나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52291 [1] 전라남도 광양시 광영동 292-13 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: JHP감정 · 평가일 2025.11.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 광양시 광영동 소재 "광양가야초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위환경은 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 시가지주변 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 용도에 따른 제반 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

부정형, 단독주택 부지 및 일부 자연림으로 이용중임.

인접 도로상태

남측으로 접하는 콘크리트포장 세로(가)를 통해 진출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든가축제한지역), 상대보호구역(광영초중학교, 가야초등학교)

제시목록 외의 물건

"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참고.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

--

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2-가): 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 단층 건물로서, 외벽: 노출콘크리트 및 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽: 벽지도매 마감 등, 창호: 새시창호 등임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각, 수목포함, 매각에서 제외되는 컨테이너 2동 있음

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 순천지원 2025타경52291 (1)

* 소재지: 전라남도 광양시 광영동 292-13

* 용도: 단독주택

* 감정가: 968,332,700원

* 토지면적: 3863.00㎡ (약 1168.73평)

* 토지지분: 3863㎡ (약 1168.73평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 108.99㎡ (약 32.97평)

* 건물지분: 108.99㎡ (약 32.97평)

* 건물 제시외면적: 0.00㎡

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 공동담보, 유동화물건

* 주의사항: 일괄매각, 수목 포함, 매각에서 제외되는 컨테이너 2동 있음

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 광양시 광영동 소재 "광양가야초등학교" 북서측 인근에 위치하며, 주위환경은 단독주택, 근린생활시설, 학교 등이 소재하는 시가지주변 주택지대입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 용도에 따른 제반 교통상황은 보통입니다.

* 형태 및 이용상태: 본건 토지는 부정형이며, 단독주택 부지 및 일부 자연림으로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 남측으로 콘크리트포장 세로(가)를 통해 진출입이 가능합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(모든가축제한지역), 상대보호구역(광영초중학교, 가야초등학교)에 해당됩니다.

* 주변 환경: 인근에 학교(광양가야초등학교, 광영초중학교) 및 근린생활시설이 소재합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 토지 및 건물 등기부상 을13, 을1 근저당권 (농협은행주식회사, 2021-03-23)입니다.

* 인수되는 권리:

* 지상권: 농협은행주식회사의 지상권(을15)은 매각으로 소멸되지 않고 인수됩니다. 이는 본 물건의 주요 리스크 요인입니다.

* 소유권이전청구권 가등기: 서현(갑32, 건물 갑5)의 소유권이전청구권 가등기(매매예약) 및 서은영 외 1명의 가처분(갑32-1)이 존재합니다. 갑21(양효동 등)의 이전청구권 가등기는 '말소: 인수'로 표기되어 있어 주의가 필요합니다.

* 가처분/가압류/압류: 롯데카드(갑34, 건물 갑7), 순천세무서장(갑36, 건물 갑9), 광양시(갑38, 건물 갑11) 등의 가압류 및 압류가 다수 존재합니다.

* 임의경매: 에이치에프엔삼삼유동화전문(갑37, 건물 갑10)의 임의경매 개시 결정이 기입되어 있습니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 서 (보증금: 0원, 차임: 0원, 전입일자: 2022-10-13)

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인의 대항력은 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있습니다.

* 총 채무액: 등기부상 채권 총액은 약 1,370,897,915원으로, 감정가를 상회하는 높은 수준입니다.

4. 상권분석

* 주변 실거래가 분석:

제공된 JSON 정보는 인근 연립, 다세대 주택의 매매 사례이며, 본건(단독주택)과는 건물의 종류가 다릅니다.

* 그린파크 (광영동 258-3, 연립): 2024년 12월 23일 225,000,000원 (전용면적 48.075㎡, 약 14.54평), 2025년 3월 20일 240,000,000원 (전용면적 59.725㎡, 약 18.07평)

* 성연빌라 (광영동 766-2, 다세대): 2024년 12월 23일 305,000,000원 (전용면적 64.08㎡, 약 19.39평)

* 분석: 인근 주거시설의 거래 동향을 파악하는 데 참고할 수 있으나, 본건의 넓은 토지 면적과 단독주택이라는 특성을 고려하면 직접적인 가격 비교는 어렵습니다. 인근 주택들의 건축 연도는 1991년~1993년으로 노후화되어 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 광양가야초등학교, 광영초중학교 등 교육시설이 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 보통 수준으로 판단됩니다.

* 기타: 남측 도로를 통해 진출입이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리상 리스크:

* 최선순위 지상권 인수: 농협은행의 지상권 설정(을15)이 매각으로 소멸되지 않아, 낙찰자가 이를 부담해야 합니다. 이는 토지 이용 및 활용에 큰 제약이 될 수 있습니다.

* 다수의 복잡한 권리 존재: 소유권이전청구권 가등기, 가처분, 가압류, 압류, 그리고 '말소: 인수'로 표기된 이전청구권 가등기 등 다수의 권리가 복잡하게 얽혀 있어, 향후 추가적인 법적 분쟁의 소지가 높습니다.

* 높은 채무 총액: 등기부상 채권 총액이 감정가를 현저히 초과하여, 채무 불이행 및 경매 진행의 배경을 보여줍니다.

* 건물 노후화: 건물은 비교적 오래되었으며, 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있습니다. (건축허가 2011년 추정, 사용승인일 2019.01.30)

* 토지 이용 제한: 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역 등 토지 이용에 관한 규제가 존재합니다.

* 주변 환경: (별도 검색 결과 없음. 제공된 정보만으로는 인근에 혐오시설이 확인되지 않습니다. 다만, '자연녹지지역', '가축사육제한구역' 등은 환경 관련 고려사항이 있을 수 있음을 시사합니다.)

7. 종합 의견

본건은 전라남도 광양시 광영동에 위치한 단독주택으로, 약 1168평에 달하는 광대한 토지 면적이 가장 큰 특징입니다. 감정가는 9억 6천여만원으로, 이는 대부분 토지 가치에 기반한 것으로 판단됩니다. 건물 자체는 연면적 약 33평으로 비교적 오래되었고 규모가 작습니다.

인근 연립/다세대 주택 실거래가 분석 결과, 본건 토지 면적의 잠재적 가치는 높아 보이나, 본 물건의 가장 큰 리스크는 농협은행의 지상권이 매각으로 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수된다는 점입니다. 이는 토지 이용에 상당한 제약을 발생시키며, 또한 다수의 복잡한 권리관계로 인해 향후 추가적인 법적 문제 발생 가능성이 높습니다. 등기부상 채무 총액이 감정가를 훨씬 상회하는 점도 신중한 접근을 요구합니다.

결론적으로, 본건은 높은 잠재적 토지 가치를 지니고 있으나, 인수되는 지상권이라는 중대한 하자와 복잡한 권리 관계로 인해 투자 위험이 매우 높은 물건입니다. 따라서 투자를 고려하신다면, 이러한 위험 요소를 충분히 인지하고 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 토지 면적: 약 1168평에 달하는 넓은 토지는 향후 개발 또는 활용 가능성을 내포합니다.

* 지리적 이점: 학교, 근린생활시설 등 생활 편의시설이 인접해 있습니다.

* 재개발/신축 가능성: 도시지역, 자연녹지지역에 해당되어, 관련 법규 검토 후 토지 활용 방안 모색이 가능합니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수되는 지상권, 다수의 복잡한 권리관계, 그리고 감정가를 초과하는 채무 총액 등 매우 높은 위험 요소를 내포하고 있습니다. 감정가는 968,332,700원이나, 이러한 리스크를 감안할 때 시세 대비 상당한 할인율을 적용하여 입찰가를 산정해야 합니다.

인근 연립/다세대 주택의 거래 가격은 본건 토지 면적의 가치를 산정하는 데 직접적인 참고가 어렵습니다. 하지만, 지상권 인수 비용, 명도 비용, 기타 법적 분쟁 발생 가능성 등을 고려할 때, 보수적인 접근이 필수적입니다.

권장 입찰가는 감정가의 50% ~ 70% 수준에서 신중하게 검토하시는 것을 제안합니다.

* 보수적 관점 (50%): 약 484,166,350원

* 권장 입찰가 (60%): 약 580,999,620원

* 적극적 관점 (70%): 약 677,832,790원

투자에 대한 최종 결정은 해당 물건의 권리관계, 법률적 검토, 그리고 낙찰 후 인수하게 될 부담(지상권 등)을 충분히 고려하여 신중하게 내려주시길 바랍니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 별도 고려사항은 없습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.