나이스옥션 법원경매 청주 2025타경5370 [1] 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 2449 청주파비뇽아울렛 가동 1층디-106호 판매시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 소재 "봉명고등학교" 남측 인근에 위치하며, 주위는 학교, 산업단지, 관공서, 단독주택, 상가 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 북측 근거리로 "2순환로"가 통과하며, 북측 도보 약 6분 내외의 거리에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 중 제1층 제디-106호 건으로, - 외 벽 : 드라이비트 마감 등, - 내 벽 : 인테리어 마감 등, - 바 닥 : 데코타일 마감 등, - 창 호 : 알미늄 통유리 마감 등임.

이용상태

판매시설(소매시장) 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로, 상업용 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 로폭 약 20미터, 북측 및 동측으로 로폭 약 12미터 내외의 아스콘 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준공업지역, 기타용지(생산및유통업무시설용지, 건폐율 60%이하, 용적률 200%이하, 건축한계선 서측 중로변4m), 지구단위계획구역(봉명신봉구획정리사업지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(가축사육전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(봉명고등학교, 청주교육지원청 체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(봉명고등학교, 청주교육지원청 체육건강과(043-299-3191~3196))<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 청주지방법원 2025타경5370 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 동OOOOOOO

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

감정가: 303,000,000원

1.2. 물건 현황

소재지: 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 2449, 청주파비뇽아울렛 가동 1층 디-106호

용도: 판매시설 (소매시장)

토지 면적: 188.46㎡ (약 57.04평)

건물 면적: 117.00㎡ (약 35.39평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 평가 정보

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 충청북도 청주시 흥덕구 봉명동 소재 "봉명고등학교" 남측 인근에 위치합니다.

주변 지역은 학교, 산업단지, 관공서, 단독주택, 상가 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

북측으로 "2순환로"가 근거리에 통과하여 차량 접근성이 양호합니다.

북측 도보 약 6분 거리에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 및 건물 현황

토지: 인접필지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로 상업용 건부지로 이용 중입니다.

건물: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 중 제1층 디-106호입니다.

외벽은 드라이비트 마감, 내벽은 인테리어 마감, 바닥은 데코타일, 창호는 알미늄 통유리 마감되었습니다.

위생설비, 급·배수설비, 화재탐지설비 등이 갖추어져 있습니다.

본건 서측으로 로폭 약 20미터, 북측 및 동측으로 로폭 약 12미터 내외의 아스콘 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본건은 도시지역, 준공업지역, 기타용지(생산및유통업무시설용지)로 지정되어 있습니다.

건폐율 60% 이하, 용적률 200% 이하가 적용됩니다.

또한, 지구단위계획구역(봉명신봉구획정리사업지구), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m)에 해당합니다.

가축사육제한구역, 상대보호구역 및 절대보호구역(봉명고등학교)에 포함됩니다.

3. 권리분석

3.1. 인수되는 권리

명시적으로 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

총 인수 보증금 합계는 0원입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없으나, '지상권개요'란이 공란으로 기재되어 있어 별도 확인이 필요할 수 있습니다.

3.2. 말소되는 권리

말소기준권리인 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사, 2020.07.01. 접수) 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 802,801,731원입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: (주)두꺼비산업개발

보증금: 0원

차임: 0원

전입(사업)일자: 2021.10.25

대항력: 없음

본 건 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

3.4. 기타 권리사항

본건은 공동담보 물건으로 특수물건정보에 해당합니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 지역은 학교, 산업단지, 관공서 등이 인접해 있어 배후 수요가 일정 수준 확보된 지역입니다.

상업 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 유동인구 또한 기대할 수 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

청주 파비뇽 아울렛 내 판매시설로 이용 중이며, 인근에 다양한 상가 및 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

복합 상업 시설 내 위치하여 집객 효과가 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

인근에 관공서 및 다양한 상업 시설이 분포하여 생활 편의성이 양호합니다.

5.2. 교육 시설

"봉명고등학교"가 남측 인근에 위치하며, 상대 및 절대 보호구역으로 지정되어 있습니다.

5.3. 기타

별도의 특이사항은 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

인수되는 권리 및 보증금은 없으나, 공동담보 물건으로 채권 총액이 높다는 점을 고려해야 합니다.

등기부상 지상권은 없는 것으로 보이나, 관련 상세 조사를 추가로 진행하는 것이 안전합니다.

6.2. 물리적 상태

건물의 노후화 정도나 하자 등에 대한 구체적인 정보는 부족하므로 현장 확인이 필수적입니다.

건물 내부 인테리어 상태는 상업시설로서의 활용도를 판단하는 데 중요합니다.

6.3. 법규 및 규제

토지이용계획상 준공업지역, 생산및유통업무시설용지 등에 해당하며, 해당 용도 외 개발 및 이용 시 제한이 있을 수 있습니다.

학교 인근 지역으로 관련 규제를 확인할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

7.1. 물건의 장단점

장점:

* 상업 및 주거 밀집지역과 산업단지가 인접하여 잠재적 수요가 있는 입지입니다.

* 교통망 접근성이 양호한 편입니다.

* 임차인이 대항력이 없고 인수 부담이 없습니다.

단점:

* 공동담보 물건으로 채권 총액이 높아 경쟁이 치열할 수 있습니다.

* 상업시설로서 공실 위험 및 임대료 변동 가능성이 있습니다.

* 정확한 물건 상태 및 활용 가치에 대한 현장 확인이 필수입니다.

7.2. 투자 매력도

본 물건은 상업시설로서의 기본적인 입지 조건은 갖추고 있습니다.

다만, 경쟁 물건 대비 가격 경쟁력 및 향후 임대 수익률 분석이 선행되어야 투자 가치를 높게 평가할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

8.1. 주요 강점

* "청주 파비뇽 아울렛"이라는 특정 상업 지구 내 위치하여 기존 집객력을 활용할 수 있습니다.

* 0원 보증금의 대항력 없는 임차인으로 명도 관련 부담이 적습니다.

8.2. 시세 차익 가능성

최근 거래 사례 및 주변 시세 조사를 통해 적정 입찰가를 산정하여, 낙찰 후 재매각 또는 임대 수익을 통한 시세 차익을 노릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

감정가 303,000,000원을 기준으로 하되, 인수 보증금이 없고 말소되는 권리가 많아 낙찰 후 추가 비용 부담은 적습니다.

다만, 공동담보 물건의 특성과 시장 상황을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

주변 유사 물건의 매매가 및 임대 수익률, 공실률 등을 종합적으로 분석하여 입찰가를 결정해야 합니다.

9.2. 제안 입찰가

현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

현장 조사, 주변 시세 조사, 향후 수익률 분석 등을 통해 보수적으로 접근하여 결정하는 것을 권장합니다.

예상 입찰가는 권리 분석에 따른 인수 보증금 0원을 제외한 금액으로 산정합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.