나이스옥션 법원경매 순천 2025타경50114 [1] 전라남도 광양시 중마로 230, 103동 5층505호 (중동,동광양무등파크맨션) 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공정한감정 · 평가일 2025.11.25

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '백운고등학교‘ 남측 인근에 위치하며, 주위환경은 아파트 단지 및 학교 근린생활시설 등이 혼재한 주거지대임.

교통상황

본건소재 아파트 단지 인근에 간선도로 및 버스 승강장 등이 소재해 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 5층 505호로서, 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인트 마감. 내벽 : 벽지도배 등, 창호 : 새시창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급 ·배수시설, 엘리베이터 지상 및 지하 주차장설비 소화전 설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건소재 아파트 단지가 서측과 남측으로 각각 광대로 한면에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중동 1418 :도시지역, 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(2017-12-14)(접합), 대로2류(폭 30m~35m)(광양시 고시제2014-9)(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(모든가축제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-01-12)(광양교육지원청고시 제2015-6호)<교육환경 보호에 관한 법률>

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계등은 미상임.

물건 비고

미납된 관리비 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 순천지원 2025타경50114 (1)

소재지: 전라남도 광양시 중마로 230, 103동 5층505호 (중동, 동광양무등파크맨션)

용도: 아파트

감정가: 75,000,000원

토지면적: 20.09㎡

건물면적: 59.97㎡ (약 18.14평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 교보생명보험주식회사

2. 입지조건

본건은 전라남도 광양시 중동 소재 '백운고등학교' 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주위 환경은 아파트 단지와 학교, 근린생활시설이 혼재된 주거지대로 형성되어 있습니다.

단지 인근에 간선도로 및 버스 승강장이 소재하여 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

아파트 단지는 서측과 남측으로 넓은 도로에 접해 있어 차량 접근이 용이합니다.

주변 지역에 특별한 혐오시설이 보고된 바는 없으며, 주로 주거 및 교육 시설 위주로 구성되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건물의 등기부등본상 주요 내용은 다음과 같습니다.

* 소유권이전: 이원경 (2015-02-12)

* 근저당: 교보생명보험주식회사 (2015-02-12, 54,000,000원) - 말소기준권리

* 가압류: 주식회사 케이비국민카드 (2023-02-17, 12,657,111원)

* 가압류: 전남신용보증재단 (2023-04-14, 30,000,000원)

* 압류: 순천세무서장 (2024-07-15)

* 소유권이전(상속): 우경아 외 1명 (2025-10-15)

* 임의경매개시결정: 교보생명보험주식회사 (2025-11-11, 41,366,302원) - 본 경매 사건의 근거

등기부채권 총액은 96,657,111원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 확인되지 않았습니다. (단, 물건명세서상 '지상권개요'가 언급되었으나 상세 내용은 불명확합니다.)

4. 상권분석

본 물건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주변에 학교와 근린생활시설이 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

단지 주변으로 상점, 병원, 은행 등 생활 편의시설 이용이 가능하며, 이는 주거 만족도를 높이는 요인이 될 수 있습니다.

중동 지역은 광양시의 주요 주거 밀집 지역 중 하나로, 꾸준한 수요가 예상됩니다.

5. 생활정보

건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 20층 건물 중 5층 505호입니다.

내부 마감: 외벽은 시멘트 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지 도배 등이며, 창호는 새시입니다.

이용 상태: 현재 아파트로 이용 중입니다.

설비 내역: 기본적인 위생 설비, 급배수 시설, 엘리베이터, 지상 및 지하 주차장, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

건물 정보:

- 동광양무등파크맨션은 1994년 9월에 사용 승인되었습니다. (건축년도: 1994년)

- 총 5개 동, 645세대로 이루어져 있습니다.

- 본 물건이 속한 103동은 최고 20층 건물입니다.

- 주차대수는 총 371대로, 세대당 약 0.57대의 주차 공간이 확보되어 있습니다. (지하 자동 주차 142대, 지상 자동 주차 229대)

- 부대시설로 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터 등이 있습니다.

- 전용면적 59.97㎡ (약 18.14평)입니다.

- 분양면적에 대한 구체적인 정보는 제공되지 않았으나, 일반적인 아파트 전용면적과 공급면적의 차이를 고려해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

미납 관리비: 2,624,710원 (2025년 11월 18일 현황조사 기준)의 관리비가 미납되어 있습니다. 이는 낙찰자가 부담해야 할 수 있으므로 반드시 확인 및 정산이 필요합니다.

임대 관계 미상: 현재 임차인 현황이 미상으로, 실제 거주 상태 및 명도 관련 변수를 사전에 파악하는 것이 중요합니다. (다만, 인수 보증금은 0원으로 명시되어 있습니다.)

건물 노후화: 1994년 준공된 건물로, 약 30년 이상 경과하여 일부 시설의 노후화 및 수리 필요성이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 광양시의 주거 지역에 위치한 아파트로, 비교적 양호한 입지 조건과 생활 편의시설 접근성을 갖추고 있습니다.

근린생활시설 및 교통 시설이 인접해 있어 실거주 목적에 적합하며, 아파트 단지로 형성되어 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

권리 관계상 말소기준권리보다 후순위의 가압류, 압류 등이 존재하나 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 미납 관리비 부담과 건물 노후화, 임대 관계 미확인 등은 잠재적 리스크 요인이므로 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

실거주에 적합한 주거 환경: 학교 및 편의시설이 인접하여 가족 단위 거주에 유리합니다.

안정적인 단지 내 위치: 무등파크맨션은 광양시에서 알려진 아파트 단지로, 일정한 수요가 유지될 것으로 예상됩니다.

소형 면적의 희소성: 59.97㎡의 전용면적은 소형 가구에게 매력적일 수 있습니다.

말소 기준 권리 이하 권리들의 소멸: 경매 절차를 통해 권리 관계가 깨끗해진다는 점이 장점입니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 75,000,000원입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 동일 면적(59.97㎡)의 거래 사례는 2026년 5월 1일, 14층 물건이 63,500,000원에 거래되었습니다.

이는 감정가보다 낮은 수준이며, 해당 물건의 시장 가치를 고려할 때 입찰가 산정에 중요한 참고 자료가 됩니다.

84. 96㎡ 면적의 최근 거래가는 90,000,000원에서 110,000,000원 사이로, 면적 대비 가격 차이가 존재합니다.

미납 관리비(약 262만원)와 건물 연식(1994년 준공, 약 30년 경과) 등을 고려할 때, 입찰 시 이러한 부분을 감안해야 합니다.

낙찰자가 인수해야 하는 보증금은 없습니다.

종합적으로 판단할 때, 시장 시세 및 감정가를 고려하여 65,000,000원에서 75,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

시세 대비 저렴하게 낙찰받기 위해서는 감정가 이하 또는 감정가 수준에서의 신중한 접근이 필요하며, 실제 현장 조사와 추가 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.