나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13073 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 24-144 서경홈타운 제4층 제402호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 머니플러스감정 · 평가일 2025.11.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 '화곡초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 각종 근린생활시설, 학교 및 공원 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(5호선 화곡역)이 소재하는 등 제반 교통상황은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 9층 건물 내 제4층 제402호로서, (사용승인일: 2021.05.04) - 외 벽: 석재붙임 마감 등 - 창 호: 샷시창호 등임.

이용상태

공부상 오피스텔로 이용 중임. (후첨 '호별배치도 및 내부구조도' 참조)

설비내역

통상의 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 기계식 주차설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 정방형 토지로서, 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 6미터, 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망) <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2015-08-27)<건축법>, 가로구역별 최고높이 제한지역(2022-06-09)<건축법>, 도시기타용도지역지구미분류(가로구역별 건축물 최고높이:자세한 사항은 건축과 문의)<건축법>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(2015-03-24)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m) <군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가 구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20.~2026.12.31)임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 본건 내부구조도는 현장조사 당시 이해관계인의 폐문부재로 인하여 집합건축물대장상 건축물현황도, 외부관찰 등을 통하여 표시하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13073 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 24-144 서경홈타운 제4층 제402호

용도: 오피스텔 (업무시설)

건축년도: 2021년 5월 4일 사용승인

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

1.2. 면적 정보

토지 면적: 7.31㎡ (약 2.21평)

토지 지분: 7.31㎡ (약 2.21평)

건물 면적: 29.63㎡ (약 8.96평)

건물 지분: 29.63㎡ (약 8.96평)

1.3. 가격 정보

감정가: 262,000,000원

1.4. 기타 정보

특이사항: 공동담보, HUG 인수조건 변경

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동에 위치하며, '화곡초등학교' 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 다세대주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 및 생활 환경이 양호한 편입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있고 지하철 5호선 화곡역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본 건물은 남서측으로 노폭 약 6미터, 북서측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 건의 말소기준권리는 인천지방법원 2023카단111564로 접수된 수협은행의 가압류(2024년 1월 5일 접수)입니다.

3.2. 임차인 현황

3.2. 1. 임차인 김

보증금: 2,000,000원

차임: 550,000원

전입일자: 2025년 8월 25일

확정일자: 2025년 11월 21일

배당신고일자: 2025년 11월 21일

대항력: 없음

비고: 특이사항 없음

3.2. 2. 임차인 주택도시보증공사 (이 )

보증금: 233,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 6월 17일

확정일자: 2021년 5월 10일

배당신고일자: 2024년 2월 21일

대항력: 없음

비고: HUG 관련 임차인

3.3. 등기부 권리 요약

소유권보존: 최상범 (2021-05-13)

주택임차권: 이한나 (233,000,000원, 말소)

가압류: 수협은행 (1,567,749,529원, 말소) - 말소기준권리

가압류: 인천수산업협동조합 (500,000,000원, 말소)

강제경매: 주택도시보증공사 (233,000,000원, 말소)

3.4. 총 채권액

등기부상 총 채권액은 약 2,300,749,529원입니다.

3.5. 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 별도로 명시되지 않았습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 지역 상권 특성

본 물건이 위치한 지역은 주거 시설과 상업 시설이 복합적으로 분포하고 있어 기본적인 상업 활동이 이루어지고 있습니다. 다수의 근린생활시설이 인근에 있어 편리하게 이용 가능합니다.

4.2. 주변 생활 편의시설

* 교육 시설: 화곡초등학교가 인근에 위치합니다.

* 교통 시설: 지하철 5호선 화곡역 및 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 편의 시설: 다양한 근린생활시설이 주변에 위치해 있습니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 복잡한 권리 관계

본 건은 HUG(주택도시보증공사) 관련 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 매각으로 종결되지 않는 채권이나 임차권리가 존재할 가능성에 대한 면밀한 검토가 필요함을 의미합니다. 다만, 제공된 정보상으로는 임차인들의 대항력이 없는 것으로 나타나 있습니다.

5.2. 토지이용계획 제한

본 물건은 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 공항 관련 중요시설물보호지구, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 다수의 토지이용계획상 제한을 받고 있습니다.

5.3. 임차인 관련 고려사항

김 임차인은 대항력이 없으나, 보증금 및 차임이 명시되어 있습니다. 주택도시보증공사(이 ) 역시 대항력은 없으나, 높은 보증금(233,000,000원)이 등기되어 있습니다. 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하는 것을 조건으로 매각하므로, 낙찰 대금이 해당 임차인의 보증금 전액을 변제하지 못하는 경우 발생할 수 있는 잠재적 위험을 신중히 검토해야 합니다.

6. 종합 의견

본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 비교적 신축(2021년 준공) 오피스텔로, 5호선 화곡역 역세권이라는 장점을 가지고 있습니다. 주변 편의시설 및 생활 인프라가 갖추어져 있어 주거용 또는 업무용으로 활용 가치가 있습니다. 그러나 HUG 관련 인수조건 변경 및 임차인 대항력 포기 조건 등 복잡한 권리 관계가 존재하므로, 입찰 전 철저한 권리 분석과 법적 검토가 반드시 선행되어야 합니다. 또한, 다수의 토지이용계획상 제한 사항도 고려해야 할 부분입니다.

7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 5호선 화곡역과의 접근성이 뛰어나 임대 수요 확보 및 투자 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 신축 건물: 2021년 사용승인된 건물로, 건물의 노후도가 낮아 수리 비용 부담이 적습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄하여 매각하므로, 향후 재산권 행사에 유리합니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

제공된 JSON 정보 내에 해당 물건의 최근 시세나 실거래가 정보가 포함되어 있지 않아, 정확한 현 시세 분석이 어렵습니다. 다만, 감정평가서상 감정가 262,000,000원은 2021년 사용승인된 오피스텔임을 감안할 때, 주변 유사 물건의 시세 수준을 반영한 것으로 추정됩니다.

8.2. 예상 입찰가 산정

본 건은 인수해야 할 임차 보증금이 없는 것으로 명시되어 있습니다. 감정가 262,000,000원을 기준으로, 낙찰 경쟁률, 현장 조사 결과, 향후 임대 수익률 등을 종합적으로 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다. 일반적인 경매 진행 상황과 물건의 특성을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이상을 고려한 입찰가가 형성될 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 240,000,000원 ~ 270,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.