나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13123 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 1102-5 미성하르딘 제5층 제501호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가치&같이감정 · 평가일 2025.11.24

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘서울강서경찰서’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

동 건물까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

■ 건물의 구조 철근콘크리트구조 평지붕 지상6층 건 내 ‘미성하르딘’ 제5층 제501호로서 (사용승인일 : 2018.01.16) 외 벽 : 석재붙임마감 등, 창 호 : 새시창호 등임.

이용상태

공부상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용중임. <후첨 '건물이용상황 및 임대상황' 참조>

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 승강기설비, 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 건부지{도시형생활주택(단지형다세대)}로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건의 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),토지거래계약에관한허가구역(용도:아파트 기간:2025.10.20. ~2026.12.31)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13123 (1)

* 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 1102-5 미성하르딘 제5층 제501호

* 건물명: 미성하르딘

* 토지면적: 18.92㎡ (약 5.72평)

* 건물면적: 29.19㎡ (약 8.83평)

* 건물 용도: 도시형생활주택 (단지형다세대)

* 건축년도: 2018년 1월 16일 (사용승인일)

* 감정가: 232,000,000원

* 경매 종류: 부동산강제경매

* 매각 대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

* 주위환경: 대상 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ‘서울강서경찰서’ 북서측 인근에 위치하며, 주위는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위 환경은 보통임.

* 교통상황: 본 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통임.

* 토지 형상 및 도로: 인접 필지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 건부지(도시형생활주택(단지형다세대))로 이용 중임. 대상 물건의 남측으로 노폭 약 10미터 내외의 포장도로에 접함.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 아파트 관련).

3. 권리분석

* 말소기준권리: 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경13123)으로, 등기부채권 총액은 229,000,000원임. 등기부상 말소기준권리는 2025년 11월 10일 접수된 주택도시보증공사의 강제경매(갑6)임.

* 매각으로 소멸되는 권리: 을1(주택임차권, 김남철), 갑6(강제경매, 주택도시보증공사) 등은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨. 또한, 선순위 권리들이 모두 소멸되는 것으로 보임.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 제공된 정보에 따르면 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됨. (지상권 개요에 대한 정보는 제공되지 않음)

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사 (김남철)

* 보증금: 229,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022년 8월 16일

* 확정일자: 2022년 7월 29일

* 배당신고일자: 2024년 9월 5일

* 대항력: 없음. 이는 매수인에게 해당 임차인에 대한 보증금 인수 의무가 없음을 의미함.

* HUG 인수조건 변경 및 주의사항: 임차인 및 주택임차권승계인인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨. 따라서 매수인은 해당 임차인에게 별도의 보증금을 인수할 의무가 없음.

* 인수 보증금: 0원

4. 상권분석

* 주변 상업시설 및 근린생활시설: 주위는 도시형생활주택, 다세대주택, 공원, 학교, 아파트 및 각종 근린생활시설 등이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이함.

* 유사 부동산 거래 사례 분석:

* 제공된 최근 매매 JSON 정보에 따르면, 2019년식 전용면적 19.98㎡의 '더원'이 2026년 7월 1일 21,600만원에 거래되었으며, 이는 평당 약 1,081만원/㎡ 수준임.

* 2002년식 전용면적 37.56㎡의 '시원그린빌'은 2026년 7월 1일 16,000만원에 거래되었으며, 이는 평당 약 426만원/㎡ 수준임.

* 본건은 2018년식 전용면적 29.19㎡이며, 감정가는 23,200만원 (약 795만원/㎡)임.

* 가장 유사한 연식 및 조건으로 보이는 '더원'(2019년식, 19.98㎡)의 평당 단가(약 1,081만원/㎡)를 본건 면적(29.19㎡)에 적용 시 약 31,560만원으로 산정되어, 감정가 2.32억 대비 높은 시세를 나타냄.

* 감정가는 주변 유사 물건의 거래가와 비교 시, 본건의 면적(29.19㎡) 및 준공 연도(2018년)를 고려했을 때 합리적인 수준으로 판단됨.

5. 생활정보

* 주변 편의시설: 서울강서경찰서가 인근에 위치하여 치안이 양호할 것으로 예상됨. 인근에 공원, 학교, 각종 근린생활시설 등이 소재하여 생활 편의성이 보통 수준임.

* 개발 현황: 마곡도시개발사업 등이 인근에서 진행되어 지역 개발 및 인프라 확충 가능성이 있음. 또한, 화곡동 일대에서 모아타운 사업 등 정비 사업이 추진되고 있어 향후 지역 가치 상승이 기대됨.

* 혐오시설: 주변 지역에 대한 조사 결과, 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(폐기물 처리 시설, 쓰레기 소각장 등)은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수 조건: 임차인(주택도시보증공사)의 보증금 잔액에 대한 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건으로 매각이 진행되나, 해당 조건의 정확한 이행 여부 및 절차에 대한 최종 확인이 필요함.

* 토지이용계획상 제한: 공항 관련 중요시설물보호지구, 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건축 또는 토지 이용에 일부 제한이 있을 수 있음.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 도시형생활주택(미성하르딘)으로, 2018년 준공되어 비교적 신축에 속하며 건물 상태가 양호할 것으로 예상됨.

* 경매 채권자인 주택도시보증공사가 채권자 겸 임차인(김남철)에 대한 보증금 반환 책임과 관련하여 매수인에게 인수 부담이 없도록 조건을 제시하고 있어 권리 관계가 비교적 명확한 편임.

* 감정가는 2억 3,200만원으로, 주변 유사 물건의 최근 거래 사례 및 본건의 입지, 건물 연식 등을 종합적으로 고려했을 때 합리적인 수준으로 평가됨.

* 다만, 공항 관련 보호구역 등 일부 토지이용계획상 제한 사항이 존재하므로 투자 결정 시 유의해야 함.

8. 투자 포인트

* 신축급 건물: 2018년 준공으로 신축에 가까워 유지보수 관련 부담이 적음.

* 권리관계 명확: 임차인(주택도시보증공사) 관련 인수 보증금 0원으로, 권리 인수 부담이 없음.

* 지역 개발 호재: 마곡지구 인근 및 화곡동 모아타운 등 개발 사업 추진으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 소형 주택 수요: 도시형생활주택으로 사회초년생, 신혼부부 등 소형 주거 공간에 대한 지속적인 수요가 있음.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 232,000,000원

* 주변 시세 분석 결과, 본건의 전용면적(29.19㎡) 및 준공 연도(2018년)를 고려하면, 가장 유사한 최근 거래 사례(2019년식, 19.98㎡)의 평당 단가를 적용 시 감정가보다 높은 시세가 산출됨.

* 이를 바탕으로 보수적인 관점에서 입찰가를 산정하면, 감정가 수준인 2억 3,200만원부터 경쟁이 치열할 것으로 예상되며, 시장 상황 및 경쟁률에 따라 2억 3천만원 ~ 2억 7천만원 범위 내에서 입찰가를 고려해볼 수 있음.

* (주의: 예상 입찰가는 인수 보증금이 0원임을 전제로 산정된 금액입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.