나이스옥션 법원경매 인천 2024타경16006 [1] 인천광역시 중구 하늘달빛로 90-7, 5층 503호 (중산동,스카이에비뉴) 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 민성 · 평가일 2024.12.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 중구 중산동 소재 영종1동행정복지센터 남동측 인근에 위치하며, 주위는
영종신도시 아파트단지를 배후지로 하는 유사형 근린생활시설 등이 소재하여 있는 상업지대
로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 소재하는 건물까지 제반 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등
제반 교통여건은 대체로 무난한 편임.

건물의 구조

건축물사용승인일자는 2022.02.23인
철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건내 5층 503호로서
외 벽 : 석재붙임 및 페어글라스 마감 등
내 벽 : 인테리어마감 등
창 호 : 칼라샷시창 등

이용상태

본건은 인접한 호수와 함께 노래연습장으로 이용하고 있음.

설비내역

본건은 공용의 위생시설과 상하수도시설 승강기설비, 소화전설비 및 화재탐지설비 등이
되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건이 위치한 토지는 인접지와 등고평탄한 장방형의 토지로서 근린생활시설 부지로 이용
중임.

인접 도로상태등

본건 건물이 소재하는 부지의 북서측과 남서측으로 각각 노폭 약15미터 정도의 포장도로에
접하여 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역(2013-02-04), 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m)(접함), 경제자유구역<경
제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역(2014-11-03)<수도권정비계획법>임

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

다른 호실과 통합되어 노래연습장으로 사용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 위치 및 기본 현황

본 물건은 인천광역시 중구 하늘달빛로 90-7, 5층 503호(중산동, 스카이에비뉴)에 소재하고 있습니다.

본건은 영종1동행정복지센터 남동측 인근에 위치하며, 주위는 영종신도시 아파트 단지를 배후지로 하는 유사형 근린생활시설 등이 소재한 상업지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

1.2. 면적 및 규모

토지 면적은 20.38㎡ (약 6.17평)이며, 건물 면적은 78.12㎡ (약 23.63평)입니다.

건축물대장상 건물은 총 10층 건물 내 5층에 위치하고 있으며, 건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설로 기재되어 있으나, 실제로는 제1, 2종 근린생활시설로 복합 사용되고 있습니다.

본 건물(스카이에비뉴)은 총 131세대로 구성되어 있습니다.

1.3. 용도

건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설이며, 현황은 인접한 호실과 통합되어 노래연습장으로 사용 중입니다.

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가는 350,000,000원입니다.

본 경매는 부동산 임의경매이며, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

2. 입지 조건

2.1. 주변 환경 및 입지

본 물건은 영종 신도시 내 상업지대에 위치하고 있어 아파트 단지를 배후지로 하는 근린생활시설로서의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 제반 교통 여건은 대체로 무난한 수준입니다.

2.3. 토지 및 도로 현황

본건이 위치한 토지는 인접지와 등고평탄한 장방형 토지이며, 근린생활시설 부지로 이용 중입니다.

건물이 소재하는 부지는 북서측과 남서측으로 각각 노폭 약 15미터의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근에 용이합니다.

2.4. 토지이용계획

본 물건이 속한 토지는 중심상업지역, 지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m-20m), 경제자유구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

3. 건물 정보

3.1. 건물 개요

건축물 사용승인일자는 2022년 02월 23일이며, 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕의 10층 건물 중 5층 503호입니다.

3.2. 구조 및 마감

외벽은 석재붙임 및 페어글라스 마감, 내벽은 인테리어 마감, 창호는 칼라샷시창 등으로 마감되어 있습니다.

3.3. 설비 내역

본 건물에는 공용 위생 시설, 상하수도 시설, 승강기 설비, 소화전 설비 및 화재 탐지 설비 등이 갖추어져 있습니다.

4. 권리 분석

4.1. 등기부 현황

등기부상 권리 현황은 다음과 같습니다.

* 소유권 이전 1번 신탁 등기 말소 (등기구분: 갑2, 접수: 2022-04-06)

* 근저당권 (등기구분: 을1, 접수: 2022-04-06, 권리자: 전북은행, 금액: 312,800,000원) - 말소 기준 권리

* 근저당권 (등기구분: 을2, 접수: 2022-10-26, 권리자: 조옥현, 금액: 50,000,000원) - 말소

* 임의경매 (등기구분: 갑3, 접수: 2024-12-05, 권리자: 전북은행, 금액: 255,311,864원) - 본 경매 개시 결정, 말소

* 근저당권 (등기구분: 을3, 접수: 2024-12-24, 권리자: 조옥현, 금액: 20,000,000원) - 말소

* 압류 (등기구분: 갑4, 접수: 2025-03-20, 권리자: 부천세무서장) - 말소

* 압류 (등기구분: 갑5, 접수: 2025-10-10, 권리자: 부천시) - 말소

등기부채권 총액은 382,800,000원입니다.

4.2. 말소 기준 권리

말소 기준 권리는 2022년 04월 06일 접수된 전북은행의 근저당권 (을1)입니다.

4.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

본 물건의 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 확인됩니다.

4.4. 임차인 현황

* 임차인: 유

* 보증금: 18,000,000원

* 차임: 1,700,000원

* 전입/사업일자: 2024-12-23

* 대항력: 없음

* 비고: 확정일자 및 배당신고일자 정보 없음.

4.5. 인수되는 보증금

인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 임차인으로 인한 추가 인수 금액은 없습니다.

5. 상권 분석

5.1. 주변 상권 특성

본 물건은 영종 신도시 내 중심상업지역에 위치하며, 다수의 아파트 단지가 인근에 있어 상업 시설 이용객 수요가 기대됩니다.

5.2. 배후 수요

주변 아파트 단지의 주민들이 주요 배후 수요층이 될 것으로 예상됩니다.

6. 생활 정보

6.1. 편의 시설

인근에 행정복지센터가 소재하고 있으며, 상업지구로서 기본적인 편의 시설 이용이 가능합니다.

6.2. 행정 시설

영종1동행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 서비스 이용에 편리합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 통합 사용으로 인한 문제

인접 호실과 통합되어 노래연습장으로 사용 중이라는 점은, 불법 건축물 여부, 원상복구 의무 발생 가능성, 또는 분리 사용 시 발생할 수 있는 문제점 등에 대한 추가 확인이 필요합니다.

7.2. 유동화 물건 관련 특이사항

유동화 물건으로 경매 절차가 일반 물건과 다소 상이할 수 있으며, 관련 절차 및 진행에 대한 면밀한 검토가 요구됩니다.

7.3. 기타 확인 사항

임대 관계는 미상으로 파악되고 있으나, 본건에 임차인이 존재하고 대항력이 없는 것으로 확인되어 낙찰자가 직접적인 임대 관계를 승계할 가능성은 낮습니다. 하지만 점유 현황에 대한 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

주변에 특별한 혐오 시설은 발견되지 않았습니다.

8. 종합 의견

본 물건은 신축 건물의 근린생활시설로, 도심 상업지구에 위치하여 잠재적인 상권 가치를 지니고 있습니다. 교통 및 도로 접근성이 양호하며, 말소 기준 권리 이후의 권리는 모두 소멸 예정이어서 권리 관계가 비교적 명확합니다. 다만, 여러 호실과 통합하여 노래연습장으로 사용 중인 점, 유동화 물건이라는 특수성 등은 투자 결정 시 신중하게 고려해야 할 사항입니다.

9. 투자 포인트

* 신축 건물로서 비교적 깔끔한 상태를 유지하고 있을 가능성.

* 영종 신도시 상업지구 내 위치, 아파트 단지 배후 수요.

* 양호한 교통 및 도로 접근성.

* 권리 관계가 명확하여 낙찰자가 인수할 권리가 없음.

10. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 350,000,000원입니다. 인수되는 보증금이 없어 인수 부담은 없습니다. 예상 입찰가는 해당 물건의 시장 가치, 향후 예상 임대 수익률, 주변 시세, 그리고 통합 사용으로 인한 리스크 요인 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 본 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 산정하기 어려우나, 통상적으로 감정가를 기준으로 시장 상황 및 투자 목표에 따라 70%~90% 범위 내에서 입찰가를 고려하는 것이 일반적입니다. 따라서 위 감정가를 기준으로 면밀한 현장 조사 및 상권 분석을 통해 적정 입찰가를 산정하시는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.