나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9716 [1] 경상북도 청도군 풍각면 송서리 612-7 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라 · 평가일 2025.12.08

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 청도군 풍각면 송서리 소재 "풍각초등학교" 동측 인근에 위치하며 부근 일대는 농경지, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재한 주택지대임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 간선도로변에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정 보통시됨.

형태 및 이용상태

세장형의 토지로서, 자체 지반 대체로 평탄하게 정지되어 있으며, 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

동측으로 폭 약 4미터의 보도블럭도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(절대사육제한지역(전 축종)), 상대보호구역(2022-08-24)(풍각초, 풍각초병설유치원), 역사문화환경보존지역(3구역 , 청도 봉기리 삼층석탑(보물 제113호))

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 - 미상임. 2) 기 타 - 해당사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

가) 목조 스레트지붕 단층 건물로서, 외벽: 콘크리트 및 일부 무벽체임. 내벽: 콘크리트 마감. 창호: 목재 창호임. 나) 블록조 스라브지붕 단층 건물로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감. 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감. 바닥: 장판지 및 일부 타일 마감. 창호: 하이새시 이중창호임.

이용상태

가) 주택 및 창고로 이용 중임. 나) 주택으로 이용 중임.

설비내역

나) : 기본적인 전기설비, 위생 및 급·배수설비, 바닥 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

제시외 건물 기호 ㉠~㉣은 구조, 현상, 사용자재, 관리상태 등을 종합적으로 고려하여 원가법으로 감정평가하되, 현상 및 관리상태 등을 고려하여 관찰감가를 병용하였으며, 면적은 개략적인 실측에 의거하였는바, 경매 진행시 소유권 및 일괄 경매여부 재확인하시기 바람.

공부와의 차이

본건 기호 (가)는 공부상 용도 '주택'이나, 실제 '주택 및 창고'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 - 미상임. 2) 기 타. - 본건은 현장조사 당시 이해관계인 부재로 이용상황 및 마감재를 육안으로 확인하지 못하였는바, 이용상황 및 마감재는 공부 및 인근 유사 부동산의 일반적인 마감재를 기준으로 하였는바, 경매 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록2. '목조스레트지붕단층주택 11.90㎡'는 공부상 '주택'이나 실제 '주택 및 창고'임

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경9716 (1)

소재지: 경상북도 청도군 풍각면 송서리 612-7

용도: 단독주택

1.2. 면적

토지면적: 189.30㎡ (약 57.26평)

건물면적: 71.81㎡ (약 21.72평)

건물 제시외면적: 10.40㎡ (약 3.15평)

1.3. 감정가

총 감정가: 76,636,300원

1.4. 경매 정보

경매구분: 부동산강제경매

매각대상: 토지/건물 일괄매각

채권자: 현대해상화재보험주식회사

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 청도군 풍각면 송서리 소재 "풍각초등학교" 동측 인근에 위치하며, 부근 일대는 농경지, 단독주택 및 각종 근린생활시설 등이 소재한 주택지대임.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 간선도로변에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 보통시됨.

2.3. 인접 도로상태

동측으로 폭 약 4미터의 보도블럭도로와 접함.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(절대사육제한지역(전 축종)), 상대보호구역(풍각초, 풍각초병설유치원), 역사문화환경보존지역(3구역, 청도 봉기리 삼층석탑(보물 제113호))

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

토지 및 건물 등기부상 현황으로, 신 외 1인 명의의 소유권이전/보존 등기가 있으며, 현대해상화재보험의 가압류(2024.10.29.)가 말소기준권리가 되어 강제경매(2025.11.05.)가 진행 중임.

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 현대해상화재보험의 가압류(2024.10.29.)임.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 있음.

3.4. 임차인 현황

제시된 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원임. 그러나 임대관계는 미상으로 확인되어, 실제 현장 조사 시 임차인 유무 및 권리관계를 재확인할 필요가 있음.

4. 상권분석

4.1. 주변 개발 현황

본건은 제1종일반주거지역으로 분류되어 있으며, 주변에 농경지와 단독주택, 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 안정적인 주거 환경을 형성하고 있음.

4.2. 시세 분석

제공된 주변 연립/다세대 주택 매매 정보는 본건 단독주택과는 유형이 달라 직접적인 비교가 어려움.

"명가아이파크CD"(2014년식, 약 70㎡ 전용)는 2026년 6월 기준 1억 2,550만원 ~ 1억 4,500만원에 거래되었음.

"신동아주택"(1991년식, 약 75㎡ 전용)은 2026년 6월 기준 5,400만원에 거래되었음.

본건의 감정가는 76,636,300원으로, 이는 주변의 신축 다세대 주택 시세보다는 낮으나, 연식 있는 다세대 주택 시세와 유사하거나 다소 높은 수준임. 단독주택으로서의 토지 가치를 고려할 때, 감정가는 합리적인 수준으로 판단됨.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

본건 인근에 풍각초등학교가 위치하며, 주택지대이므로 기본적인 생활 편의시설은 갖추고 있을 것으로 예상됨.

5.2. 교육시설

풍각초등학교가 소재하여 초등 교육 접근성이 양호함.

5.3. 혐오시설 조사 결과

주변 환경 조사 결과, 본건 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리상 리스크

* 지상권: 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재하여, 이에 대한 권리 관계 및 인수 여부를 명확히 확인해야 함. 이는 향후 재산권 행사에 제약을 줄 수 있음.

* 미상 임차인: 임대 관계가 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 및 보증금 관련 문제가 발생할 수 있음.

6.2. 현황상 리스크

* 건물 현황: '목조스레트지붕단층주택 11.90㎡'가 공부상 '주택'이나 실제 '주택 및 창고'로 이용 중인 점, 제시외 건물 존재 등으로 인해 현황과 공부상 불일치가 존재함.

* 건물 노후: 1929년 사용 승인일자는 건물 전체의 노후도를 직접적으로 나타내지는 않으나, 건물 감정평가 요항표에 목조 및 블록조 건물이 언급된 점으로 미루어 노후화되었을 가능성이 있으며, 이에 따른 수리 및 유지보수 비용이 발생할 수 있음.

6.3. 기타 리스크

* 토지 이용 제한: 역사문화환경보존지역 등은 향후 토지 이용 계획에 제한을 줄 수 있음.

7. 종합 의견

본건은 경상북도 청도군 풍각면에 위치한 단독주택으로, 풍각초등학교 인근에 자리하여 기본적인 생활 환경은 갖추고 있음. 그러나 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재는 잠재적 리스크 요인으로, 입찰 전 반드시 권리 관계를 명확히 파악해야 함. 또한, 임대 관계 미상 및 건물 현황과 공부상 차이 등도 주의 깊게 살펴볼 필요가 있음. 주변의 신축 다세대 주택 시세와 비교 시, 본건 단독주택의 감정가는 토지 가치를 반영한 합리적인 수준으로 보이나, 잠재적 리스크를 고려한 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 소액 투자 가능성: 감정가 76,636,300원으로, 상대적으로 소액 투자가 가능함.

* 토지 가치: 189.30㎡의 토지 면적은 단독주택으로서의 가치 및 향후 활용 가능성을 내포함.

* 주거 환경: 풍각초등학교 인근 주택지대로, 안정적인 주거 환경에 속함.

9. 예상 입찰가

감정가는 76,636,300원이며, 인수되는 권리(지상권) 및 임차인 현황 미상 등의 리스크를 종합적으로 고려할 때, 입찰가는 감정가 수준인 76,636,300원 내외에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됨. 단, 현장 조사 및 권리 관계에 대한 면밀한 분석을 통해 입찰가를 최종 결정해야 함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.