나이스옥션 법원경매 제주 2025타경1865 [1] 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 감산리 290 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 통일 · 평가일 2025.11.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

일괄매각, 과수목 및 수목 포함 평가임, 목록1. 농지취득자격증명 제출 요하지 않음(제1종일반주거지역)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 제주지방법원 2025타경1865 (1)

소재지: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 감산리 290 (도로명주소: 제주특별자치도 서귀포시 감산로 6-6)

용도: 창고시설

감정가: 452,017,000원

토지 면적: 1355.00㎡ (약 409.83평)

건물 면적: 82.96㎡ (약 25.10평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

1.1. 입지조건

* 위치: 제주특별자치도 서귀포시 안덕면 감산리에 소재하고 있습니다.

* 주위 환경: 감산리는 제1종일반주거지역으로, 전형적인 농촌 마을의 특성을 보이며, 주변으로는 농경지와 주거지가 혼재되어 있습니다. 천연기념물 제377호로 지정된 안덕계곡이 마을을 가로지르며, 아름다운 자연경관을 자랑합니다.

* 교통 상황: 감산리에서 주요 도로로의 접근이 가능하며, 대중교통으로는 서귀포시까지 운행하는 버스를 이용할 수 있습니다. 다만, 지역 특성상 자가용 이용이 더욱 편리할 것으로 예상됩니다.

* 형태 및 이용 상태: 물건은 1355.00㎡의 토지와 82.96㎡의 건물로 구성되어 있으며, 현재 창고시설로 이용 중이나 과거 "과수원"으로 이용된 이력이 있습니다. 평가 시 과수목 및 수목이 포함되었습니다.

* 인접 도로 상태: 물건지로 연결되는 도로가 존재하여 차량 진출입이 용이합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 본 토지는 제1종일반주거지역에 속해 있습니다. "과수원"으로 이용 중이나, 농지취득자격증명 제출이 필요하지 않은 지역입니다.

* 건축물 정보: 건물은 1995년 10월 2일 사용승인된 시멘트벽돌조 슬레이트지붕 단층 창고시설입니다. 건물 높이는 4.2m이며, 건폐율 17.55%, 용적률 17.55%를 적용받고 있습니다.

1.2. 권리분석

* 소유권: 토지의 소유권은 1983년 강성희에서 2020년 강맹수(협의분할에 의한 상속)에게 이전되었습니다.

* 말소기준권리: 제상신용협동조합의 근저당권 (2020년 6월 23일 접수, 300,000,000원)이 말소기준권리이며, 경매 절차를 통해 이 권리보다 후순위의 모든 권리는 소멸될 예정입니다.

* 후순위 권리:

* 제상신용협동조합의 근저당권 (2023년 2월 10일, 60,000,000원)

* 제상신용협동조합의 근저당권 (2023년 10월 19일, 60,000,000원)

* 제주안덕농업협동조합의 가압류 (2025년 10월 17일, 7,226,485원)

* 농업협동조합중앙회의 가압류 (2025년 11월 3일, 14,309,281원)

* 제상신용협동조합의 임의경매 개시결정 (2025년 11월 10일, 256,349,314원)

* 제주시농업협동조합의 가압류 (2026년 2월 4일, 15,406,719원)

* 총 채권액 (등기부채권 총액): 456,942,485원

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 없음.

* 임차인 현황: 인수할 보증금이 있는 임차인은 없으며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.3. 상권분석

* 지역 특성: 서귀포시 안덕면 감산리는 아름다운 자연경관, 특히 천연기념물로 지정된 안덕계곡 인근에 위치한 농촌 마을입니다. 지역 내에는 농경지와 주택이 있으며, 제주신화월드, 오설록 티 뮤지엄 등 관광지가 비교적 가까운 거리에 위치해 있습니다.

* 상업 시설 현황: 감산리 자체에는 상업 시설이 매우 제한적이며, 주요 상업 및 편의시설은 서귀포시 또는 인근 중문 지역에서 이용 가능합니다. 해당 물건은 창고시설이므로 직접적인 상권 이용보다는 물류 또는 지역 특산물 관련 시설로서의 가치를 고려해볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 편의 시설: 감산리 인근에는 기본적인 편의시설이 부족할 수 있으며, 대형마트, 병원, 은행 등은 서귀포시내로 이동해야 이용할 수 있습니다. 안덕면 소재지나 인근 마을에 일부 편의점이나 마트가 있을 수 있습니다.

* 주변 교육 시설: 안덕면 내에 초·중학교가 위치할 것으로 예상되며, 고등학교 및 대학교는 서귀포시 또는 제주시에 있습니다.

* 주변 의료 시설: 감산리 또는 안덕면 소재지에 작은 의원급 의료시설이 있을 수 있으나, 종합병원은 서귀포시내에 위치합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 높은 총 채권액: 등기부상의 총 채권액(456,942,485원)이 감정가(452,017,000원)와 유사하거나 약간 상회합니다. 이는 첫 경매에서 유찰될 가능성을 높이며, 입찰 시 신중한 자금 계획이 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 제1종일반주거지역에 속해 있어 향후 건축물의 용도 변경, 증축, 신축 등 개발 행위에 있어 일반공업지역이나 관리지역에 비해 제한이 있을 수 있습니다.

* 과수목 및 수목 포함: 토지 감정평가 시 과수목 및 수목이 포함되었으므로, 매각 후 소유주가 이를 처분하거나 관리해야 하는 추가적인 고려사항이 발생할 수 있습니다.

* "과수원" 이용 이력: 현재는 창고시설로 이용 중이나, 과거 농지(과수원)로 사용된 이력과 제1종일반주거지역이라는 점을 고려할 때, 향후 토지 이용 목적에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 제주 서귀포시 안덕면 감산리의 제1종일반주거지역에 위치한 창고시설입니다. 넓은 토지 면적(1355.00㎡)과 1995년에 건축된 건물(82.96㎡)을 갖추고 있으며, 아름다운 자연환경을 배경으로 합니다. 등기부상 채무 총액이 감정가와 유사하여 부담이 될 수 있으나, 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸되므로 권리관계는 명확합니다. 농지취득자격증명 제출이 불필요하다는 점과 과수목 및 수목 포함 평가는 투자 고려 요소입니다. 다만, 제1종일반주거지역이라는 점과 높은 채권 총액은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 제주 자연환경 및 관광 접근성: 서귀포시 안덕면은 제주의 아름다운 자연과 관광 명소(안덕계곡, 제주신화월드, 오설록 티 뮤지엄 등)에 접근성이 좋습니다.

* 특수 지역에서의 활용 가능성: 제1종일반주거지역 내에 위치하며 농지취득자격증명 불필요, 과수목 포함 등 특수성을 가집니다. 이는 지역 농산물 가공 및 보관, 소규모 물류, 체험 농장 연계 시설 등 특정 용도로 활용될 잠재력을 시사합니다.

* 넓은 토지 면적: 400평이 넘는 넓은 토지는 다양한 건축 및 활용 가능성을 제공합니다.

* 지역 활성화 잠재력: 감산리는 생활 여건 개선 사업 등 지역 활성화를 위한 노력이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 발전 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 452,017,000원입니다. 인수할 보증금이 있는 임차인은 없습니다.

등기부상 총 채권액이 감정가 수준이므로, 첫 경매에서 유찰 가능성이 있습니다. 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 현장 조사, 주변 시세, 향후 활용 가능성, 개발 규제 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 보수적인 접근 시에는 감정가의 80%~100% 수준에서 신중하게 검토할 수 있습니다.

* 혐오시설 관련: 검색 결과, 서귀포시 안덕면 상천리에서 폐기물 소각시설 유치 관련 논의가 있었으나, 본 물건 소재지인 감산리와는 직접적인 관련이 없는 것으로 보입니다. 따라서 물건지 인근에 혐오시설이 존재할 가능성은 낮습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.