나이스옥션 법원경매 서산 2025타경51601 [1] 충청남도 당진시 읍내동 720 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 프라임 · 평가일 2025.11.21

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 당진시 읍내동 소재 ‘계성초등학교’ 남측 인접에 위치하며, 주위는 단독(다가구)주택, 근린생활시설, 주상용건물 및 주상나지 등이 소재하는 성숙중인 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

가장형 평지로 현황 주상용 건물 신축중임.

인접 도로상태

본건 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일련번호(1) :제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(2024-12-12)(전부제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

후면 '건물감정평가요항표' 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 콘크리트지붕 3층 건물로서 기준시점 현재 건물 공사중임.

이용상태

제2종근린생활시설, 단독주택(다가구주택)으로 기준시점 현재 건물 공사중임.

설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

본건 일련번호(2) 건물은 사용승인을 득하지 못한 공사중인 건물로 임의경매신청등기의 촉탁으로 인하여 2025년 11월 7일 건물등기사항전부증명서에 등재되었음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각
- 목록2: 현황조사 및 감정시에는 사용승인을 득하지 못한 공사중인 건물로 철근콘크리트 공사가 완료되고, 외부단열공사 부분은 시공되어 있으나 내부마감공사는 미시공상태로 건축자재 및 각종 도구등의 관리가 이루어지지 않고 사무소 등에 방치 되어 있는 상태임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서산지원 2025타경51601 (1)

소재지: 충청남도 당진시 읍내동 720

토지면적: 219.00㎡ (약 66.3평)

건물면적: 344.08㎡ (약 104.1평)

용도: 다가구주택 (건축 중)

감정가: 644,742,000원

경매구분: 부동산 임의경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

특이사항: 공동담보, 공사 중인 건물

주의사항: 목록2 건물은 사용승인을 득하지 못한 공사 중인 상태이며, 내부 마감공사 미시공, 건축 자재 및 도구 방치 상태임.

2. 입지조건

주변 환경: 본건은 충청남도 당진시 읍내동 소재 ‘계성초등학교’ 남측 인접 지역으로, 단독(다가구)주택, 근린생활시설, 주상용건물 및 주상나지 등이 소재하는 성숙 중인 주택지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통 상황: 본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

인접 도로: 본건 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접함.

3. 권리분석

등기부 현황 (토지):

* 환지로 인한 전사 소유권 이전 (대한주택공사)

* 소유권 이전 (한정미, 한정순)

* 근저당 (대호지농업협동조합, 490,000,000원) - 말소

* 지상권 설정 (대호지농업협동조합) - 말소

* 근저당 (한정미, 400,000,000원) - 말소

* 압류 (예산세무서장) - 말소

* 임의경매 개시 결정 (대호지농업협동조합, 147,598,523원) - 말소 (말소기준권리)

* 압류 (당진시) - 말소

토지 등기부 채권 총액: 890,000,000원

등기부 현황 (건물):

* 소유권 보존 (한정순)

* 임의경매 개시 결정 (대호지농업협동조합, 147,598,523원) - 말소 (말소기준권리)

* 근저당 (문지영, 120,000,000원) - 말소

* 압류 (예산세무서장) - 말소

건물 등기부 채권 총액: 120,000,000원

말소기준권리: 토지 등기부 갑5 (2025-07-24 접수) 임의경매, 건물 등기부 갑2 (2025-11-07 접수) 임의경매 (동일 건으로 인한 임의경매 개시결정)

매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건명세서 상 지상권에 대한 언급이 있으나, 토지 등기부 요약에서는 을4 지상권 설정이 말소된 것으로 명확히 기재되어 있습니다. 다만, 정확한 확인을 위해 추가적인 등기사항증명서 검토가 필요할 수 있습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원. 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

지역 용도: 본건은 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 근린생활시설 및 다가구주택 복합 개발에 적합한 지역입니다. 읍내동은 당진시에서 생활 편의시설이 잘 갖춰진 지역으로 알려져 있습니다.

주변 시설: 본건 인근은 주택가 및 상가 밀집 지역으로, 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다. 검색 결과, 당진시 읍내동 지역에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설에 대한 정보는 파악되지 않았습니다. 다만, 무단 투기된 쓰레기 관련 민원이 있었던 사례가 보고되었으나, 현재는 시설 개선 및 CCTV 설치 등으로 관리되고 있습니다.

5. 생활정보

편의시설: 인근 주택가 및 상권에 따른 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

교육시설: 본건 서측 인접에 계성초등학교가 소재하여 교육 환경은 양호합니다.

6. 잠재적 리스크

미사용승인 건물: 현재 건물은 사용승인을 받지 못한 상태로, 준공 및 사용승인을 받기 위한 추가 공사 및 행정 절차가 필요합니다.

공사 미완료 상태: 외부 단열 공사는 일부 시공되었으나, 내부 마감 공사가 미시공 상태로 즉시 사용이 불가하며, 상당한 추가 공사 비용이 예상됩니다.

건축 자재 및 도구 방치: 건물 내부에 건축 자재 및 도구 등이 방치되어 있어, 이에 대한 처리 비용 및 안전 문제가 발생할 수 있습니다.

막대한 부채: 토지 및 건물에 대한 등기부 채권 총액이 상당하나, 모든 권리가 말소 처리된 것으로 확인되어 낙찰자가 인수하는 채무는 없을 것으로 보입니다. 그럼에도 향후 채무 관계에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 충청남도 당진시 읍내동 소재 계성초등학교 인근에 위치한 다가구주택 신축 부지 및 미완성 건물입니다. 차량 접근 및 대중교통 이용이 가능한 보통 수준의 입지 조건을 갖추고 있으며, 주거 및 근린생활시설 복합 개발 잠재력이 있습니다. 읍내동은 당진시 내에서 생활 편의성이 높은 지역으로 평가받고 있습니다. 그러나 현재 건물이 사용승인을 받지 못한 공사 중 상태이며 내부 마감 공사가 완료되지 않아 즉시 활용이 어렵다는 점이 가장 큰 특징입니다. 따라서 본건은 완공 및 사용승인 취득을 위한 상당한 추가 투자와 시간, 행정 절차가 요구되는 물건입니다.

8. 투자 포인트

성숙 중인 주택지대 내 위치: 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

초등학교 인접: 안정적인 주거 수요 확보 가능성.

다가구주택 및 근린생활시설 복합 활용 가능성: 다양한 수익 모델 창출 가능.

주변 시세 대비 저평가 가능성: 공사 미완료 및 미사용승인으로 인한 시세 하락분을 고려한 투자 접근 시.

9. 예상 입찰가

본 물건은 현재 미완성 및 미사용승인 상태로, 잔여 공사 비용, 사용승인 취득 비용, 행정 절차 소요 시간 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 제공된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우며, 추가적인 현장 조사와 공사비 산출, 시장 조사가 필수적입니다. 인수 보증금이 없으므로, 낙찰가는 감정가 644,742,000원을 기준으로 하되, 예상되는 총 투자 비용(낙찰가+잔여 공사비+취득세 등 부대 비용)과 준공 후 예상 가치를 비교하여 신중하게 결정해야 할 것입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.