나이스옥션 법원경매 대전 2025타경3950 [1] 세종특별자치시 조치원읍 신안리 363-22 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2025.11.25

토지감정요항표

위치 및 주위환경

공히 본건은 세종특별자치시 조치원읍 서창리 소재 '고려대학교 세종캠퍼스' 북측 인근에 위치하고 주위는 중소규모의 근린생활시설, 단독주택, 다가구주택 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

공히 본건까지 차량접근이 가능하고, 대중교통이용 및 간선도로와의 거리 등으로 보아 전반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

자체지반 대체로 평탄하게 조성된 세로장방형 토지로서 다가구주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 하수처리구역<하수도법>

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조(벽식라멘조) 슬래브지붕 3층 건물로서, 외벽: 치장벽돌 쌓기, 드라이비트 마감 등 내벽: 벽지 및 일부 타일마감 등 창호: 새시창호 등임.

이용상태

1~3층 다가구주택으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 난방설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '건물 및 지적개황도' 및 '사진용지' 참조

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임.

물건 비고

- 일괄매각. 제시외 구조물 및 수목 포함
- 옥탑, 계단실, 확장형 발코니는 감정평가 및 매각에 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대전지방법원 2025타경3950 (1)

소재지: 세종특별자치시 조치원읍 신안리 363-22

용도: 단독주택 (건축물대장상 단독주택(다가구)으로 등재)

감정가: 832,869,820원

경매구분: 부동산강제경매

1.2. 상세 정보

토지면적: 305.00㎡ (약 92.26평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 422.82㎡ (약 127.90평)

건물 제시외면적: 1.60㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

건물 구조: 철근콘크리트구조(벽식라멘조) 슬래브지붕 3층 건물

사용승인일: 1998년 6월 5일

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 세종특별자치시 조치원읍 신안리 소재 '고려대학교 세종캠퍼스' 북측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 중소규모의 근린생활시설, 단독주택, 다가구주택 등이 혼재하는 지역임.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하고, 대중교통 이용 및 간선도로와의 거리 등으로 보아 전반적인 교통 상황은 보통임. 남측으로 노폭 약 4m 내외의 포장도로에 접함.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(저촉), 가축사육제한구역(전부제한구역), 하수처리구역에 해당함.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

3.1. 1. 토지 등기부 요약

소유권 이전, 가압류, 압류, 강제경매 등기 기록이 있으나, 말소기준권리(2024.03.26. 주식회사이지바이오 가압류) 이후의 권리들은 모두 말소될 예정임.

3.1. 2. 건물 등기부 요약

소유권 보존 및 이전 등기 외에 다수의 주택임차권 등기(을구 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 10번)가 존재하며, 이들 임차권은 매수인에게 인수됨.

3.2. 임차인 분석

본건에는 총 15명의 임차인이 등재되어 있습니다. 이 중 13명은 대항력 있는 임차인이며, 2명은 대항력 없는 임차인입니다.

* 대항력 있는 임차인 (보증금 인수 가능성):

- (101호) 박 : 보증금 60,000,000원, 전입 2022-11-21, 확정 2022-10-26, 배당 2025-05-26

- (102호) 허 : 보증금 55,000,000원, 전입 2021-11-30, 확정 2021-11-03, 배당 2024-05-01

- (103호) 이 : 보증금 55,000,000원, 전입 2021-12-20, 확정 2021-11-25, 배당 2025-08-19

- (201호) 한 : 보증금 60,000,000원, 전입 2022-07-18, 확정 2022-07-04, 배당 2024-10-22

- (202호) 전 : 보증금 60,000,000원, 전입 2022-07-18, 확정 2022-07-04, 배당 2024-10-22

- (202호) 전 : 보증금 60,000,000원, 전입 2022-12-21, 확정 2022-12-21, 배당 2026-01-12

- (204호) 정 : 보증금 60,000,000원, 전입 2023-02-10, 확정 2023-01-30, 배당 2025-12-05

- (205호) 박 : 보증금 50,000,000원, 전입 2021-11-10, 확정 2021-11-10, 배당 2024-03-27

- (301호) 박 : 보증금 55,000,000원, 전입 2021-11-01, 확정 2021-10-06, 배당 2024-01-08

- (302호) 김 : 보증금 60,000,000원, 전입 2022-04-29, 확정 2022-04-22, 배당 2025-12-15

- (303호) 이 : 보증금 55,000,000원, 전입 2021-10-18, 확정 2021-09-17, 배당 2025-04-16

- 이미진: 보증금 미상, 전입 2021-10-22, 대항력 있음. (금액이 미상이나 대항력이 있어 인수 시 보증금 발생 가능성에 주의 필요)

* 대항력 없는 임차인:

- 박현정: 보증금 0원, 전입 2024-04-19

- WANG : 보증금 0원, 전입 2025-02-27

3.3. 매각으로 인수되는 권리

물건명세서에 따라, 매수인에게 대항할 수 있는 을구 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 10번 임차권등기가 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 아니한 잔액은 매수인이 인수해야 함. 이를 통해 추정되는 인수 총 보증금액은 약 450,000,000원이며, 이미진 임차인의 미상 보증금액 또한 인수될 수 있음.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

고려대학교 세종캠퍼스가 인근에 위치하여 학생 및 교직원을 대상으로 하는 상권이 일부 형성되어 있을 것으로 추정됨. 또한, 주거 밀집 지역으로 근린생활시설이 혼재하고 있음.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

주변에 대학교가 위치하여 관련 편의시설 이용이 용이할 것으로 보이며, 주거 지역 특성상 기본적인 편의시설은 갖추어져 있을 것으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차 보증금 인수

가장 큰 리스크는 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금 전액이 배당되지 않을 경우 매수인이 인수해야 한다는 점임. 특히 보증금이 미상인 임차인(이미진)의 존재는 추가적인 위험 요소임. 명시적으로 인수되는 임차 보증금 총액은 약 450,000,000원에 달하며, 이는 총 인수 비용에 상당한 영향을 미침.

6.2. 기타 리스크

토지이용계획 상 '소로3류(폭 8m 미만)(저촉)'에 해당하여 건축 또는 증축 시 제한사항이 발생할 수 있음.

(검색 결과, 해당 지역에서 인근에 폐기물 처리 시설, 하수처리장 등이 언급되는 경우가 있으나, 본건 물건과의 직접적인 연관성은 명확하지 않아 혐오시설 존재 여부는 불확실함.)

7. 종합 의견

본 물건은 세종시 조치원읍에 위치한 다가구주택으로, 고려대학교 세종캠퍼스 인근에 있어 임대 수요는 꾸준할 것으로 예상됩니다. 그러나 다수의 대항력 있는 임차인과 그에 따른 보증금 인수 부담이 매우 크다는 점이 가장 큰 특징이자 위험 요소입니다. 법원으로부터 배당받지 못하는 임차 보증금액이 상당할 것으로 예상되며, 이를 충분히 고려한 신중한 접근이 필요합니다.

8. 시세 분석

8.1. 주변 시세 정보

제공된 JSON 정보에 따르면, 조치원읍 신안리에서 2026년 1월 거래된 80.04㎡(약 24평) 규모의 다세대주택이 18,400만원(1억 8,400만원)에 거래되었습니다. 이는 ㎡당 약 2,298,850원의 가격입니다. 해당 정보는 2023년 건축된 신축 다세대주택 단위 가구의 거래 사례이며, 본건은 1998년 건축된 전체 건물이므로 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

8.2. 가치 평가

제공된 JSON의 ㎡당 가격을 본건 건물 전체 면적(422.82㎡)에 적용 시, 약 971,696,000원(약 9억 7천만원)의 시장 가치 추정치가 산출됩니다. 이는 본건의 감정가(약 8억 3천만원)보다 높은 수준입니다. 다만, 본 JSON 정보의 소재지가 '충북 청주시 흥덕구'로 표기된 점과 '조치원읍 신안리'가 함께 기재된 점은 데이터상의 오류 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 예상 입찰가 산정

예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 산정합니다. 본건의 경우, 명확히 인수되는 임차권 등기 보증금(을구 2, 3, 4, 5, 6, 7, 9, 10번)의 합계는 약 450,000,000원입니다.

감정가(832,869,820원)에서 명확하게 인수되는 보증금(450,000,000원)을 제외한 금액을 기준으로 산정합니다.

9.2. 예상 입찰 금액

832,869,820원 (감정가) - 450,000,000원 (인수 보증금) = 382,869,820원

따라서, 법원에 납부할 입찰 금액의 기준선은 약 382,869,820원으로 예상됩니다.

총 취득 비용은 본 입찰 금액에 인수되는 보증금 약 450,000,000원 및 미상 보증금(이미진)을 합한 금액이 될 것이므로, 실제 투자 시에는 총 비용과 시장 가치를 면밀히 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.