나이스옥션 법원경매 통영 2025타경583 [1] 경상남도 거제시 상동동 118-2 신우스위트빌 105동 10층1004호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 상동동 소재 '거제상동초등학교' 북동측으로 인근에 위치하며, 부근으로는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

단지내 차량의 접근은 용이하며, 제반 교통사정은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 15층 건물 중 10층 1004호로서 외벽 : 몰탈위페인트 등 마감, 창호 : 새시창호입니다.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용 중입니다.

설비내역

제반 위생설비, 급배수설비, 소화전, 승강기, 난방설비 등이 시설되어져 있는 것으로 조사됩니다.

토지의 형상 및 이용상태

대지권의 토지는 부정형 완경사지의 토지로서, 지면은 평탄한 '공동주택(아파트) 건부지'로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

대지권의 토지 북측으로 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 녹지용지(경관녹지), 상업용지, 주거용지(공동주택), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(저촉), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기 타 : 본건 공동주택(아파트)은 현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인하여 내부조사가 불가능하여 인근 주민의 탐문조사, 관련공부, 외부관찰 등을 통해 통상적인 상태를 기준하여 평가하였는바, 경매 진행 및 입찰시 참고하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호

통영지원 2025타경583 (1)

소재지

경상남도 거제시 상동동 118-2 신우스위트빌 105동 10층1004호

용도

아파트

감정가

60,000,000원 (6,000만원)

토지면적

53. 68㎡ (약 16.24평)

토지지분

53. 68488㎡

토지 제시외면적

0. 00㎡

건물면적

59. 88㎡ (약 18.11평)

건물지분

59. 885㎡

건물 제시외면적

0. 00㎡

매각대상

토지 및 건물 일괄매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

주OOOOOOOO

특이사항

공동담보

주의사항

(정보 없음)

특수물건정보

공동담보

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경

본건은 경상남도 거제시 상동동에 위치하며, '거제상동초등학교' 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 공동주택, 근린생활시설, 단독주택 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황

단지 내 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 또한 제반 교통사정은 보통으로 평가됩니다.

* 건물의 구조

해당 물건은 철근콘크리트조 경사슬래브지붕 구조의 15층 건물 중 10층 1004호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인트 마감이며, 창호는 새시 창호로 구성되어 있습니다.

* 이용상태

본 물건은 현재 공동주택(아파트)으로 이용 중입니다.

* 설비내역

각종 위생설비, 급배수설비, 소화전, 승강기, 난방설비 등 기본적인 편의시설이 갖추어져 있는 것으로 조사되었습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태

대지권이 설정된 토지는 부정형의 완경사지이며, 지면은 평탄하게 조성되어 '공동주택(아파트) 건부지'로 이용되고 있습니다.

* 인접 도로상태

대지권의 토지는 북측으로 포장된 도로와 접하고 있어 차량 및 보행자 접근이 원활합니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 녹지용지(경관녹지), 상업용지, 주거용지(공동주택)로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역에 속합니다. 또한 중로1류(폭 20m~25m) 및 중로3류(폭 12m~15m) 도로와 저촉되며, 가축사육제한구역(모든축종 제한) 및 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

* 등기부 요약

본 건물의 등기부등본상 말소기준권리는 2015년 7월 20일자 하나은행 근저당권(115,200,000원)입니다.

이후 접수된 권리인 신한카드 가압류(2021년 11월 30일, 15,982,974원)와 하나은행 임의경매 개시결정(2025년 11월 11일, 85,602,394원)은 모두 말소될 예정입니다.

소유권 이전은 2015년 7월 20일자(이우람)와 2025년 10월 29일자(박양숙, 상속)로 각각 기록되어 있습니다.

총 등기부채권액은 131,182,974원입니다.

* 임차인 현황

인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

* 물건명세서 참고사항

작성일 2026년 4월 2일 기준, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부상 해당 권리가 존재하는지 여부는 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 주위 환경

본 물건이 소재한 거제시 상동동 일대는 주거 지역과 상업 시설이 복합적으로 형성된 곳으로, 거제상동초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경 또한 갖추고 있습니다. 공동주택 단지가 밀집해 있어 기본적인 배후 수요는 확보된 상태입니다.

* 교통 접근성

단지 주변으로 포장도로가 잘 정비되어 있어 차량을 이용한 접근이 편리합니다. 대중교통 이용 또한 무난한 수준으로 평가됩니다.

5. 생활정보

* 아파트 단지 정보

- 아파트명: 신우스위트빌1차

- 관리사무소 연락처: 0556358555

- 주소: 경상남도 거제시 상동동 118-2

- 사용승인일: 2001년 7월 6일

- 총 동수: 5개 동

- 총 세대수: 498세대

- 건물 연면적: 36778.52㎡ (약 11125평)

- 주차대수: 총 403대 (지하 18대, 지상 3대, 옥외 403대 - 입력된 정보 오류 가능성 있음. 총 주차 403대.)

- 최고층수: 15층

* 본 물건 상세 정보

- 해당 동: 105동

- 해당 층: 10층

- 전용면적: 59.885㎡ (약 18.11평)

- 분양면적: 59.88㎡ (약 18.11평) (건물면적 기준)

* 최근 매매 시세 (2026년 6월 기준)

- 3층: 4,200만원

- 5층: 4,800만원

- 6층: 5,100만원

최근 거래된 사례들을 볼 때, 본 건물의 전용면적(59.885㎡) 기준 시세는 4,200만원에서 5,100만원 범위에 형성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건

본 물건은 공동담보로 진행되는 경매 물건으로, 다른 담보 물건의 채무 이행 여부나 매각 결과가 본 건에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

* 내부 상태 미확인

현장 조사 시 이해관계인의 부재로 인해 내부 조사가 불가능하여, 외부 관찰 및 인근 탐문, 관련 공부를 바탕으로 평가가 이루어졌습니다. 실제 내부 상태는 다를 수 있으며, 수리 또는 보수가 필요한 부분이 존재할 수 있습니다. 이는 예상치 못한 추가 비용 발생의 요인이 될 수 있습니다.

* 임대 관계 미확인

임대 관계가 미상으로 조사되었습니다. 비록 인수할 보증금은 없는 것으로 파악되었으나, 점유 관계에 대한 불확실성은 낙찰 후 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 야기할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경상남도 거제시 상동동에 위치한 신우스위트빌 아파트 10층입니다. 교육시설(거제상동초등학교)이 인접하고 주거 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로 입지 조건은 무난한 편입니다. 등기부상 권리 관계가 명확하며, 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정이어서 낙찰자가 권리를 인수할 위험은 매우 적습니다. 임차인 인수 부담이 없는 점 또한 긍정적입니다. 다만, 현장 방문 시 내부 상태를 직접 확인하지 못해 이에 대한 추가 비용 발생 가능성과 공동담보 물건이라는 점은 유의해야 할 부분입니다. 최근 매매 사례를 고려할 때, 동일 면적의 6층이 5,100만원에 거래된 점을 감안하면, 10층이라는 층수 이점을 고려한 적정가 산정이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 명확한 권리관계

모든 후순위 권리가 말소될 예정이므로, 법적으로 안전하게 소유권을 이전받을 수 있습니다.

* 임차인 인수 부담 없음

낙찰자가 부담해야 할 임차인의 보증금이 없어 명도 및 금전적 리스크가 줄어듭니다.

* 10층 고층의 이점

동일 단지 내 저층(3~6층) 매물 대비 높은 층수(10층)는 일조권, 조망권, 소음 감소 등에서 유리하여 일반적으로 선호도가 높습니다.

* 잠재적 시세 상승 여력

적정 가격에 낙찰받고 내부 수리를 진행할 경우, 향후 시세 상승을 통한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 60,000,000원(6,000만원) 대비, 최근 6층 매물이 51,000,000원에 거래된 점과 본건이 10층이라는 점을 고려할 때, 층수 프리미엄을 반영할 수 있습니다. 그러나 내부 상태를 직접 확인하지 못하여 발생할 수 있는 추가 수리 비용 및 공동담보 물건의 리스크를 감안해야 합니다. 이러한 요소들을 종합적으로 고려하여, 예상 입찰가를 58,000,000원(5,800만원)으로 제안합니다. 이는 최근 실거래가보다는 높으나 감정가보다는 낮은 수준으로, 10층의 이점을 반영하면서도 불확실성을 고려한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.