나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경72578 [1] 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 147-3 삼신푸른솔아파트 101동 3층302호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 상록 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재"묵현1리회관"북동측 근거리에 위치하며 주위는 아파트단지 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 등 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트벽식구조 평스라브 20층 건내 3층 302호로서 (사용승인일 : 1998.08.13) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙힘 마감 등 창 호 : 샤시 창호임.

이용상태

아파트 (방3, 주방/식당, 거실, 욕실2 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비, 주차장 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사 부정형의 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 내 포장도로를 통하여 외부도로와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 자연녹지지역 , 제1종일반주거지역 , 제3종일반주거지역 , 성장관리계획구역(일반형, 도시개발과 문의), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 수질보전특별대책지역(1권역)<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임 기 타 : - .

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 남양주지원 2025타경72578 (1)

* 소재지: 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 147-3 삼신푸른솔아파트 101동 3층302호

* 용도: 아파트

* 감정가: 262,000,000원

* 토지면적: 42.41㎡ (약 12.83평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 84.92㎡ (약 25.69평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

2. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 남양주시 화도읍 묵현리 소재 "묵현1리회관" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

* 인접 도로상태: 단지 내 포장도로를 통해 외부 도로와 잘 연계되어 있습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 을21, 2022년 11월 8일 접수된 한국주택금융공사의 근저당권(149,600,000원)입니다.

* 등기부채권 총액: 212,000,000원입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 임차인이 존재할 수 있으나 보증금액을 알 수 없어 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 본건은 아파트 단지가 밀집한 주거 지역에 속해 있으며, 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

* 주변 지역 검색 결과, 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

5. 생활정보

* 아파트 정보: 삼신17차푸른솔 아파트로, 1998년 8월 13일에 사용 승인되었습니다. 총 4개 동에 757세대가 거주하고 있습니다. 본건은 20층 건물 중 3층에 위치합니다.

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 보육시설, 어린이 놀이터 등 복리시설이 갖추어져 있습니다.

* 주차: 총 279대의 주차가 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축년도: 1998년에 건축되어 준신축 이상의 연식을 가지고 있어, 향후 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역에 속하며, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역(1권역), 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 26일 지정) 등 다수의 용도지역 지구 및 각종 규제사항이 존재하여 향후 재건축 등 개발 시 제약이 있을 수 있습니다.

* 임대관계 미상: 임차인 현황에서 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 임대 관계가 미상으로 확인되어 실제 거주 여부 및 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 화도읍에 위치한 삼신푸른솔 아파트 101동 302호로, 84.92㎡의 면적을 가진 부동산입니다. 단지 내 아파트로 기본적인 생활 환경과 교통 여건을 갖추고 있으나, 1998년식 아파트로 노후화에 따른 관리 비용 발생 가능성이 있으며, 다양한 토지 이용 규제가 존재하는 점을 유의해야 합니다. 권리분석상 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상되나, 임대 관계가 미상인 점은 명도 시 주의 깊게 확인해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 같은 면적(84.92㎡)의 아파트가 최근 2026년 6월 10일 22,000만원에 실거래된 사례가 있어, 현재 시세 파악 및 투자 가치 판단에 참고할 수 있습니다.

* 아파트 단지 내에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 단지 내 포장도로를 통해 외부 도로와 연결되어 있어 접근성이 양호합니다.

9. 예상 입찰가

최근 2026년 6월 10일 해당 아파트와 동일 면적(84.92㎡)이 22,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 현 시세는 약 22,000만원에서 23,000만원 수준으로 추정됩니다. 본건의 감정가는 26,200만원으로 시세 대비 높게 책정되어 있습니다. 이에 따라, 투자 수익률과 낙찰 가능성을 고려하여 보수적으로 접근할 경우, 22,500만원에서 23,500만원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다. 다만, 이는 시장 상황 및 현장 조사를 통해 최종 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.