나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51648 [1] 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 21층2101호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 제일감정 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 아파트는 전라남도 목포시 남교동 "목포북교초등학교"의 남동측 인근에 위치하며, 주위는 상가 및 아파트, 단독주택 등의 혼성지대임.

교통상황

차량 통행 자유롭고, 인근에 시내버스정류장 있어 대중교통 사정 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조(벽식구조) (철근)콘크리트지붕 지상25층 지하1층 건물 내 21층 일부로, 향은 남서향, 출입구는 계단식임.

이용상태

주거용 아파트임.

설비내역

개별난방, 급탕시설, 엘리베이터 등임.

토지의 형상 및 이용상태

도로 및 인접지와 등고 평탄한 아파트 및 근린생활시설 부지임.

인접 도로상태등

진입로 사정 무난함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구 등.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계: 등기사항전부증명서에 임차권 설정됨. - 기타: 대상물건 전체 건물에 대한 전기요금의 지속적 연체로 한국전력공사 목포지사의 전기 공급정지(단전) 예정 안내문이 1층 입구에 부착됨.

물건 비고

관리실 출입구에 전기공급중단안내서가 부착됨
전체 세대로 추정되는 전기료(25년 1월~10월)가 약 11,353,550원이 미납되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 목포지원 2025타경51648 (1)

소재지: 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 21층2101호

용도: 아파트

감정가: 203,000,000원

토지면적: 26.10㎡ (약 7.89평)

토지지분: 26.1047㎡ (약 7.89평)

건물면적: 72.75㎡ (약 21.99평) - 전용면적 기준

건물지분: 72.7487㎡ (약 21.99평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 강제 경매

채권자: 주택도시보증공사

1.1. 입지조건

위치: 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 21층2101호에 소재합니다.

주위 환경: 본건 아파트는 "목포북교초등학교" 남동측 인근에 위치하며, 주변으로는 상가, 아파트, 단독주택 등이 혼재된 지역입니다.

교통: 차량의 자유로운 통행이 가능하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

도로: 해당 물건으로의 진입로 사정은 무난한 것으로 파악됩니다.

토지이용계획: 일반상업지역, 방화지구 등으로 지정된 토지입니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2020년 4월 23일 접수된 우리은행 근저당권(100,800,000원)이 말소기준권리입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 김정선

* 보증금: 189,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 5월 18일

* 배당신고일자: 2024년 4월 8일

* 대항력: 없음

* 비고: 1차 보증금 증액분 9,000,000원에 대한 내용이 있습니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당 사항 없습니다.

총 등기부채권액: 1,089,800,000원입니다.

인수 보증금 합계: 0원입니다.

1.3. 상권분석

주변 환경: 본 물건이 속한 남교크레지움에듀파크 단지는 아파트와 근린생활시설, 상가, 단독주택 등이 혼재된 지역으로, 다양한 생활 편의시설 이용이 가능한 환경입니다.

추가 조사 결과: 주변 지역에 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

주변 시설: 목포북교초등학교가 단지 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

건축물 구조: 철근콘크리트구조(벽식구조)로, 지하 1층, 지상 25층 건물 중 21층에 위치하며 남서향입니다.

이용 상태: 주거용 아파트로 이용 중에 있습니다.

설비 내역: 개별난방, 급탕시설, 엘리베이터 등 기본적인 편의 설비를 갖추고 있습니다.

건축물 상세 정보:

* 건물 연면적: 13517.9387㎡

* 대지면적: 2418.6㎡

* 건축면적: 1836.1236㎡

* 층수: 지하 1층, 지상 25층

* 준공일: 2020년 4월 13일

* 세대수: 총 83세대

* 주차 대수: 110대 (내부 107대, 외부 3대)

* 전용면적: 72.75㎡ (약 21.99평)

* 분양면적: 제공된 정보에 전용면적 외 분양면적에 대한 구체적인 내역은 명시되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

미납 전기료: 전체 세대에 해당하는 약 11,353,550원(2025년 1월~10월분)의 전기료가 미납된 상태입니다.

전기 공급 중단 가능성: 관리실 출입구에 전기 공급 중단 안내문이 부착되어 있어, 전기 공급이 중단될 위험이 있습니다.

높은 채권 총액: 등기부등본상 총 채권액이 1,089,800,000원으로, 감정가 대비 매우 높은 수준입니다. 이는 경매 진행 시 낙찰가에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다.

공동담보 물건: 본 건은 공동담보 물건으로, 이는 경매 진행 및 낙찰 후 권리관계 확정에 있어 추가적인 검토가 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 목포 북교초등학교 인근에 위치하여 교육 및 생활 여건이 양호한 아파트입니다.

그러나 상당한 금액의 미납 전기료가 발생해 있으며, 이로 인한 전기 공급 중단 가능성은 매우 중대한 리스크 요인입니다.

또한, 등기부상 채권 총액이 높아 경매 시 예상보다 낮은 낙찰가가 나올 가능성을 배제할 수 없습니다.

임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없으므로, 권리관계 자체는 비교적 명확하다고 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

잠재적 저가 매수 기회: 미납 전기료, 전기 공급 중단 위험, 높은 채권 총액 등의 요인으로 인해 시세 대비 상당한 가격 할인 가능성이 존재합니다.

우수한 입지 조건: 초등학교가 인근에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공하며, 생활 편의시설 접근성도 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외한 금액을 기준으로 산정해야 합니다.

입찰가 산정을 위해서는 미납 전기료 정산 예상 비용, 전기 공급 중단으로 인한 잠재적 공실 위험, 명도 진행 가능성, 주변 시세 등을 종합적으로 면밀히 분석해야 합니다.

높은 채권 총액으로 인한 경매 결과의 불확실성을 감안하여 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.