나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9631 [1] 대구광역시 동구 사복동 839-5 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달오 · 평가일 2025.12.02

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 대구광역시 동구 숙천동 소재 '대구숙천초등학교' 서측 인근에 위치하며, 부근은 주택, 공원, 주변 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 주택 및 상가혼용지대임.

교통상황

본건까지 일반차량 접근 가능하며, 지역적 상황, 주변 간선도로, 교통시설과의 접근편의 성 등을 고려할 때 대중교통여건을 감안한 제반교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

자체지반 및 인접필지와 대체로 등고평탄한 세장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중 임.

인접 도로상태

본건 북동측으로 폭 약 8M 포장도로와 접합.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구 역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구 역(2017-03-16)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립제한지역<수도법>, 혁신도시개발예정지구(변경중)<혁신도시 조성 및 발전에 관한 특별법>.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타 --.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2(가) 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 3층건(사용승인일자: 17.08.04)으로서, 외벽: 벽돌치장, 드라이비트 등. 내벽: 벽지도배, 내부 인테리어, 타일 등 마감. 바닥: 바닥내장재, 에폭시, 타일 등 마감. 창호: 샤시 창호.

이용상태

2(가): 근린생활시설 및 다가구주택.

설비내역

2(가): 위생, 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

--.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계는 미상임. 2) 기타 본건 건물 3층 옥탑 부분에 다락이 소재함. 본건은 현장조사시 시건장치 및 거주인 부재로 내부현황 및 내부파손, 건물구조변경 유무 등의 확인이 불가하여 동유형의 표준적인 이용상황을 상정하되, 외부관찰 및 공 부상 내역, 탐문내용 등을 참고하였으니 경매진행시 참고하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 대구지방법원 2025타경9631 (1)

소재지: 대구광역시 동구 사복동 839-5

용도: 다가구주택 (근린생활시설 겸용)

감정가: 954,600,700원

토지면적: 247.90㎡ (약 75.0평)

건물면적: 366.27㎡ (약 110.8평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 반야월새마을금고

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주변 환경

본 물건은 대구광역시 동구 숙천동에 위치하며, '대구숙천초등학교' 서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 주택, 공원, 근린생활시설 등이 혼재된 주택 및 상가 혼용지대로 형성되어 있습니다.

1.2. 2.교통상황

일반 차량의 접근이 가능하며, 지역적 상황과 주변 간선도로 및 교통시설과의 접근 편의성을 고려할 때 대중교통 여건은 보통 수준입니다.

1.2. 3.토지 및 도로 상태

본건 토지는 자체 지반 및 인접 필지와 대체로 등고평탄한 세장형 토지로서, 주상용 건부지로 이용 중입니다. 북동측으로는 폭 약 8미터의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 4.토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 제1종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 공장설립제한지역, 혁신도시개발예정지구(변경중)에 해당합니다.

1.2. 5.주변 혐오시설

주변 환경 조사 결과, 본 물건지 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 35,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2024-07-12

배당신고일자: 2025-12-22

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 유

보증금: 185,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023-08-21

확정일자: 2021-09-28

배당신고일자: 2026-01-07

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 정

보증금: 5,000,000원

차임: 350,000원

전입일자: 2023-08-22

확정일자: 2025-06-30

배당신고일자: 2025-12-29

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 천

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입/확정일자: 2019-08-22

배당신고일자: 2025-06-18

대항력: 없음

비고:

인수되는 보증금 합계: 0원

모든 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 필요가 없습니다.

1.3. 2.등기부 현황 (토지)

등기부 요약 결과, 현재까지 등기된 권리 중 말소기준권리(근저당권: 반야월새마을금고, 2015-07-24 접수, 585,000,000원)보다 늦게 등기된 모든 권리(근저당권, 가압류, 압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

토지 등기부 채권 총액: 621,028,119원

1.3. 3.등기부 현황 (건물)

건물 등기부 요약 결과, 말소기준권리(근저당권: 반야월새마을금고, 2017-08-17 접수, 585,000,000원)보다 늦게 등기된 모든 권리(주택임차권, 가압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

건물 등기부 채권 총액: 730,692,287원

1.3. 4.매각으로 소멸되지 않는 권리

목록상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.상권 특성

본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 동시에 근린생활시설이 함께 형성되어 있어 주거 및 소규모 상업 활동이 공존하는 지역입니다.

1.4. 2.주변 시설

인근에 주택, 공원, 근린생활시설이 분포하고 있으며, 대구숙천초등학교가 가까이 위치하여 주거 환경에 긍정적인 요소로 작용합니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.주요 편의시설

인근 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.5. 2.교육시설

* 대구숙천초등학교 인근에 위치하여 초등 교육 접근성이 우수합니다.

1.5. 3.건물 설비

건물은 위생, 급배수 설비 및 도시가스 난방 설비 등을 갖추고 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.건물 내부 상태 미확인

현장 방문 시 시건장치 및 거주인 부재로 인해 건물 내부의 정확한 현황, 파손 여부, 구조 변경 유무 등을 확인하지 못했습니다. 이는 내부 하자 및 추가 수리 비용 발생의 잠재적 리스크가 될 수 있습니다.

1.6. 2.개발 및 규제

혁신도시개발예정지구, 공공주택지구 등으로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 변화 가능성이 있으나, 공장설립제한지역, 가축사육제한구역 등의 규제 사항도 존재합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 대구광역시 동구의 주택 및 상가 혼용지대에 위치한 다가구주택 겸 근린생활시설입니다. 권리분석상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰 후 인수할 권리가 없으며, 임차인 또한 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 없습니다. 주변 개발 계획 및 학교 인접 등 긍정적인 입지 조건을 갖추고 있습니다. 다만, 건물 내부 상태를 직접 확인하지 못한 점은 유의해야 할 부분입니다.

1.8. 투자 포인트

* 권리 관계가 깨끗하여 명도가 용이하며, 인수되는 권리가 없습니다.

* 대구혁신도시 개발 예정 지역에 위치하여 향후 지가 상승 및 지역 가치 상승이 기대됩니다.

* 근린생활시설과 다가구주택의 복합 용도로 다양한 수익 창출이 가능합니다.

* 학교가 인접하여 주거 선호도가 높을 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 954,600,700원입니다. 모든 권리가 소멸되고 인수되는 임차 보증금이 없는 점, 그리고 주변 개발 호재를 고려할 때, 감정가 수준 또는 소폭 상향된 금액에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 건물 내부 상태 미확인으로 인한 잠재적 수리비 등을 감안하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가: 950,000,000원 ~ 1,000,000,000원 범위에서 시장 상황 및 내부 조사 결과에 따라 조절 필요.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.