나이스옥션 법원경매 목포 2025타경51672 [1] 전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 6층601호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 리얼티뱅크감정 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

전라남도 목포시 남교동 소재 "북교초등학교" 남동측 인근에 위치하는 남교크레지움에듀파크 제1동 제6층 제601호로서, 주위는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지대임.

교통상황

본 건까지 차량진출입이 가능하며 인근에 버스승강장 등이 소재하여 제반 교통상황은 보통시 됨.

건물의 구조

본 건은 철근콘크리트구조(벽식구조) (철근)콘크리트지붕 지하1층~지상25층 건물 내 제6층 제601호 로서 외벽: 몰탈위 페인팅 마감, 내벽: 벽지도배, 타일붙임 등 마감, 창호: 새시창호 임.

이용상태

공동주택(아파트)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기설비, 도시가스설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

-

인접 도로상태등

-

토지이용계획 및 제한상태

-

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 미상임. 2) 기타참고사항 본 건은 현장조사시 이해관계인의 부재로 인하여 부득이 내부확인은 생략하였으니 경매진행시 참고 하시기 바람.

물건 비고

현황조사보고서에 의하면 전체 세대로 추정되는 전기료(2025년 1월~10월)가 약 11,353,550원이 미납되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

목포지원 2025타경51672 (1)

1.2. 소재지

전라남도 목포시 남교동 1-1 남교크레지움에듀파크 1동 6층601호

1.3. 용도

아파트

1.4. 감정가

189,800,000원

1.5. 토지 면적

26. 10㎡ (약 7.9평)

1.6. 건물 면적

72. 75㎡ (약 22.0평) - 전용면적 기준

분양면적은 제공된 자료에서 명확히 확인되지 않습니다.

1.7. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.8. 경매 구분

부동산 강제 경매

1.9. 채권자

주OOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 전라남도 목포시 남교동 소재 "북교초등학교" 남동측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트 단지, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하여 형성된 주거 및 상업 혼합 지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량으로의 접근이 용이하며, 단지 인근에 버스 승강장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 양호한 것으로 평가됩니다.

2.3. 주변 시설

본 물건 인근에 북교초등학교가 위치하고 있어 교육 환경이 양호합니다. 또한, 주거 밀집 지역으로 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리한 환경입니다. 주변 지역에 대한 추가적인 혐오시설 정보는 현재까지 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2020년 4월 23일 접수된 우리은행 근저당권(100,800,000원)입니다.

3.2. 인수되는 권리

감정평가요약 및 등기부등본 요약에 따르면, 본 경매 절차를 통해 모든 권리가 소멸될 예정이며, 낙찰자가 인수해야 할 부담은 없는 것으로 판단됩니다. 특히, 임차인 박 씨의 주택임차권(179,500,000원)은 등기부상 말소 처리되었고, 현황 조사 보고서상 대항력이 없는 것으로 확인되어 인수 보증금은 0원입니다.

3.3. 채권 총액

등기부상 채권 총액은 약 280,300,000원입니다.

4. 상권분석

주변에 아파트 단지와 주택가가 밀집해 있으며, 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상권이 형성되어 있습니다. 북교초등학교가 인근에 위치하여 학군 관련 수요 또한 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

북교초등학교가 인접해 있어 자녀 교육 환경이 우수합니다.

5.2. 편의시설

아파트 단지 내 상가 및 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.3. 설비 내역

기본적인 위생, 급배수, 승강기, 도시가스 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 미납 관리비 및 공과금

현황조사보고서에 따르면, 2025년 1월부터 10월까지의 전체 세대 추정 전기요금 약 11,353,550원이 미납되어 있습니다. 이는 낙찰자가 추가적으로 부담해야 할 비용이므로 인수 시 반드시 확인 및 정산이 필요합니다.

6.2. 내부 상태 미확인

현장 조사 시 이해관계인 부재로 인해 내부 확인이 생략되었습니다. 이에 따라 건물의 정확한 내부 상태, 마감재, 설비 작동 여부 등을 직접 확인하지 못했으므로, 입찰 전 현장 방문을 통한 면밀한 상태 파악이 필수적입니다.

6.3. 공동담보 물건

본 건은 공동담보로 설정되어 있습니다. 이는 경매 과정에 복잡성을 더할 수 있으나, 본 건의 매각으로 모든 권리가 소멸되는 구조이므로 낙찰자에게 직접적인 권리 인수 부담은 없을 것으로 보입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 목포시 남교동에 위치한 아파트로, 북교초등학교 인근의 안정적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 권리 관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적다는 장점이 있습니다. 그러나 미납 전기요금 및 내부 상태 미확인이라는 명확한 리스크 요인이 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 비용 산정이 반드시 선행되어야 합니다.

8. 투자 포인트

8.1. 안정적인 주거 입지

초등학교 인근의 주거 지역에 위치하여 꾸준한 수요가 기대됩니다.

8.2. 명확한 권리 관계

말소기준권리 하의 모든 권리가 소멸되는 물건으로, 권리상 인수 부담이 없습니다.

8.3. 잠재적 가치 상승

미납 공과금 및 내부 상태 파악 후 합리적인 비용으로 매수 시, 향후 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

현재 제공된 정보를 바탕으로 볼 때, 감정가 189,800,000원에서 미납 전기요금 약 11,353,550원 및 내부 상태 미확인에 따른 수리비 등을 고려할 때, 155,000,000원 ~ 170,000,000원 선에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 이는 보수적인 접근 방식에 따른 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통한 정확한 상태 확인 및 관련 비용 산정 후 신중한 결정이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.