나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9679 [1] 경상북도 경산시 진량읍 양기리 403-1 초원장미타운 상가동 3층301호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 별빛감정 · 평가일 2025.11.19

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 진량읍 양기리 소재 "문천지" 서측 인근에 위치하는 "초원장미 타운 상가동 제3층 제301호" 구분상가로서, 주위일대는 시 외곽의 아파트, 농경지 및 공장 등으로 형성되어 있으며, 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 버스승강장이 단지 내에 소재하나 간선도로와는 다소 원거리로서 제반교통 사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 지상3층 중 제3층 제301호 구분상가로서, 외벽 : 외장타일 마감, 내벽 : 몰탈 위 페인팅 등 마감, 천정 : 아스칼텍스 마감, 바닥 : 장판 및 타일, 강화마루 등 마감, 창호 : 샤시창호 입니다.

이용상태

상가(학원 및 공실)로 이용중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접지대와 등고 평탄한 사다리형의 토지로서, 상가부지로 이용중입니다.

인접 도로상태등

아파트 단지 내 도로로 통행하며, 동측으로 폭 약 8미터의 아스팔트 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역, 가축사육제한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(공동주택(아파트) 800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제 한구역(2024-11-28)(가축사육제한구역(주거밀집800M), 경산시 고시 제2024-174호)<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(예담유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(예담유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상입니다. 2) 기 타 : 해당사항 없습니다.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 사건개요

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경9679 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 유케이제십일차유동화전문유한회사

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.2. 물건현황

* 소재지: 경상북도 경산시 진량읍 양기리 403-1 초원장미타운 상가동 3층 301호

* 용도: 근린상가

* 건물구조: 철근콘크리트조 스라브지붕, 지상 3층 중 제3층 제301호 구분상가

* 외벽: 외장타일 마감

* 내벽: 몰탈 위 페인팅 등 마감

* 천정: 아스칼텍스 마감

* 바닥: 장판 및 타일, 강화마루 등 마감

* 창호: 샤시창호

1.3. 감정가및면적

* 감정가: 370,000,000원

* 토지 면적: 1039.33㎡ (약 314.37평)

* 토지 지분: 1039.329㎡ (약 314.37평)

* 건물 연면적: 1194.40㎡ (약 361.32평) (주: 상가동 전체 면적으로 추정되며, 본건은 3층 301호임)

* 건물 지분: 1194.4㎡ (약 361.32평)

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 위치및주변환경

* 본건은 경상북도 경산시 진량읍 양기리 소재 "문천지" 서측 인근에 위치합니다.

* 주위 일대는 시 외곽의 아파트, 농경지 및 공장 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

* 본건까지 차량 출입이 가능합니다.

* 버스 승강장이 단지 내에 소재하나, 간선 도로와는 다소 원거리에 위치하여 전반적인 교통 사정은 보통입니다.

2.3. 토지이용계획및제한상태

* 본 토지는 제3종일반주거지역입니다.

* 가축사육제한구역 (공동주택(아파트) 800M, 주거밀집 800M)에 해당합니다.

* 상대보호구역 및 절대보호구역 (예담유치원)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

* 등기부등본 상 다수의 근저당권이 설정되었으나, 모두 말소(정리)되었습니다.

* 본 경매는 유케이제십일차유동화전문유한회사의 임의경매 신청에 의한 것으로, 말소기준권리(을13, 국민은행 근저당권)보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

* 총 등기부채권액은 255,500,000원입니다.

3.2. 임차인현황

* 임차인: 강

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 400,000원

* 사업자등록일: 2025-03-14

* 대항력: 없음

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 600,000원

* 사업자등록일: 2019-07-11

* 확정일자: 2025-11-21

* 배당신고일자: 2025-12-16

* 대항력: 없음

* 임차인: 양

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 300,000원

* 사업자등록일: 2025-07-08

* 대항력: 없음

3.3. 권리분석요약

* 본 건의 경매로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다 (지상권 제외, 기재 내용 없음).

* 모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 필요는 없습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 업종현황

* 본 물건은 근린상가로, 제1종 및 제2종 근린생활시설 용도로 사용 가능합니다.

* 현재 학원 및 공실로 이용 중이며, 주위 환경은 아파트, 농경지, 공장 등이 혼재된 지역입니다.

* 입지상 지역 주민 및 인근 공장 근로자를 대상으로 하는 업종에 적합할 것으로 보입니다.

4.2. 잠재수요

* 인근 아파트 단지 거주민 및 인근 공장 근로자를 대상으로 하는 소규모 편의시설, 서비스업 등의 수요가 존재할 수 있습니다.

* 다만, 시 외곽 지역이라는 특성상 유동인구가 많지 않을 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 건물 자체의 용도가 생활편익시설을 포함하는 근린생활시설이므로, 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

* 상세 편의시설 정보는 주변 지역 조사 필요.

5.2. 교육시설

* 인근에 예담유치원이 있으며, 관련 보호구역으로 지정되어 있어 주변 개발 및 업종 제한에 일부 영향을 줄 수 있습니다.

6. 잠재적리스크

* 물건이 유동화 자산으로, 경매 절차 진행 과정이 일반 물건과 다소 상이할 수 있습니다.

* 건물 내 공실이 존재하여 임대 수익 확보를 위한 적극적인 마케팅 및 관리가 필요합니다.

* 시 외곽 지역의 입지로 인해 상권 활성화 및 높은 임대 수익률 달성에 제약이 있을 수 있습니다.

* 대중교통 접근성이 다소 떨어져 특정 고객층 확보에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 건축물대장 정보(JSON) 상의 특정 호실 번호('116호')와 본건 소재지('301호') 간의 불일치 가능성이 있으므로, 등기부 및 건축물대장 원본 확인을 통한 정확한 물건 정보 검증이 필수적입니다.

* 주변 지역의 혐오시설 유무에 대한 직접적인 확인이 필요한 바, 현장 방문 및 추가적인 지역 조사를 권장합니다. (참고: 본 보고서는 외부 지도 서비스나 검색을 통한 실시간 시설 정보 조사가 불가함을 알려드립니다.)

7. 종합의견

본건은 경상북도 경산시 진량읍에 위치한 근린상가로, 토지와 건물이 일괄 매각되는 물건입니다. 현재 감정가는 370,000,000원이며, 모든 권리관계가 말소되는 낙찰자가 보증금을 인수할 필요는 없습니다. 임차인 모두 대항력이 없어 명도 절차가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다. 입지적으로는 주변 아파트 단지 및 공장 근로자들을 대상으로 하는 근린생활시설로서의 잠재력은 있으나, 시 외곽 지역이라는 점과 공실이 존재한다는 점은 고려해야 할 요소입니다. 유동화 물건이라는 특성 또한 인지하고 있어야 합니다.

8. 투자포인트

* 인수해야 할 임차인 보증금이 0원으로, 명도 및 인수 부담이 적습니다.

* 감정가를 기준으로 시세 비교 및 향후 임대 수익률 분석을 통한 합리적인 입찰가 산정이 가능합니다.

* 공실 부분을 임대하여 추가 수익 창출이 가능한 잠재력이 있습니다.

* 지역 기반의 근린상가로서 안정적인 수요 확보 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

9. 예상입찰가

* 예상 입찰가는 본 건의 감정가, 유사 물건의 시세, 임대 수익률, 향후 시장 전망 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 현재 제시된 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

* 입찰 시에는 인수해야 할 보증금이 0원이므로, 이를 제외한 순수 부동산 가치에 대한 평가가 중요합니다.

* 본 건의 감정가는 370,000,000원이므로, 이를 기준으로 주변 시세 및 수익성을 면밀히 분석하여 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.