나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513827 [1] 인천광역시 남동구 만수동 1093-7 수팰리스 3동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프로 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '인천도시공사' 동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 인근에 버스정류장이 소재하며, 북서측 인근에 남동구청역(지하철 인천2호선)이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 6층 건물 내 제4층 제402호으로서, 외벽 : 미장스톤 등 마감. 내벽 : 몰탈위 페인팅, 타일 붙임 등 마감. 창호 : 샷시 창호 등 마감임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수시설, 난방설비, 승강기 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 인접 필지 대비 등고 완만한 사다리형의 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 동측으로 폭 약8미터 및 약24미터의 아스콘포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(만수3), 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의:남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)((외국인 등에 한함, 대상: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대(지정기간: 2025. 08. 26. ~ 2026. 08. 25.)))임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513827 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 남동구 만수동 1093-7 수팰리스 3동 4층402호

건물명: 수팰리스 3동 402호

용도: 다세대주택

건축년도: 2016년

구조: 철근콘크리트구조 (철근콘크리트지붕)

층수: 지하 0층, 지상 6층 중 4층

토지면적: 26.99㎡ (약 8.16평)

건물면적: 49.25㎡ (약 14.90평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

토지지분: 26.99㎡

건물지분: 49.25㎡

1.3. 가격 정보

감정가: 179,000,000원

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본건은 인천광역시 남동구 만수동 소재 '인천도시공사' 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거 밀집 지역입니다.

2.2. 교통

본건 인근에 버스정류장이 소재하고 있으며, 북서측 인근에는 지하철 인천2호선 남동구청역이 있어 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 도로

본건 서측 및 동측으로 폭 약8미터 및 약24미터의 아스콘 포장도로에 각각 접하고 있어 차량 진출입이 용이합니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건 토지는 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(만수3)으로 지정되어 있습니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 과밀억제권역에 해당하며, 외국인 등에 한한 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26. ~ 2026.08.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 관계 요약

말소기준 권리: 본건의 말소기준 권리는 2022년 9월 1일 성남시의 압류(갑5) 등기이나, 해당 압류 등기보다 선순위인 권리는 없습니다. (주택도시보증공사의 강제경매(갑6)가 말소기준권리보다 후순위이나, 본 경매로 인해 말소될 예정입니다.)

3.2. 임차인 정보 및 인수 분석

임차인: 주택도시보증공사 (최 )

보증금: 195,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 10월 7일

확정일자: 2021년 8월 6일

배당신고일자: 2023년 7월 21일

대항력: 없음

본건의 경우, 임차인으로 주택도시보증공사(HUG)가 등재되어 있으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다. 이는 주택도시보증공사의 말소동의 확약서가 제출되었고, 을구 순위 5번의 주택임차권 등기가 말소 예정임을 의미합니다. 따라서 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수하지 않게 됩니다.

3.3. 등기부 요약

집합건물 등기부상 소유권보존, 공유자전원지분전부이전, 소유권이전, 압류, 강제경매 등의 권리 변동이 있었으며, 현재는 주택도시보증공사의 강제경매(갑6)가 진행 중입니다. 을구 순위 5번의 주택임차권(최지숙)은 말소 예정으로 확인되었습니다.

3.4. 특이사항

HUG 인수조건 변경 관련 특이사항이 명시되어 있으며, 이는 임차인 보증금 미인수와 관련이 있습니다.

4. 상권분석

본건이 위치한 만수동 일대는 다세대주택과 아파트가 밀집된 주거 지역입니다. 인근에 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상업 시설 이용이 가능하며, 남동구청역을 중심으로 한 지역 상권의 편의시설 접근성이 양호합니다. 다만, 대규모 상업 집적 지역과는 다소 거리가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육

본건 인근에는 만수초등학교, 인수초등학교, 만수북중학교, 남동고등학교 등이 소재하여 교육 환경이 양호합니다. 해당 지역은 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어 자녀 양육에 적합합니다.

5.2. 의료

인근에 인천사랑병원 등 종합병원과 다수의 의원급 의료기관이 분포하여 의료 접근성이 좋습니다.

5.3. 편의시설

버스 정류장, 남동구청역 등 대중교통 이용이 편리하며, 주변 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 다양한 편의시설(마트, 은행, 식당 등)을 이용할 수 있습니다.

5.4. 기타 (잠재적 혐오시설 포함)

주변 지역은 주로 주거 및 근린생활시설 위주로 구성되어 있어, 직접적인 주거 환경을 저해할 만한 혐오시설(대규모 공장, 폐기물 처리 시설 등)은 인접해 있지 않은 것으로 파악됩니다. 다만, 토지이용계획상 가축사육제한구역 등으로 지정된 점은 참고할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

HUG 인수조건 변경으로 인해 권리 관계는 명확해졌으나, 낙찰 후 예상치 못한 절차상의 지연이나 문제가 발생할 가능성은 배제할 수 없습니다. 또한, 본건은 강제경매로 진행되어 채무자의 특수 상황이 있을 수 있으므로, 입찰 전 추가적인 현장 조사 및 권리 관계 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 2016년에 건축된 비교적 신축 건물의 다세대주택으로, 주거 밀집 지역에 위치하여 입지 조건이 양호합니다. 대중교통 이용이 편리하며, 주변 생활 편의시설 또한 잘 갖추어져 있습니다. 특히, HUG 인수조건 변경 및 말소동의 확약서 제출로 인해 임차인 보증금 인수 부담이 없어 권리 관계가 매우 명확하다는 점이 큰 장점입니다. 감정가는 주변 신축 연립/다세대 매매 사례를 고려할 때 적정 수준으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

신축 건물(2016년 준공)로 내외부 상태 양호 예상

명확한 권리 관계(임차인 보증금 미인수)

안정적인 주거 지역 내 입지

향후 시세 상승 잠재력

9. 예상 입찰가

감정가 179,000,000원을 기준으로, 인근 신축 연립/다세대 주택의 매매 사례(45.75㎡, 163,000,000원) 및 본건의 면적, 건물 연식 등을 종합적으로 고려할 때, 본건의 현재 시세는 감정가 수준으로 판단됩니다. 임차인 보증금 인수 부담이 없으므로, 경쟁 입찰 시 감정가 수준 또는 소폭 할인된 가격으로 낙찰받는 것을 목표로 하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가: 170,000,000원 ~ 175,000,000원 (목표가: 170,000,000원)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.