나이스옥션 법원경매 고양 2025타경64686 [1] 경기도 파주시 상지석동 607 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 디케이감정 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "운정역(경의중앙선)" 동측 근거리에 위치하고, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 소규모공장 등이 소재하는 지역으로 제반입지 여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건내 제2층 제201호로서, (사용승인일 : 2019.04.17.) 외벽 : 드라이비트마감 및 벽돌붙임 마감 등. 내벽 : -. 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중으로 이용상황 등은 후첨 내부구조도 참조바람.

설비내역

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-26)(준주거 Zone), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26~26.8.25 외국인 등의 단독주택,다가구주택,아파트,연립주택,다세대주택), <추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차권자의 채권양수인인 신청채권자 주택도시보증공사가 2026. 7. 9.자 확약서(보증금 전액을 배당금에서 변제 받지 못하더라도 잔존임대차보증금반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것에 동의함)를 제출함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

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1.1. 소재지

경기도 파주시 상지석동 607 2층201호

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1.2. 물건 종류

다세대주택

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1.3. 감정가

240,000,000원

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1.4. 면적 정보

* 토지면적: 63.37㎡ (약 19.17평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

* 건물면적: 51.88㎡ (약 15.69평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

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1.5. 매각 방식

토지/건물 일괄매각

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1.6. 경매 구분

부동산강제경매

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1.7. 채권자

주OOOOOOO

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2. 입지조건

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2.1. 주변 환경

본건은 경기도 파주시 야당동 소재 "운정역(경의중앙선)" 동측 근거리에 위치하며, 주위는 공동주택, 근린생활시설, 소규모공장 등이 소재하는 지역으로 제반 입지 여건은 보통임.

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2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통의 편의성은 보통임.

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2.3. 주변 시설

주변에 운정역, 운정호수공원, 파주 프리미엄 아울렛, 헤이리 예술마을 등이 위치하여 문화 및 쇼핑 시설 이용이 용이함. 또한, 대형 키즈카페(플레이월드 파주점) 등 가족 단위 이용 시설이 근거리에 있어 주거 편의성이 높음. 현재 검색 결과에서 소각장 건립 관련 논란이 있었던 지역(7)이 있으나, 본건 소재지와 직접적인 연관성은 낮아 보이며, 혐오시설로 분류될 만한 시설이 인근에 직접적으로 소재한다는 정보는 없음.

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3. 권리분석

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3.1. 말소기준권리

의정부지방법원 고양지원의 강제경매개시결정(2025타경64686) (접수일자 2025-11-10)

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3.2. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리 없음.

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3.3. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (박 )

* 보증금: 280,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-03-31

* 확정일자: 2022-02-21

* 배당신고일자: 2024-02-05

* 대항력: 없음 (정보상 대항력 없음으로 표기되어 있으나, 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경 및 확약서 제출로 인해 실질적 대항력 문제는 없는 것으로 판단됨.)

* 비고: 주택임차권(을1) 등기 말소 예정. 신청채권자 주택도시보증공사가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하였음.

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3.4. 권리관계 요약

총 등기부채권액 280,000,000원. 신청 채권자인 주택도시보증공사의 확약서 제출로 인해 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금 관련 부담은 없는 것으로 보임. 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸 예정임.

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4. 상권분석

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4.1. 지역 특성

본건이 위치한 경기도 파주시 상지석동 지역은 신축 및 구축 다세대주택, 빌라 등이 혼재되어 있으며, 일부 근린생활시설 및 소규모 공장이 산재된 지역적 특성을 보임. "운정역" 인근으로 교통 편의성은 보통 수준이며, 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역임.

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4.2. 유사 물건 시세 분석

* 최근 매매 사례:

* 2026년 5월, 상지석동 602-1번지 "해가온101,102동", 68.37㎡(전용), 2021년 준공, 365,000,000원 거래. (평당 약 533.8만원)

* 2026년 7월, 상지석동 133-17번지 "갤러리하우스101동", 41.2㎡(전용), 2014년 준공, 52,000,000원 거래. (평당 약 126.2만원) - 단위 면적 및 건물 연식 차이로 비교가 제한적임.

* 2026년 7월, 상지석동 551-69번지 "바흐더힐101동", 67.31㎡(전용), 2023년 준공, 277,000,000원 거래. (평당 약 411.5만원)

* 본건(건물면적 51.88㎡, 2019년 준공)의 감정가는 240,000,000원 (평당 약 462.6만원).

* 유사 면적 및 준공 연도를 고려할 때, "바흐더힐" 사례(67㎡, 277백만원)와 비교 시 본건의 감정가는 평당 시세 대비 다소 높게 책정된 것으로 보이나, "해가온" 사례(68㎡, 365백만원)와 비교 시에는 중간 수준임. 최근 준공된 "바흐더힐"의 낮은 평당가 거래는 참고할 필요가 있음.

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4.3. 감정가 적정성

감정평가액 240,000,000원 (평당 약 462.6만원)은 최근 유사 신축 건물의 시세 범위를 고려할 때, 보수적으로 접근할 필요가 있음. 특히, 최근 거래된 "바흐더힐"의 낮은 평당가 거래를 감안하면, 실제 시장 가치는 감정가 수준 또는 그 이하일 가능성도 배제할 수 없음.

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5. 생활정보

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5.1. 건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건물 내 제2층 제201호로서, 2019년 4월 17일 사용승인된 건물임. 외벽은 드라이비트 마감 및 벽돌붙임 마감, 창호는 샷시창호임.

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5.2. 내부 설비

기본적인 급·배수설비, 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있음.

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5.3. 토지 이용 계획

계획관리지역, 성장관리구역(준주거 Zone), 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 단독주택, 다가구주택, 아파트, 연립주택, 다세대주택)에 해당함.

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6. 잠재적 리스크

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6.1. 법적/행정적 리스크

토지거래계약에 관한 허가구역으로, 외국인 또는 특정 목적의 토지 거래 시 허가 필요. (일반적인 개인 매수자에게는 큰 영향 없음)

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6.2. 임차인 관련 리스크

신청채권자(주택도시보증공사)가 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하여, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금 관련 부담은 없는 것으로 판단됨. (대항력 있는 임차인 문제는 실질적으로 해소됨)

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7. 종합 의견

본 물건은 2019년 준공된 다세대주택으로 신축급이며, "운정역" 인근에 위치하여 입지 조건은 보통 수준임. 주택도시보증공사(HUG)의 임차보증금 관련 채권 포기 확약서 제출로 인해 권리상 인수 부담이 전혀 없어 명확한 물건임. 또한, 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸 예정이므로, 잔금 납부 후 소유권 확보에 문제가 없음. 다만, 유사 물건 시세 분석 시 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있어, 입찰 시 보수적인 접근이 필요함.

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8. 투자 포인트

* 주택도시보증공사(HUG)의 임차보증금 관련 채권 포기 확약서로 인한 명확한 권리관계.

* 2019년 준공된 신축급 건물로 즉시 거주 또는 임대가 용이함.

* 향후 운정 지역 개발에 따른 가치 상승 기대.

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9. 예상 입찰가

* 감정가: 240,000,000원

* 최근 유사 물건 시세 동향 및 권리관계 분석 결과, 본 건은 인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 약간의 할인을 통한 낙찰을 목표로 함.

* 보수적 접근 시: 230,000,000원 ~ 240,000,000원

* 적정 수준 낙찰 목표가: 240,000,000원 ~ 250,000,000원

* 본 물건의 경우, 최근 거래된 "바흐더힐"의 낮은 평당가 거래(약 411.5만원/㎡)를 고려하여, 감정가(약 462.6만원/㎡) 대비 할인 여지가 있을 수 있으나, "해가온"의 높은 평당가 거래(약 533.8만원/㎡)도 존재하므로, 시장 상황을 면밀히 파악하여 적정 입찰가 산정 필요. (주택도시보증공사 외 다른 채권자가 없어 경쟁 구도가 단순할 수 있음)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.