나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9674 [1] 대구광역시 수성구 노변동 440 노변대백아파트 105동 10층1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 일경 · 평가일 2025.11.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 수성구 노변동 소재 '대구농업마이스터 고등학교' 서측 인근에 위치하며, 주위일대는 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 학교 등으로 형성되어 있으며, 제반 주위 환경 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량출입 가능하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하는 등 대중교통을 포함 한 제반 교통사정 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사지붕 20층 공동주택 중 제10층 제1002호 단위세대로서 외벽: 시멘트몰탈위 페인팅 등 마감 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감 바닥: 내부바닥재 및 일부 타일 등 마감 창호: 새시창호임.

이용상태

'아파트'로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 도시가스보일러에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 부정형 토지로서 인접지와 대체로 등고 평탄하며, "아파트부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 북측 및 동측으로 왕복3차선 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1): 제3종일반주거지역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(대구자연과학고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존지역<대구광역시문화재보호조례> 기호(2): 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상 대보호구역(대구자연과학고등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 역사문화환경보존 지역<대구광역시문화재보호조례>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계: 미상임. 2)기타: 본건의 이해관계인부재로 인하여 집합건축물대장상 내부현황, 외부에서 투시가능한 내부전경, 인근주민 탐문 등을 참작하여 표준적인 이용상황을 상정하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2025타경9674 (1)

소재지: 대구광역시 수성구 노변동 440 노변대백아파트 105동 10층 1002호

용도: 아파트

감정가: 177,000,000원

토지면적: 31.11㎡ (약 9.41평)

건물면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 물건 기본정보

3. 입지조건

본건은 대구광역시 수성구 노변동에 위치한 노변대백아파트 105동 10층 1002호입니다.

주위환경으로는 '대구농업마이스터 고등학교' 서측 인근에 자리하며, 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택, 학교 등으로 형성되어 있어 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

교통 상황으로는 차량 출입이 용이하며, 인근에 시내버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리합니다.

단지 주변으로는 북측 및 동측에 왕복 3차선 규모의 포장도로가 접해 있어 도로 접근성이 양호합니다.

4. 권리분석

본건은 채권자 (주식회사애큐온캐피탈)에 의해 신청된 임의경매로 진행되고 있습니다.

등기부등본상 총 채무액은 232,242,684원입니다.

등기부상 주요 권리 관계는 다음과 같습니다.

- 말소기준권리: 한국주택금융공사의 근저당 (2021-03-25, 170,500,000원)

- 기타 권리: 한국주택금융공사 근저당, 주식회사애큐온캐피탈 근저당, 한국캐피탈 가압류, 비엔케이캐피탈 가압류, 주식회사애큐온캐피탈 임의경매 개시 결정 등기 등이 기재되어 있습니다.

- 제공된 등기부요약 정보에 따르면, 모든 기재된 권리(근저당, 가압류, 임의경매)가 '말소' 처리되어 있어, 경매 절차를 통해 소유권 이전 시 등기부상 권리 관계는 대부분 소멸될 것으로 예상됩니다.

- 인수되는 보증금은 0원으로, 임차인 관련 인수 부담은 없습니다.

- 임대 관계는 현재 미상입니다.

5. 상권분석

본건이 위치한 대구광역시 수성구 노변동은 주거 선호도가 높은 지역으로, 아파트 단지가 밀집해 있습니다.

최근 매매 시세는 다음과 같습니다.

- 본건과 유사한 전용면적 59.97㎡(약 18.14평)인 노변대백아파트 103동 12층 매물이 2026년 4월 10일 170,000,000원에 거래되었습니다.

- 2026년 7월 2일에는 84.95㎡(약 25.69평) 매물이 293,000,000원에 거래되었으며, 2026년 4월 16일에는 134.86㎡(약 40.79평) 매물이 300,000,000원에 거래되었습니다.

- 최근 전월세 시세로는, 본건과 동일한 면적인 59.97㎡(약 18.14평)인 노변대백아파트 105동 9층 매물이 2026년 5월 12일 보증금 120,000,000원에 거래되었습니다.

6. 생활정보

아파트 명칭: 노변대백 아파트

주소: 대구광역시 수성구 노변동 440

준공 연도: 1999년 8월 30일

단지 규모: 총 4개 동, 451세대

해당 물건 정보:

- 전용면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

- 해당 층: 10층 (총 20층 중)

주차 시설: 총 550대 (지상 171대, 지하 379대)

단지 내 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설 등을 갖추고 있습니다.

주요 인근 시설: 대구농업마이스터고등학교, 대구자연과학고등학교 등 교육시설이 인접해 있습니다.

7. 잠재적 리스크

* 임대차 관계: 본건의 임대차 관계가 미상으로, 현재 거주자가 있을 경우 명도 절차 진행에 따른 시간 및 비용이 발생할 수 있습니다. 명도 완료 시 공실 상태가 될 가능성도 있습니다.

* 건물 노후도: 1999년에 준공된 아파트로, 사용승인일로부터 25년 이상 경과하여 향후 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지 이용 계획: 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(대구자연과학고등학교), 역사문화환경보존지역 등 일부 규제사항이 있어 향후 건물 활용 및 개발에 제약이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 탐문 및 검색 결과, 본건과 인접한 곳에 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 대구 수성구의 안정적인 주거지역에 위치한 아파트로, 입지 조건 및 주변 시세 대비 경쟁력을 갖춘 것으로 판단됩니다. 경매 절차를 통해 권리 관계가 명확해질 것으로 예상되며, 비교적 최근의 실거래가 및 전월세 시세가 형성되어 있어 투자 가치가 있습니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 점과 건물의 노후도는 잠재적 리스크 요인으로 고려해야 합니다.

9. 투자 포인트

* 우량 입지: 대구 수성구라는 지역적 장점을 가지고 있으며, 교육 시설 접근성이 좋습니다.

* 명확한 권리 관계: 경매를 통해 말소 기준권리 이하 모든 등기사항이 소멸될 것으로 예상되어 안전한 소유권 확보가 가능합니다.

* 안정적인 시세: 유사 면적의 최근 거래 사례를 볼 때, 감정가 및 시세가 합리적으로 형성되어 있습니다.

* 투자 및 실거주 적합: 아파트 시장에서 꾸준한 수요가 있는 면적으로, 투자 목적 또는 실거주 목적으로 접근하기에 좋습니다.

10. 예상 입찰가

본건의 감정가는 177,000,000원입니다.

최근 유사 면적(59.97㎡)의 매매가는 170,000,000원(2026년 4월 10일)으로, 감정가와 유사하거나 소폭 낮은 수준입니다.

또한, 유사 면적의 최근 전세 보증금은 120,000,000원(2026년 5월 12일)으로, 물건의 가치를 뒷받침하고 있습니다.

따라서, 본건에 대한 경쟁 입찰 상황 및 시장 분위기를 고려하여 감정가의 90% ~ 100% 수준인 약 159,300,000원 ~ 177,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

현 시점에서의 예상 입찰가는 약 165,000,000원 ~ 175,000,000원을 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.