나이스옥션 법원경매 인천 2025타경513753 [1] 인천광역시 계양구 계산동 320-9 더 써밋 비동 6층601호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 영주 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

○ 본건위치 본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 '인천안남중학교' 남서측 인근에 위치함 ○ 주위환경 아파트, 다세대주택, 오피스텔 등 주거복합지대로 주거환경은 보통임 -편의시설: 홈플러스계산점(도보8분) 등 -교육시설: 인천안남중학교(도보3분) 등 -공원시설: 개나리어린이공원(도보4분) 등

교통상황

○ 차량 접근성 : 자유로움 ○ 대중교통여건 : 무난함 -버스: 인근 소재 간선도로(주부토로 등)변 버스정류장 소재함 -전철: 경인교대역(도보6분) 계산역(도보7분)

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물내 6층 601호로서 ○ 외부마감: 드라이비트 벽돌타일 및 징크 마감 ○ 내부마감: 벽지 및 타일 등 마감 ○ 외부창호: PVC새시 마감

이용상태

○ 오피스텔로 이용중임

설비내역

○ 부대설비: 급배수설비, 위생설비, 소방설비, 도시가스설비, 승강기설비 ○ 난방설비: 개별난방

토지의 형상 및 이용상태

○ 형상지세 : 세로장방형 평지 ○ 이용상태 : 공동주택, 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

○ 동측으로 소로(약8미터)의 아스팔트 포장도로와 접함

토지이용계획 및 제한상태

○ 제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

○ 해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상임 ○ 주택임차권: 임대보증금(265,000,000원), 점유개시일(2021.04.05)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경513753 (1)

소재지: 인천광역시 계양구 계산동 320-9 더 써밋 비동 6층601호

용도: 오피스텔

건물면적: 64.39㎡ (약 19.48평)

토지면적: 37.24㎡ (약 11.26평) (토지 지분)

감정가: 200,000,000원

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 계양구 계산동 소재 '인천안남중학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주변 환경은 아파트, 다세대주택, 오피스텔 등이 혼재된 주거복합지대로 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 주변 교통: 경인교대역(도보6분), 계산역(도보7분)에 위치한 역세권 단지입니다. 인근 주부대로변에 다수의 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 차량 접근성 또한 자유롭습니다.

* 주변 환경: 인천안남중학교(도보3분), 개나리어린이공원(도보4분)이 인접해 있어 교육 및 휴식 환경이 우수합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2021년 6월 21일 접수된 근저당권 (을1, 150,000,000원) 입니다.

인수되는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 선순위 임차권 (을2, 주택임차권)이 존재하며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 임차인 현황

* 임차인: 김서희

* 보증금: 265,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021년 4월 5일

* 확정일자: 2021년 3월 16일

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인의 보증금 265,000,000원은 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 합니다. (물건명세서 참고사항 참조)

* 등기부상 채권 총액: 915,000,000원

* 주요 권리 내역: 소유권보존, 공유자전원지분전부이전, 근저당권, 주택임차권, 압류, 가압류, 강제경매 등이 등기되어 있으나, 근저당권(을1) 이하의 권리들은 대부분 말소 예정입니다. 다만, 을구 2번 임차권은 매수인이 인수해야 합니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 '더 써밋' 건물은 오피스텔과 업무시설로 이용 중이며, 주변으로 공동주택 단지가 밀집해 있어 기본적인 배후 수요를 확보하고 있습니다.

* 편의시설: 홈플러스계산점(도보8분)이 인접하여 생활 편의성이 높습니다.

* 상업시설: 오피스텔 밀집 지역 특성상 소규모 상업 시설 및 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 경인교대역 및 계산역을 이용할 수 있는 역세권 단지로 서울 및 수도권 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 홈플러스, 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 편리합니다.

* 교육시설: 인천안남중학교가 도보 3분 거리에 위치하며, 주변에 다수의 학교가 분포하여 교육 환경이 우수합니다.

* 주거환경: 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등이 혼재된 지역으로 주거 기능이 잘 갖춰져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 선순위 대항력 있는 임차인(김서희)의 보증금 265,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점입니다.

* 인수 보증금: 265,000,000원. 감정가(200,000,000원)보다 높은 금액의 보증금을 인수해야 하므로, 부동산의 실제 시장 가치 대비 총 매입 비용을 신중하게 산정해야 합니다.

* 공동담보: 본건은 공동담보 물건으로, 추가적인 채무 관계나 담보 설정이 있을 수 있으나, 본 물건 자체에 직접적인 영향보다는 채무의 복잡성을 시사할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 역세권 입지, 편리한 생활 인프라, 우수한 교통 및 교육 환경 등 기본적인 장점을 갖춘 오피스텔입니다. 그러나 2억 6천 5백만원이라는 높은 금액의 선순위 임차보증금을 매수인이 인수해야 하는 중대한 권리상의 부담이 존재합니다. 이로 인해 실제 총 매입 비용이 크게 증가할 수 있으므로, 투자 시 매우 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 역세권 입지: 경인교대역, 계산역 인근으로 뛰어난 교통망을 갖추고 있어 향후 시세 상승 잠재력이 있습니다.

* 우수한 생활 인프라: 주변에 대형마트, 학교, 공원 등이 잘 갖추어져 있어 주거 만족도가 높습니다.

* 안정적인 임대 수요: 오피스텔 밀집 지역으로 안정적인 임대 수요를 기대할 수 있습니다. (단, 현재 임차인의 보증금 인수 조건 고려 필요)

1.8. 예상 입찰가

본건의 예상 입찰가 산정 시, 매수인이 인수해야 하는 임차 보증금(265,000,000원)을 반드시 고려해야 합니다. 현재 시세를 보수적으로 280,000,000원으로 가정할 경우, 인수 보증금을 제외한 최대 입찰 가능 금액은 다음과 같이 산정할 수 있습니다.

* 현 시세 추정치: 280,000,000원

* 인수해야 할 임차 보증금: 265,000,000원

* 예상 최대 입찰가: 280,000,000원 - 265,000,000원 = 15,000,000원

상기 계산에 따르면, 본건의 예상 최대 입찰가는 15,000,000원입니다. 이는 감정가(200,000,000원)에 비해 매우 낮은 금액이며, 실제 경매에서 해당 금액으로 낙찰받기는 어려울 수 있습니다. 본 물건은 인수해야 하는 임차 보증금 부담이 크므로, 낙찰 후 총 매입 비용이 부동산의 실질 가치보다 높아지지 않도록 철저한 분석과 시세 조사가 선행되어야 합니다. 혐오시설은 주변에서 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.