나이스옥션 법원경매 순천 2025타경52284 [1] 전라남도 여수시 종화동 1212 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경우 · 평가일 2025.11.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 전라남도 여수시 종화동 소재 "여수해양공원" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주택지대로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형 평지이며, 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 맹지이나 남동측으로 노폭 1.2m 내외의 통행로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 고도지구(2017-04-06)(20m이하), 방화지구, 지구단위계획구역(2018-12-06), 가축사육제한구역(2019-05-23)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(2017-01-06)임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

일련번호 2-가) 시멘트벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배, 타일 등 마감, 창호 : 새시창임.

이용상태

단독주택임.

설비내역

일반적인 전기시설, 위생시설 및 급배수시설, 난방설비 등이 설치되어 있음.

부합물 및 종물

제시외건물 ㄱ) 조적조 슬래브지붕 단층, 계단실, 약 4.0㎡임. 제시외건물 ㄴ) 새시조 새시지붕 단층, 창고, 약 5.5㎡임. 제시외건물 ㄷ) 조적조 슬래브지붕, 주택일부, 약 5.4㎡[일련번호 2-가) 2층소재]임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 제시외건물 ㄱ)은 일련번호 1) 토지 및 인접지번(1215번지)에 걸쳐 소재하는 것으로 목측되나 정확한 지적관련 사항 등의 확인시는 측량이 필요할 것으로 사료됨. - 임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 건은 전라남도 여수시 종화동 1212 소재 단독주택으로, 순천지원 2025타경52284 (1) 사건번호로 진행되는 부동산 임의경매 물건입니다.

* 사건번호: 순천지원 2025타경52284 (1)

* 소재지: 전라남도 여수시 종화동 1212

* 용도: 단독주택

* 감정가: 236,181,550원 (2억 3천 618만 1천 550원)

* 토지면적: 89.00㎡ (약 26.92평)

* 건물면적: 113.55㎡ (약 34.36평) + 제시외 건물 약 14.90㎡ (약 4.51평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 동여수새마을금고

* 등기부채권 총액: 120,000,000원

* 특이사항: 대항력 있는 임차인 존재, 일괄매각, 제시외 건물 포함

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 전라남도 여수시 종화동 소재 "여수해양공원" 남서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 기존 주택지대로서 주위환경은 보통입니다.

* 교통상황: 본건 인근까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 시내버스 정류장 및 간선도로가 소재하는 등 일반적인 교통상황은 보통입니다.

* 토지 이용상태: 본건 토지는 세장형 평지이며, 단독주택 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로상태: 지적도상 맹지이나, 남동측으로 노폭 1.2m 내외의 통행로가 개설되어 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태: 본건 토지는 일반상업지역, 고도지구(20m이하), 방화지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

* 등기부 현황:

* 소유권 이전: 박광인 (접수일자: 1994-02-03)

* 근저당권: 종고새마을금고 (채권액: 120,000,000원, 말소기준권리)

* 임의경매: 동여수새마을금고 (채권액: 116,958,690원)

* 임차인 현황:

* 임차인: 박성인

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-06-12

* 대항력: 없음

* 임차인: 홍미영

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 1996-08-29

* 확정일자: (정보 없음)

* 배당신고일자: (정보 없음)

* 대항력: 있음

* 비고: 대항력 있는 임차인으로, 금액이 미상이라도 주의 필요.

* 인수 보증금 합계: 0원. (단, 대항력 있는 임차인 홍 이 존재하므로 주의 필요)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 정보 없음)

1.3. 상권분석

* 주변 시세: 제공된 JSON 정보는 '조이빌리지'라는 연립/빌라로, 본건(단독주택)과는 건물 유형 및 신축 연도(2012년)가 상이하여 직접적인 시세 비교는 어렵습니다. 해당 연립/빌라의 거래가는 약 16,000만원 수준으로 파악됩니다. 본건의 감정가는 236,181,550원으로, 유사 지역 내 다른 유형의 부동산 시세와 비교 시 가격 차이를 고려한 추가적인 시세 조사가 필요합니다.

* 여수시 종화동 지역 부동산 동향: (외부 검색 결과, '여수시 종화동 1212 부동산 시세' 관련 구체적인 정보 부족)

1.4. 생활정보

* 주변 시설: "여수해양공원" 인근에 위치하여 공원 이용이 편리합니다. 단독주택 및 근린생활시설이 소재하는 주택지대로서 기본적인 편의시설 접근성은 보통입니다.

* 혐오시설: (외부 검색 결과, '여수시 종화동 1212 주변 혐오시설' 관련 구체적인 정보 없음. 본건 주변에서 직접적으로 인지되는 혐오시설은 확인되지 않았습니다.)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 홍 (전입 1996-08-29)은 보증금 및 차임이 0원으로 신고되었으나 대항력을 보유하고 있습니다. 이는 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 협상 및 비용 발생 가능성을 높입니다. 금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

* 맹지 (지적도상): 본건은 지적도상 도로에 직접 접하지 않은 맹지입니다. 비록 약 1.2m의 통행로가 개설되어 있으나, 향후 건축법규 적용 및 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 제한: 일반상업지역, 고도지구(20m이하), 방화지구, 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등 다수의 용도지역 및 지구 지정으로 인해 향후 토지 이용 및 개발에 제한이 따를 수 있습니다.

* 제시외 건물: 본건에는 총 14.90㎡(약 4.51평)의 제시외 건물이 존재합니다. 이 중 일부(약 5.4㎡)는 2층 주택의 일부에 걸쳐 있고, 다른 일부(약 4.0㎡)는 인접 토지(1215번지)에 걸쳐 소재할 가능성이 있어 명도시 추가적인 복잡성과 측량 등 확인이 필요할 수 있습니다.

* 감정가 대비 시세: 인근 유사 부동산 시세(제공된 JSON 데이터 기준)와 본건의 감정가(236,181,550원) 간에 차이가 존재합니다. 감정가가 시장 시세보다 높게 책정되었을 가능성이 있으므로 이에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 여수해양공원 인근에 위치한 단독주택으로, 입지 자체는 긍정적인 요소를 가지고 있습니다. 그러나 지적도상 맹지라는 점, 여러 토지이용계획상 제한이 있다는 점, 그리고 무엇보다 대항력이 있는 임차인(홍 )이 보증금 0원으로 신고된 상태로 거주하고 있다는 점은 명도에 상당한 주의와 잠재적 비용을 발생시킬 수 있는 주요 위험 요소입니다. 또한, 제시외 건물의 일부가 인접 토지에 걸쳐 있거나 건물 본체와 일체화되어 있는 점도 명도시 고려해야 할 부분입니다. 따라서 본건에 대한 투자를 고려하신다면, 철저한 권리관계 및 현황 조사, 그리고 임차인과의 원만한 협의 가능성을 면밀히 파악하는 것이 매우 중요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 여수해양공원 인근으로 쾌적한 주거 환경 및 공원 이용 편리.

* 단독주택으로 재건축 또는 개별적인 활용 가능성 (단, 용도지역 및 지구 제한 고려 필요).

* 대항력 있는 임차인과의 협상이 성공적으로 이루어질 경우, 시세 대비 저렴하게 매입할 기회.

1.8. 예상 입찰가

* 현 시세 분석: 제공된 JSON 데이터 상 인근 연립/빌라 시세는 약 16,000만원 수준으로, 본건(단독주택)과는 성격이 다르지만 인근 시장 상황을 이해하는 데 참고할 수 있습니다. 본건의 감정가는 236,181,550원입니다.

* 리스크 요인: 대항력 있는 임차인(홍 ), 맹지, 다수의 토지이용계획 제한, 제시외 건물 관련 명도 문제 등을 종합적으로 고려해야 합니다. 특히 보증금 0원으로 신고된 대항력 있는 임차인으로 인한 명도 협상 비용 및 시간 소요 가능성을 감안해야 합니다.

* 권리 분석 상 인수되는 보증금은 0원이지만, 대항력 있는 임차인으로 인해 명도에 어려움이 예상됩니다. (외부 검색 결과, 대항력 있는 임차인이 보증금을 전액 배당받지 못할 경우, 인수 금액을 줄이거나 협상하는 방법 등이 있으나, 본건은 보증금 0원으로 신고되어 있어 상황이 복잡할 수 있습니다.)

* 이에 따라, 감정가(236,181,550원)를 기준으로, 이러한 위험 요인들을 반영하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 170,000,000원 ~ 190,000,000원 (1억 7천만원 ~ 1억 9천만원)

* 최종 입찰가는 임차인 명도 협상 진행 상황, 추가적인 현장 조사 결과, 그리고 본인이 감수할 수 있는 위험 수준 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하는 것이 바람직합니다.

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