나이스옥션 법원경매 통영 2025타경22179 [1] 경상남도 거제시 문동동 349-11 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 윤슬 · 평가일 2025.11.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 문동동 소재 "거제상문고등학교" 남동측 인근에 위치하는 토지로서, 주위는 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 관내 대중교통 사정을 고려시 제반 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

○ 기호 ①: 평지에 위치한 자루형의 토지로서, "단독주택용 건부지"로 이용 중입니다. ○ 기호 ③: 평지에 위치한 가장형의 토지로서, "도로 등"으로 이용 중입니다.

인접 도로상태

본건 기호 ① 토지의 북동측으로 현황 "도로 등"으로 이용 중인 기호 ③ 토지가 소재합니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(윤슬유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

본건 기호 ① 지상에 후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 소유자 미상의 제시외 건물이 소재하고 있으나, 감정평가목적을 고려하여 이에 구애됨이 없이 토지를 정상 감정평가하였으며, 제시외 건물이 경매대상에서 제외되어 토지에 영향을 미칠 경우 그 토지가액을 "토지건물감정평가명세표"상 비고란에 병기하였으니 경매 진행시 참고하시기 바랍니다.

공부와의 차이

본건 기호 ③ 토지는 공부상 지목 "대지"이나, 현황 "도로 등"으로 이용되고 있어 토지의 사용·수익에 영향을 받고 있는 바, 그 불리한 점을 감안하여 감정평가하였습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다. ○ 기 타 (1) 본건 기호 ① 지상에 소재하는 조경수 등은 토지와 일체로 거래되는 관행에 따라 토지에 포함하여 감정평가하였습니다. (2) 본건 기호 ③ 토지는 공유지분으로서 감정평가대상 지분만의 위치확인이 곤란하여 대상물건 전체를 기준으로 감정평가하되, 면적사정은 지분비율에 의하였으니 참고하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

②) 경량철골구조 기타지붕 단층 건으로서, 외벽: 싸이딩패널 등 마감. 내벽: 벽지 및 일부 타일 등 마감. 창호: 새시창호입니다.

이용상태

②) "단독주택"으로 이용 중입니다.

설비내역

②) 제반 급배수설비, 위생설비, 난방설비 및 태양광설비 등이 되어 있습니다.

부합물 및 종물

본건 기호 ① 지상에 후첨 "지적 및 건물개황도"와 같이 제시외 건물이 소재하고 있어 구조, 사용자재, 시공정도 및 관리상태 등을 참작한 원가법을 적용하여 감정평가하되, 면적은 개략적으로 실측 사정하였고, 감가수정은 정액법을 적용하되 관찰감가법을 병용하였습니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

○ 임대관계: 미상입니다. ○ 기 타 (1) 본건 기호 ② 건물 지붕에 소재하는 태양광설비는 건물의 부대설비로서 건물 감정평가시 이를 포함하여 감정평가하였으니, 경매 진행시 소유권 관계 등 제반 사항을 재확인하시기 바랍니다. (2) 본건은 현장조사시 폐문·부재 등으로 인하여 내부 조사가 불가능하여 공부, 외부관찰 및 인근 유사 물건의 통상적인 상태 등을 종합 참작하여 감정평가하였으니, 경매 진행시 재확인을 요합니다.

물건 비고

- 일괄매각.
- 제시외 건물[감정서상 ㄱ~ㄹ] 매각 포함.
- [목록2] 건물 지붕에 소재하는 태양광설비는 감정평가시 이를 포함하여 감정평가함.
- [목록3] 지분 매각. 공부상 지목 '대지'이나, 현황 '도로 등'으로 이용되고 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 통영지원 2025타경22179 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험주식회사

물건 종류: 단독주택 (토지 지분 및 건물 전체 매각)

주요 특이사항: 공동담보, 지분매각

1.2. 소재지 및 토지 정보

소재지: 경상남도 거제시 문동동 349-11 (도로명 주소: 거제시 문동5길 42-5)

총 토지 면적: 263.00㎡ (약 79.5평)

매각 대상 토지 면적: 257.5㎡ (약 77.9평)

건물 면적: 99.72㎡ (약 30.1평)

건물 지분: 99.72㎡ (약 30.1평)

1.3. 건물 정보

구조: 경량철골구조 기타지붕 단층

주요 용도: 단독주택

내부 설비: 제반 급배수, 위생, 난방 및 태양광 설비

제시외 건물: 66.00㎡ (감정서상 ㄱ~ㄹ) 매각 포함

1.4. 감정가 및 매각 정보

총 감정가: 227,235,140원

매각 조건: 일괄매각 (토지 지분 및 건물 전체)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 경상남도 거제시 문동동 소재 "거제상문고등학교" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 근린생활시설, 공동주택, 단독주택, 농경지 및 자연림 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 용이하며, 거제시 내 대중교통 사정을 고려할 때 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

2.3. 토지 이용 계획

본건 토지는 계획관리지역에 속합니다.

가축사육제한구역(모든 축종 제한) 및 상대보호구역(윤슬유치원)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (토지)

토지의 등기부등본상 소유권 이전 이력이 다수 확인됩니다.

말소기준권리는 2025년 3월 25일 접수된 거제수산업협동조합의 근저당권(78,000,000원)입니다.

본 경매 사건의 채권자인 서울보증보험주식회사의 강제경매 개시결정(2025년 11월 11일, 38,551,253원)이 등기되어 있습니다.

등기부상 총 채권 금액은 78,000,000원입니다.

3.2. 등기부 현황 (건물)

건물의 등기부등본상 소유권 보존 및 이전 이력이 확인됩니다.

토지와 동일하게 거제수산업협동조합의 근저당권이 말소기준권리이며, 서울보증보험주식회사의 강제경매 개시결정 등기 또한 존재합니다.

건물 등기부상 총 채권 금액은 78,000,000원입니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 최

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

임차인 최 은 보증금 및 차임이 없으며 대항력이 없어 본 경매 절차에서 인수될 보증금은 없습니다.

3.4. 인수/소멸 권리

본 건은 말소기준권리보다 후순위 권리이거나, 말소기준권리 자체이므로 매각으로 인해 모든 등기부상 권리는 소멸될 예정입니다.

인수할 보증금은 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 동향

본건 소재지인 경상남도 거제시 문동동 일대의 단독주택 및 토지 시세는 주변 개발 현황 및 입지에 따라 변동성이 있습니다.

현재 파악된 바로는, 해당 지역의 유사한 단독주택 매매가는 약 200,000,000원에서 250,000,000원 사이로 거래되고 있는 것으로 파악됩니다.

감정가 227,235,140원은 인근 유사 물건의 거래 사례 및 시장 동향을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

4.2. 주변 시설

본건 인근에는 거제상문고등학교, 윤슬유치원 등 교육시설이 위치하고 있습니다.

근린생활시설이 분포하여 기본적인 생활 편의를 누릴 수 있습니다.

주변에 혐오시설이 인접해 있다는 정보는 현재까지 파악되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 물품 구매 및 서비스를 이용할 수 있습니다.

5.2. 교육시설

거제상문고등학교가 인근에 있어 자녀들의 통학이 용이합니다.

윤슬유치원 또한 가까운 거리에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 현황과의 차이 (토지 지목)

토지 중 기호 ③(257.5㎡ 중 일부 지분으로 추정)은 공부상 지목이 '대지'이나, 실제로는 '도로 등'으로 이용되고 있어 토지의 온전한 사용 수익에 제약이 있을 수 있습니다. 이는 감정평가 시 불리한 점을 감안하여 평가되었습니다.

6.2. 제시외 건물

감정서상 'ㄱ'부터 'ㄹ'까지의 제시외 건물 66.00㎡가 매각에 포함되어 있습니다. 이는 별도의 철거 또는 활용 계획이 필요할 수 있습니다.

6.3. 태양광 설비

건물 지붕에 설치된 태양광 설비는 감정가에 포함되어 매각됩니다. 소유권 관계에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6.4. 지분 매각

본 건은 토지의 일부 지분(기호 ③)이 매각 대상에 포함되어 있어, 건물 매각은 전체이나 토지 중 일부 지분만 취득하게 됩니다. 이는 공동 소유주와의 관계 설정 또는 향후 이용 계획 수립 시 고려해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

본 건은 경상남도 거제시 문동동에 위치한 단독주택으로, 강제경매 절차를 통해 매각 대상이 되었습니다.

권리 분석상 인수할 권리나 보증금이 없어 안전한 투자가 가능하나, 토지 현황과 공부상 지목의 차이, 제시외 건물 포함, 태양광 설비, 토지 지분 매각 등 고려해야 할 리스크 요인이 존재합니다.

주변 환경은 보통 수준이며, 기본적인 생활 편의 및 교육 시설 접근성은 양호한 편입니다.

8. 투자 포인트

모든 등기부상 권리가 소멸하여 법적 권리 관계가 명확합니다.

인수할 임차 보증금이 없어 추가적인 자금 부담이 없습니다.

단독주택 및 토지 지분 매입을 통해 실거주 또는 투자 목적으로 활용 가능합니다.

해당 지역의 잠재적 가치 상승 가능성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 227,235,140원

주변 시세 및 본건의 제반 리스크(토지 현황 불일치, 제시외 건물 포함, 지분 매각 등)를 종합적으로 고려할 때, 낙찰 가능성이 높은 가격대는 감정가의 80% ~ 90% 수준으로 예상됩니다.

따라서, 180,000,000원 ~ 205,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다.

다만, 실제 입찰 참여 시에는 현장 조사 및 최신 시세 변동을 반드시 확인 후 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.