나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13143 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 60-101 거성푸르뫼아파트 제101동 제2층 제202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 자호감정 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '개봉중학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 단독/다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위환경은 보통임.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크트벽식조 스라브지붕 지상 18층건 내 2층 202호로서, 외 벽 : 몰탈위 페인팅 마감. 창 호 : 새시창호 마감.

이용상태

일련번호 1)의 공부상 용도는 아파트임.

설비내역

통상의 급·배수설비 및 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 완경사의 부정형 토지로서, 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 단지 내 도로는 외곽으로 접하는 공도와 연계되어 있어 차량진출입 용이하고, 단지 내 주차장시설이 구비되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(2015-10-01)(접합), 도로(접합), 장애물제한표면구역(진 입표면)<공항시설법>, 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관 한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02 -524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래 계약에관한허가구역(대상: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31.),토지거래계약에관한 허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8 .26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 기타사항 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13143 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 60-101 거성푸르뫼아파트 제101동 제2층 제202호

용도: 아파트

건물 구조: 철근콘크리트벽식조 스라브지붕 지상 18층 건물 내 2층 202호

사용승인일: 1993년 11월 24일

1.2. 면적 및 가치

감정가: 584,000,000원

토지 면적: 54.05㎡ (약 16.35평)

건물 면적: 132.68㎡ (약 40.14평) - 전용면적

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 '개봉중학교' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주위는 아파트, 단독/다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 등 주위 환경은 보통 수준입니다.

인근 지역은 70년대에 주거지로 개발되었으며, 서울 내에서 비교적 저렴한 주거지로 평가받고 있습니다.

최근 개봉동 일대 재개발 및 역세권 활성화 사업이 추진되고 있어 향후 주거 환경 개선이 기대됩니다.

2.2. 교통

대상 물건까지 차량의 진출입이 가능합니다.

인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 규제

도시지역, 제2종일반주거지역

도로 (접합)

장애물제한표면구역 (공항시설법)

교육환경보호구역 (남부교육청 확인 필요)

대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

과밀억제권역 (수도권정비계획법)

토지거래 계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.)

해당 지역은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 매수 시 관련 허가를 받아야 할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

소유권 이전 이력: 김인순, 이종관, 윤성희 외 1명, 권미영 등의 소유권 이전이 확인됩니다.

근저당권 설정: 강남신용협동조합 (282,000,000원, 2016.09.28.) 및 오케이에프앤아이대부주식회사 (325,000,000원, 2022.05.12.)의 근저당권이 등기되어 있었습니다.

임의경매 개시 결정: 주식회사 트리거파트너스 (275,368,901원, 2025.11.07.)로 인한 임의경매가 등기되었습니다.

총 채권액 합계: 607,000,000원

3.2. 임차인 현황

임차인 현황 조사 결과, 인수할 보증금은 합계 0원입니다.

임대 관계는 미상입니다. 금액이 미상인 임차인이 존재할 수 있으므로, 현장 조사를 통해 정확한 점유 및 임대차 관계를 파악하는 것이 매우 중요합니다.

3.3. 말소 기준 권리

말소 기준 권리는 2016년 9월 28일 접수된 강남신용협동조합의 근저당권입니다.

매각으로 인해 위 권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

단지 내 및 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

주변 지역은 과거 난개발이 있었으나, 현재는 주거단지와 상업시설이 혼재되어 있습니다.

검색 결과, 대상 물건 인근에서 특별히 언급될 만한 혐오시설은 발견되지 않았습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

아파트 단지 내에는 관리사무소, 노인정, 어린이 놀이터, 휴게시설, 자전거 보관소 등 부대시설이 마련되어 있습니다.

인근 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육시설

단지 남동측 인근에 개봉중학교가 위치하고 있어 도보 통학이 가능합니다.

또한, 해당 물건은 교육환경보호구역에 해당하므로, 교육 환경 관련 추가적인 확인이 필요할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제약

토지 이용 계획상 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래 계약에 관한 허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 재산권 행사 시 제한이 따를 수 있습니다. 특히 토지거래허가구역 지정 기간(2025.10.20.~2026.12.31. 및 2025.8.26.~2026.8.25.) 내 매수 시 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

6.2. 기타 리스크

임대 관계가 미상으로, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

개봉동 일대의 재개발 사업 추진은 지역 가치 상승의 요인이 될 수 있으나, 사업 진행 과정에서 발생할 수 있는 잠재적 변동성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치한 아파트로서, 비교적 양호한 입지 조건과 기본적인 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

최근 실거래가를 고려할 때 감정가가 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 법적 제한사항 및 임대차 관계 미상 등의 리스크 요소를 충분히 검토해야 합니다.

권리 관계는 말소 기준 권리보다 후순위는 소멸될 것으로 보이나, 명확한 인수 권리 여부는 물건명세서 등 추가 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

132. 68㎡ (약 40.14평)의 비교적 넓은 전용 면적을 갖춘 아파트입니다.

주변에 주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

개봉동 일대의 재개발 및 도시 개발 계획은 장기적인 가치 상승 가능성을 시사합니다.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 동일 면적 (132.68㎡)의 2층 매물이 2026년 5월 2일에 520,000,000원에 거래되었습니다.

동일 면적의 9층 매물은 2026년 4월 10일에 545,000,000원에 거래되었습니다.

감정가는 584,000,000원입니다.

입찰가는 상기 시세와 감정가, 그리고 경매 물건의 특성을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

현 시세 및 감정가를 고려할 때, 550,000,000원 ~ 580,000,000원 범위 내에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

실제 입찰가는 경쟁 상황 및 추가 조사 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.