동조합)

특이사항: 재개발구역, 재건축구역, 개발행위허가제한구역, 정비구역, 유동화물건

1.1. 입지조건

소재지: 경기도 광명시 하안동 30, 주공아파트 1003동 3층 305호

단지명: 하안주공10단지

주변 환경: "하안중학교" 남서측 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지와 각급 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 중심 지역.

교통: 단지 인근 버스정류장 소재로 대중교통 이용 편리.

도로 접근성: 단지 외곽으로 대로, 중로, 소로와 접하며 내부 도로망과 연결됨.

토지이용계획: 제2종일반주거지역, 고도지구, 개발행위허가제한지역, 지구단위계획구역 등 다양한 도시계획 및 제한 사항 존재.

1.2. 권리분석

현재 소유자: 최원석 (협의분할에 의한 상속)

말소기준권리: 대봉천신용협동조합 근저당 (접수일자: 2020-08-04)

총 등기부채권액: 579,940,499원

권리 사항 요약:

* 근저당 (말소): 대봉천신용협동조합 (360,000,000원), 제이비우리캐피탈주식회사 (192,000,000원)

* 가압류 (말소): 신한카드 (5,281,999원), 주식회사케이뱅크 (13,425,496원), 키움예스저축은행 (9,233,004원)

* 임의경매개시결정 (말소): 대봉천신용협동조합 (303,288,354원) - 본 경매의 근거

매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 지상권 (개요 명시 없으며, 별도 확인 필요)

임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대관계: 미상임 (명도 및 권리 관계 확인 시 주의 요망)

조합원 지위 승계 관련:

* 본 건은 '하안주공10‧11단지 주택재건축정비사업구역'으로 지정됨 (2025.12.10.).

* 사업시행자로 '한국자산신탁 주식회사' 지정됨.

* 국가·지방자치단체 및 금융기관 채무 불이행으로 인한 경매/공매 시 조합원 지위 승계 가능함 (광명시 사실조회 회신서 2026.04.01. 참조).

* 현 소유자는 재건축 동의서를 제출하지 않았으나, 금융기관 채무 불이행 경매의 경우 조합원 지위 양도 제한 예외에 해당할 수 있으며, 분양 신청 종료 전까지 사업시행자 지정 동의서 제출 가능함 (한국자산신탁 회신서 2026.08.19. 참조).

1.3. 상권분석

최근 매매 사례:

* 2026년 6월, 45.9㎡, 600,000,000원 (6억원)

* 2026년 7월, 59.39㎡, 805,000,000원 (8억 500만원)

* 2026년 7월, 59.39㎡, 798,000,000원 (7억 9800만원)

최근 전월세 사례:

* 2026년 5월, 58.01㎡, 보증금 20,000,000원, 월세 1,200,000원

* 2026년 5월, 45.9㎡, 보증금 26,000,000원, 월세 0원

* 2026년 5월, 79.07㎡, 보증금 35,000,000원, 월세 0원

시세 분석:

* 본 건의 전용면적 58.01㎡ 기준, 최근 2026년 7월 거래된 유사 면적(59.39㎡) 아파트들의 실거래가는 약 7억 9800만원에서 8억 500만원 선입니다.

* 이는 본 건의 감정가 6억 1400만원보다 상당히 높은 수준으로, 시장에서는 재건축에 대한 기대감이 반영된 것으로 판단됩니다.

* 전월세 시장에서는 58.01㎡ 면적이 보증금 2000만원, 월세 120만원으로 거래된 사례가 있어 임대 수익률은 낮으나, 현재 시장에서 거래되는 임대료 수준을 파악할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트벽식조 철근콘크리트지붕 15층 건물 내 3층 305호

내외벽: 몰탈위 페인팅마감, 벽지도배 및 타일마감

창호: 하이새시 이중창호

난방: 중앙공급식 난방

설비: 승강기, 옥내소화전, 화재감지기, 위생설비 구비

주차: 총 970대 (지상 12대, 지하 27대, 기타 931대 - 단지 정보 종합)

사용승인일: 1990년 3월 19일

단지 정보: 하안주공10단지, 17동, 2032세대, 최고층 15층

1.5. 잠재적 리스크

재건축 사업 진행 불확실성: 본 건은 재건축 사업 구역으로 지정되었으나, 조합 설립 단계로 사업 진행 속도 및 완료 시점에 대한 예측이 어렵습니다. 이로 인해 사업 지연, 추가 비용 발생, 또는 사업 계획 변경 등의 위험이 존재합니다.

사업 동의 관련 절차: 현 소유자가 재건축 사업 동의서를 제출하지 않은 상태로, 향후 조합원 지위 확보 및 분양 과정에서 추가적인 절차나 확인이 필요할 수 있습니다. (단, 채무 불이행으로 인한 경매 시 예외 가능성 언급됨)

도시계획 및 개발 제한: 개발행위허가제한구역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 개발 계획에 제약이 따를 수 있습니다.

임대관계 미상: 현재 점유자 및 임대차 관계에 대한 상세 정보가 불명확하여, 명도 진행 시 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성이 있습니다. (단, 인수되는 보증금은 0원으로 명시됨)

주변 시설: 제공된 정보 및 일반적인 주변 환경 분석 결과, 혐오시설로 분류될 만한 시설은 직접적으로 확인되지 않았으나, 인근 토지이용계획상 공항 관련 구역, 보호구역 등 다양한 제한사항이 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광명시 하안동에 위치한 재건축 대상 아파트로, 노후된 주거 환경 개선을 통한 미래 가치 상승 잠재력이 매우 높습니다.

최근 실거래가가 감정가를 상회하는 수준으로 형성되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 매력이 있습니다.

특히, 채무 불이행으로 인한 경매 건으로 조합원 지위 승계가 가능하여 재건축 사업 참여에 유리하다는 점은 큰 장점입니다.

그러나 재건축 사업 초기 단계의 불확실성, 현 소유자의 사업 동의 미비, 임대 관계의 불명확성 등은 신중한 접근을 요구하는 리스크 요인입니다.

권리 관계 자체는 비교적 명확하게 정리되는 편이나, 재건축 사업의 진행 과정과 관련 법규를 깊이 이해하고 투자 결정을 내려야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

높은 재건축 잠재력: 노후화된 단지로, 향후 재건축을 통해 신축 아파트 공급 시 상당한 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

시세 대비 낮은 감정가: 현재 시장 가격이 감정가를 상회하므로, 재건축 사업 완성 시 투자 수익률을 높일 수 있는 기회입니다.

조합원 지위 승계 가능: 금융기관 채무로 인한 경매로, 조합원 지위 승계 가능성이 높아 사업 참여에 유리합니다.

양호한 생활 인프라: 학교, 편의시설, 교통망 등 주변 생활 편의 시설이 잘 갖춰져 있어 주거 가치가 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 건은 경기도 광명시 하안동 소재 주공아파트(전용면적 58.01㎡)입니다.

최근 2026년 7월, 유사 면적(59.39㎡)의 아파트가 7억 9800만원에서 8억 500만원 선에서 거래되었습니다.

이는 본 건의 감정가 6억 1400만원 대비 높은 시세를 형성하고 있음을 보여줍니다.

현재 시세를 기준으로 볼 때, 본 건의 시장 가치는 약 7억 8000만원 이상으로 평가될 수 있습니다.

재건축 사업 진행 초기 단계의 불확실성, 권리 분석 결과 (조합원 지위 승계 가능성), 명도 용이성 등을 종합적으로 고려하고, 시세 대비 적정 이익을 확보하기 위한 입찰가 산정이 필요합니다.

이에 따라, 현재 시세와 감정가를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 약 7억 2000만원에서 7억 8000만원 선으로 제안합니다.

이 금액은 현재 시장 데이터에 기반한 추정치이며, 현장 방문 및 추가적인 권리 변동 사항 확인 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.