나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13206 [1] 서울특별시 양천구 신월동 60-25 자라하우스 제7층 제703호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영민 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신화중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설, 상가 등이 혼재하는 광대로변 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가)는 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 7층 제7층 제703호로서, (사용승인일:2012.06.05) 외 벽: 석재 붙임 마감 등, 내 벽: 인테리어 마감 등, 창 호: 샷시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(별첨'내부구조도' 참조.)

설비내역

위생설비, 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단으로 인접지 및 인접도로와 등고평탄한 세장형 토지로서, 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 광대로(화곡로)에 접하고, 서측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), (2) 모두 도시지역, 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)이며, 기호(1)은 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 건축선임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13206 (1)

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 60-25 자라하우스 제7층 제703호

용도: 다세대주택

감정가: 214,000,000원

건축물 사용승인일: 2012년 06월 05일

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 주택도시보증공사

1.2. 면적 정보

토지 면적: 16.53㎡ (약 4.99평)

건물 면적: 28.38㎡ (약 8.59평)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신화중학교" 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 다가구주택, 근린생활시설, 상가 등이 혼재하는 광대로변 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건은 북측으로 광대로(화곡로)에 접하고 있으며, 서측으로는 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접해 있습니다. 토지는 두 필지가 일단으로 구성되어 있으며, 인접지와 도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서 근린생활시설 및 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제3종일반주거지역에 해당합니다. 또한, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25. / 아파트 대상, 2025.10.20.~2026.12.31.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 2022년 03월 25일자 부천시의 압류(주차지도 과-6492)입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김영우)

* 보증금: 234,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2021-09-29

* 확정일자: 2021-08-24

* 배당신고일자: 2023-10-16

* 대항력: 없음

3.3. 기타 권리사항

* 채권자 겸 임차인: 주택도시보증공사 (HUG)

* 등기부상 주요 권리:

* 을6: 주택임차권 (김영우, 234,000,000원) - 말소 예정 (매각 조건)

* 을19: 강제경매 (주택도시보증공사, 234,000,000원) - 본건 경매 개시 결정

* 총 등기부채권액: 234,000,000원

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권은 본건 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당하지 않습니다.

3.5. 인수 조건

본건은 "HUG 인수조건 변경, 공동담보" 물건으로, 특이사항 및 주의사항에 명시된 바와 같이 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 즉, 법적으로 인수할 임차 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건 소재지는 다세대주택, 다가구주택과 함께 근린생활시설 및 상가 등이 혼재하는 지역입니다. 대규모 상업 중심지라기보다는 주거 지역 내에서 일상생활에 필요한 편의시설들이 갖추어진 형태입니다.

4.2. 최근 실거래가 동향 (2026년 7월 기준)

* 고센아트빌 (2016년식, 29.88㎡): 21,000만원 (직거래)

* 진영이례맨션B (2003년식, 57.74㎡): 24,500만원 (중개거래)

* 우일빌라 (1988년식, 41.18㎡): 14,000만원 (직거래)

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교육시설: 신화중학교 남동측 인근에 위치합니다.

* 교통시설: 인근 버스정류장 및 차량 접근성을 갖추고 있습니다.

* 기타: 주변 지역의 일반적인 근린생활시설을 이용할 수 있습니다.

5.2. 혐오시설

현재 확인된 바로는 본 물건의 직접적인 인근에 주거 환경에 심각한 영향을 줄 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. HUG 인수 조건 불이행 가능성

본건의 가장 큰 리스크는 매각 조건인 주택도시보증공사(HUG)의 임차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 원활히 이행되지 않을 경우 발생할 수 있는 잠재적 문제점입니다. HUG는 채권자로서 경매를 신청하였으나, 임차인으로서의 지위도 가지고 있습니다.

6.2. 공동담보

"공동담보" 표기는 해당 물건 외 다른 부동산도 담보로 제공되었을 가능성을 시사하며, 추가적인 채무 관계가 존재할 수 있으나 본건 경매 절차와 직접적인 관련이 적을 것으로 판단됩니다.

6.3. 높은 임차보증금 대비 낮은 감정가

임차인(HUG)의 보증금 234,000,000원에 비해 감정가가 214,000,000원으로 낮게 책정된 점은 HUG가 배당받지 못하는 금액이 많아 경매를 신청했을 가능성을 시사하며, 이는 HUG의 인수 조건 이행 의무와 맞물려 세심한 주의가 필요함을 보여줍니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 신월동에 위치한 다세대주택으로, 2012년식의 비교적 양호한 건축 상태와 준수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 핵심적인 특징은 주택도시보증공사(HUG)가 임차인이자 채권자로, HUG가 보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행된다는 점입니다. 이는 매수자에게 인수 부담을 없애는 긍정적인 요인이 될 수 있으나, 조건 이행 여부에 대한 철저한 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* HUG 조건부 매각: HUG의 조건 이행이 확실시될 경우, 임차인 관련 인수 부담 없이 시세보다 유리한 조건으로 취득할 기회를 제공할 수 있습니다.

* 입지: 양천구 신월동의 주요 도로변에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 양호합니다.

* 건물 연식: 2012년 준공으로 신축급에 준하는 상태를 유지하고 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 214,000,000원입니다.

주택도시보증공사(HUG)가 임차인이자 채권자로, "대항력 없음"으로 명시되어 있으며, 매각 조건으로 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 하고 있어 법적으로 인수할 보증금은 0원입니다.

주변 유사 면적(약 28㎡)의 2016년식 다세대주택이 2026년 7월 1일 21,000만원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(2012년식)의 시세는 약 20,000만원 내외로 추정됩니다.

HUG의 조건 이행에 대한 확신을 가지고 접근한다면, 감정가 수준 또는 그 이하에서 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 인수 보증금: 0원

* 추정 시세: 약 20,000만원 ~ 21,000만원

* 예상 입찰가 범위: 190,000,000원 ~ 210,000,000원

본 물건은 HUG의 조건 이행 여부가 최종적인 낙찰가 결정에 매우 중요한 변수가 될 것입니다. 따라서 입찰 전 HUG 측과의 소통 및 관련 조건 이행 확인이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.