나이스옥션 법원경매 수원 2025타경58786 [1] 경기도 화성시 효행구 배양동 69-333 전 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수도감정 · 평가일 2026.01.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 화성시 배양동 소재 "배양초등학교" 남동측 인근에 위치하며 주위는 단독주택 공장, 창고, 아파트, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 기호1~3은 차량 접근이 불가능하나 현재 북측으로 개설중인 도로공사 준공시 차량접근 용이하고, 노선버스 정류장과의 거리 및 운행여건으로 보아 대중교통사정 불편함

형태 및 이용상태

기호1~3은 부정형의 토지로서 북측으로 개설중인 도로보다 다소 고지이며 '휴경지'상태임.

인접 도로상태

기호1~3은 현황 북측으로 개설중인 노폭 약6m 내외의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

*기호1 : 도시지역, 자연녹지지역, 경관지구(안녕전통경관지구), 가축사육제한구역(전부제 한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역 (2-2구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(외곽경계로부터 300미터이내의 지역 도협의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권 정비계획법> 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25. /허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트). *기호2 : 도시지역, 자연녹지지역, 경관지구(안녕전통경관지구), 가축사육제한구역(전부제 한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역 (2-2구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(외곽경계로부터 300미터이내의 지역 도협의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권 정비계획법> 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25. /허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트). *기호3 : 도시지역, 자연녹지지역, 경관지구(안녕전통경관지구), 가축사육제한구역(전부제 한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(화성오산교육지원청 문의)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 역사문화환경보존지역 (2-2구역)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역(외곽경계로부터 300미터이내의 지역 도협의)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권 정비계획법> 중점경관관리구역, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간:25.8.26.~26.8.25. /허가대상자:외국인 등/허가대상용도:단독·다가구·연립·다세대주택,아파트).

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호1~3 토지의 임대관계는 미상임.

물건 비고

1. 일괄매각
2. 개발행위허가를 득하였다가 취소된 토지로 농지취득자격증명서 제출이 필요함(미제출시 보증금 미반환)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 섹션에서는 경매 물건의 기본적인 정보를 제공합니다.

* 사건번호: 수원지방법원 2025타경58786 (1)

* 소재지: 경기도 화성시 효행구 배양동 69-333

* 용도: 전 (농지)

* 감정가: 729,134,000원

* 토지면적: 823.00㎡ (약 249.0 평) (1평 = 3.3058㎡ 기준)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 의정부농업협동조합 (표시: 의OOOOOOOO)

* 특이사항: 농지취득자격증명 필요, 공동담보 물건

* 주의사항:

1. 일괄매각 (본건은 토지만 매각 대상이나, 관련 규정으로 표기됨)

2. 개발행위허가를 득하였다가 취소된 토지로, 농지취득자격증명서 제출이 필수적이며 미제출 시 입찰 보증금 미반환 위험이 있음.

1.1. 입지조건

본 물건의 위치 및 주변 환경, 교통 상황 등을 분석합니다.

* 위치 및 주위환경:

본 건은 경기도 화성시 배양동 소재 "배양초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 공장, 창고, 아파트, 농경지, 임야 등이 혼재되어 다양한 용도의 토지가 혼합된 지역입니다.

* 교통상황:

현재 차량 접근은 다소 제한적이나, 북측으로 도로 공사가 준공될 경우 접근성이 향상될 것으로 예상됩니다. 다만, 노선버스 정류장과의 거리 및 운행 여건을 고려할 때 대중교통 이용은 다소 불편할 수 있습니다.

* 인접 도로상태:

본 건 토지는 현황 북측으로 폭 약 6m 내외의 도로와 접하고 있습니다.

1.2. 권리분석

등기부등본상의 권리 관계를 분석하여 낙찰 시 인수되는 권리 및 소멸되는 권리를 파악합니다.

* 등기부 요약:

* 소유권: 김선권, 주식회사삼순산업, 김영자 순으로 이전되었습니다.

* 말소기준권리: 의정부농업협동조합 근저당권 (접수일자: 2023-05-19, 채권최고액: 1,101,600,000원)입니다.

* 말소 예정 권리: 근저당권 (의정부농업협동조합, 1,101,600,000원), 지상권설정 (의정부농업협동조합, 말소), 압류 (기흥세무서장, 말소), 가압류 (박상희, 250,000,000원, 말소), 근저당권 (주식회사뉴원, 100,000,000원, 말소), 근저당권 (주식회사뉴원, 56,200,000원, 말소) 등은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임의경매 신청 채권자: 의정부농업협동조합 (근저당권자)

* 임차인 현황:

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 현재 파악된 임차인은 없으며, 인수되는 보증금 또한 없는 것으로 나타납니다. (만약 임대차 관계가 있다면, 별도 확인 필요)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

* 없음. 본 건은 등기사항 전부 말소 조건으로 매각될 것으로 보입니다.

1.3. 상권분석

물건지 주변의 상업적 가치와 잠재력을 분석합니다.

* 주변 토지 이용 현황:

주변에 단독주택, 공장, 창고, 아파트, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있어 특정 상업 기능이 집중된 지역은 아닙니다.

* 잠재적 개발 가능성:

도시지역, 자연녹지지역에 속하며, 성장관리권역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 잠재력을 가질 수 있습니다. 다만, 경관지구, 역사문화환경보존지역, 비행안전구역 등 여러 제한사항이 존재합니다.

1.4. 생활정보

주변의 편의시설, 교육시설 등의 생활 편의성을 평가합니다.

* 주변 교육시설:

"배양초등학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 상대보호구역으로 지정된 구역이 있어 교육환경 보호에 관한 법률 적용을 받을 수 있습니다.

* 주변 편의시설:

다양한 용도의 토지가 혼재하는 지역으로, 명확한 편의시설 집적도는 낮을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

투자 시 고려해야 할 법적, 물리적, 환경적 제약 사항을 분석합니다.

* 농지 관련 규제:

* 농지취득자격증명서 제출이 필수적입니다. 미제출 시 입찰 보증금이 반환되지 않으니 반드시 사전 준비가 필요합니다.

* 개발행위허가가 취소된 이력이 있어, 토지 이용 및 개발 시 추가적인 확인 및 절차가 필요할 수 있습니다.

* 토지 이용 제한:

* 도시지역, 자연녹지지역, 경관지구(안녕전통경관지구), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술), 역사문화환경보존지역(2-2구역), 성장관리권역 중점경관관리구역 등 다수의 토지이용계획 및 제한이 존재합니다. 이러한 규제들은 향후 토지 활용에 큰 제약을 줄 수 있습니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 (지정기간: 25.8.26.~26.8.25.), 외국인 등이 특정 용도(단독·다가구·연립·다세대주택, 아파트)로 토지를 거래할 경우 허가가 필요합니다.

* 교통 접근성:

현재 대중교통 이용이 불편하며, 차량 접근성도 도로 개설 완료 시까지는 제한적입니다.

* 기타:

토지 임대 관계는 미상으로, 현장 확인이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건에 대한 전반적인 평가 및 투자 가치를 종합적으로 판단합니다.

본 경매 물건은 경기도 화성시 배양동에 위치한 농지(전)입니다. 감정가는 약 7억 2천만 원 수준으로, 면적은 823.00㎡ (약 249.0 평)입니다. 권리 분석상 말소기준권리보다 후순위의 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보이며, 인수되는 임차 보증금은 없습니다.

하지만, 본 물건은 농지취득자격증명서 제출이 필수적이며, 과거 개발행위허가 취소 이력이 있어 취득 및 이용에 제약이 따릅니다. 또한, 도시지역 내 자연녹지, 경관지구, 역사문화환경보존지역, 비행안전구역 등 복합적인 토지이용계획 및 제한 사항이 존재하여 향후 토지 활용에 상당한 제약을 받을 수 있습니다. 현재 교통 접근성 또한 다소 불편한 편입니다.

이러한 점들을 종합해 볼 때, 본 물건은 일반적인 투자 목적보다는 해당 지역의 개발 계획, 토지 이용 규제 완화 가능성, 그리고 농지 관련 법규에 대한 충분한 이해를 가진 투자자에게 적합할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

본 물건의 잠재적 가치 및 긍정적인 측면을 부각합니다.

* 화성시의 지역적 발전 가능성: 수도권 내 주요 신도시 및 산업 단지와의 인접성으로 인해 장기적인 지역 가치 상승 잠재력을 지닙니다.

* 도시지역 내 녹지: 도시 지역에 속해 있어 향후 개발 또는 용도 변경 가능성이 있습니다. (다만, 현재 규제 사항이 많음)

* 도로 접근성 개선 기대: 북측 도로 개설 공사 완료 시 현재의 교통 불편이 해소될 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 적정 입찰가를 산정하기 위한 제언입니다.

* 본 물건의 예상 입찰가는 감정가(729,134,000원)를 기준으로 하되, 다양한 요소를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

* 특히, 농지취득자격증명 발급 가능 여부, 토지 이용 규제로 인한 활용 제약 수준, 주변 시세, 향후 개발 계획 등을 면밀히 분석해야 합니다.

* 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 현장 답사 및 관련 법규 전문가와 상담을 통해 최종 입찰가를 결정하시기를 권장합니다.

* 일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가의 70~90% 수준에서 형성되나, 본 물건의 특수성을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.