나이스옥션 법원경매 광주 2025타경34309 [1] 광주광역시 광산구 송정동 763-12 펠릭스골드주상복합 13층1306호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 능도감정 · 평가일 2025.11.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 송정동 소재 "송정중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 등이 소재하는 노선상가지대임.

교통상황

본건 단지내 차량 출입이 가능하며, 인근에 간선도로가 소재하는 등 전반적인 교통 사정은 무난한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 13층 1306호(복도식, 남서향)로서, 외벽 : 콘크리트위 페인팅 마감, 내벽 : 벽지도배 등 마감, 창호 : 새시창임.

이용상태

도시형생활주택임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 주차타워설비 및 도시가스 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 주상복합건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측 및 북서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(2024-11-20) (전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가로구역별 최고높이 제한지역 (2019-03-07)<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역 <교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 중점경관관리구역(2023-07-20), 전통상업보존구역(유통산업발전법)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

주택임차권자 한국토지주택공사 및 주택임차권자 승계인인 채권자 서울보증보험 주식회사의 매각시 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대해 잔존 임대차보증금 반환청구권 및 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다”는 조건부 임대인의 지위승계에 대한 이의제기 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2025타경34309 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 송정동 763-12, 펠릭스골드주상복합 13층 1306호

용도: 도시형생활주택 (아파트)

건물 전체 층수: 14층 (본건 13층)

감정가: 70,000,000원

토지면적: 6.99㎡ (약 2.11평)

건물면적: 21.20㎡ (약 6.41평) - 전용면적 기준

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제경매

채권자: 서울보증보험 (강제경매 신청 채권자)

1.1. 입지조건

본건은 광주광역시 광산구 송정동에 위치하며, "송정중학교" 남동측 인근입니다.

주위는 근린생활시설 등이 소재하는 노선상가지대입니다.

단지 내 차량 출입이 가능하며, 인근 간선도로 소재로 전반적인 교통 사정은 무난한 편입니다.

건물은 남동측 및 북서측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

1.2. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 중 13층 1306호입니다.

내부 구조는 복도식이며, 남서향으로 배치되어 있습니다.

외벽은 콘크리트 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배, 창호는 새시창으로 마감되었습니다.

위생설비, 급배수설비, 옥내소화전설비, 승강기설비, 주차타워설비 및 도시가스 개별난방설비 등이 갖추어져 있습니다.

1.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 소로2류(폭 8m~10m)에 해당하며 접하고 있습니다.

또한, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제5구역(전술), 중점경관관리구역, 전통상업보존구역 등으로 지정되어 있습니다.

1.4. 권리분석

말소기준권리는 북광주세무서장의 압류(2022.01.25, 갑4)입니다.

소유권 보존 등기는 2017.01.12 펠릭스골드주식회사 명의로 되어 있습니다.

한국토지주택공사(LH)의 주택임차권(2022.03.22, 을3, 70,000,000원)이 등기되었으나, 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

임차인 한국토지주택공사는 전입일자(2019.08.16)와 확정일자(2019.07.29)를 보유하고 있으나, 등기부상 대항력은 없는 것으로 파악됩니다.

서울보증보험의 강제경매 개시 결정(2025.11.06, 갑8, 78,467,114원)이 말소기준권리 이후에 등기되어 말소될 예정입니다.

광주광역시, 북구, 국민건강보험공단의 압류 등기 또한 말소될 예정입니다.

본건의 특이사항으로, 주택임차권자 한국토지주택공사 및 그 승계인인 서울보증보험이 매각 시 보증금 전액을 배당받지 못하더라도, 매수인에 대해 잔존 임대차보증금 반환청구권 및 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 조건부 확약서가 제출되었습니다.

이는 매수인이 인수할 임차보증금이 없음을 의미합니다.

인수 보증금 합계: 0원

1.5. 상권 및 생활정보

본건은 광주광역시 광산구 송정동 소재 상업지역 내 위치하며, 근린생활시설 등과 혼재되어 있습니다.

"송정중학교"가 인근에 있어 교육 환경을 고려할 수 있습니다.

생활편의시설 이용이 가능하며, 단지 내 차량 출입 및 인근 간선도로 이용이 편리하여 교통 접근성이 양호합니다.

* 주변 연립,다세대,빌라 매매 사례 분석:

최근 제공된 주변 연립,다세대,빌라 매매 사례들은 다음과 같습니다.

* 2025년 5월 거래, 61.8㎡(약 18.7평) 연립다세대, 7,500만원 (건축년도 1985년).

* 2025년 5월 거래, 58.95㎡(약 17.8평) 연립, 6,850만원 (건축년도 1988년).

* 2026년 5월 거래, 52.47㎡(약 15.8평) 연립, 6,000만원 (건축년도 1988년).

본건은 전용면적 21.20㎡ (약 6.41평)의 소형 도시형생활주택으로, 상기 주변 시세 사례들의 면적(52.47㎡~61.8㎡)과는 큰 차이가 있습니다. 따라서 해당 사례들의 평당 가격(약 1.14~1.21백만원/㎡)을 직접 적용하기에는 무리가 있습니다. 본 건의 감정가 7,000만원 기준 평당 가격은 약 3.3백만원/㎡로, 유사한 소형 주상복합 또는 오피스텔의 시세와 비교 분석하는 것이 더 적절합니다.

1.6. 잠재적 리스크

임차인 현황: 한국토지주택공사(LH)가 70,000,000원의 보증금으로 월세 0원 조건으로 임차 중입니다.

대항력: 등기부상 대항력 없음으로 기재되어 있으나, 전입 및 확정일자를 보유하고 있습니다.

임차인 관련 주의사항: 임차인(LH) 및 승계인(서울보증보험)은 매각 시 보증금 전액을 배당받지 못하더라도, 잔존 보증금 반환 청구권 및 대항력을 포기하고 임차권 등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출하였습니다. 이는 매수인이 임차보증금을 인수하지 않음을 의미하나, 해당 확약서의 법적 효력 및 집행 가능성에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

특수물건정보: 본건은 SGI 인수조건 변경 및 공동담보 물건입니다. 이러한 특이사항은 경매 절차 및 최종 낙찰 가격 산정에 영향을 줄 수 있으므로, 관련 내용을 추가적으로 파악해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 광산구 송정동에 위치한 펠릭스골드주상복합 내 도시형생활주택으로, 전용면적 21.20㎡의 소형 아파트입니다.

권리분석상 매수인이 인수하는 임차보증금은 없으나, 임차인 관련 확약서의 내용을 면밀히 검토해야 합니다.

상업지역 내 위치하여 입지조건은 양호한 편이나, 소형 면적이라는 점을 고려해야 합니다.

SGI 인수조건 변경, 공동담보 등 특이사항은 잠재적인 리스크 요인으로, 이에 대한 추가적인 법률 및 계약 검토가 필수적입니다.

1.8. 투자 포인트

소형 면적으로 1인 가구 대상 임대 수익 투자 또는 소액 투자 상품으로 적합합니다.

감정가 7,000만원으로, 광주광역시 내에서 비교적 적은 투자금으로 접근 가능합니다.

주변 교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

임차 보증금 인수 부담이 없어 명확한 투자 계획 수립이 용이합니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 70,000,000원

본 건은 전용면적 21.20㎡(약 6.41평)의 소형 도시형생활주택입니다. 제공된 주변 연립/다세대 매매 사례(52.47㎡~61.8㎡)와 면적 차이가 커 직접적인 가격 비교는 어렵습니다. 해당 사례들의 평당 가격은 약 1.14백만원~1.21백만원 수준인 반면, 본 건의 감정가 7,000만원 기준 평당 가격은 약 3.3백만원/㎡로 높게 책정되어 있습니다. 이는 본 건이 위치한 주상복합 건물의 가치, 소형 도시형생활주택이라는 점, 상업지구 내 입지 등 복합적인 요인이 반영된 것으로 판단됩니다.

권리분석 결과, 매수인이 인수할 임차보증금은 0원입니다.

임차인 관련 확약서의 세부 내용 및 SGI 인수조건 변경 등의 특이사항을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

이러한 점들을 종합적으로 감안하여, 감정가 7,000만원을 기준으로 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 56,000,000원 ~ 63,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.