나이스옥션 법원경매 안동 2025타경11252 [1] 경상북도 안동시 안기동 170-67 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대경 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 안동시 안기동 소재 "영남초등학교" 북서측 인근에 위치하는 "<신남빌라>" 4층 402호 단위 세대로서, 부근 일대는 소규모 아파트단지, 기존주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는바, 제반 교통 사정은 보통시됨.

건물의 구조

(가) 철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 4층 중 4층 402호 단위세대로서, - 외 벽 : 드라이비트 및 몰탈위 페인팅 마감, - 내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일 마감, - 바 닥 : 장판지 및 일부 타일 마감, - 창 호 : 샷시 이중창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 화재경보설비, 도시가스보일러에 의한 개별난방 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로 남동하향 완경사지대에 자체 지반은 평탄한 편이며, 현황 다세대주택 및 근린생할시설부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(전부제한)(2025-07-07){가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 역사문화환경보존지역(안동안기동석불좌상(2구역)){경상북도 문화재보호조례}, 역사문화환경보존지역(추원재,효자비(3구역)){문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률},임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 1. 사건 기본 정보

사건번호: 안동지원 2025타경11252 (1)

소재지: 경상북도 안동시 안기동 170-67 4층402호

용도: 다세대주택

감정가: 43,000,000원

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 안OO

1.1. 2. 면적 정보

토지 면적: 32.29㎡ (약 9.77평)

토지 지분: 32.285714285714285㎡ (약 9.77평)

건물 면적: 46.54㎡ (약 14.08평)

건물 지분: 46.54㎡ (약 14.08평)

2. 입지조건

2.1. 1. 주변 환경 및 교통

본건은 경상북도 안동시 안기동 소재 "영남초등학교" 북서측 인근에 위치하는 "신남빌라" 4층 402호 단위 세대입니다. 주변 일대는 소규모 아파트 단지, 기존 주택, 공동 주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있으며, 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 제반 교통 사정은 보통 수준입니다.

2.1. 2. 반경 시설 분석 (혐오시설 포함)

제공된 정보에 따르면 영남초등학교가 인근에 위치하고 있으며, 근린생활시설들이 분포하고 있습니다. 추가적인 외부 조사 결과, 주변에 유해하거나 혐오시설에 해당하는 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 1. 소유권 및 등기부 현황

소유권은 김오현에서 남진규를 거쳐 2022년 12월 26일 남문석에게 증여로 이전되었습니다. 등기부상 최선순위 근저당권(을7, 2023-01-25, 안정순, 19,000,000원)이 말소기준권리이며, 이보다 후순위인 압류(중랑구) 및 가압류(주식회사국민행복기금) 등은 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.1. 2. 임차인 현황 및 인수 여부

제공된 임차인 현황 정보에 따르면 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있습니다. 따라서 명확한 임차인 관련 인수 사항은 없는 것으로 보입니다.

3.1. 3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

말소기준권리는 2023년 1월 25일 접수된 안정순의 근저당권입니다. 이에 따라, 본 경매 절차에서 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 감정평가서 요약의 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요: 비고: " 부분은 정보 부족으로 명확한 판단이 어렵습니다. 다만, 현재 등기부상 명시된 권리들은 모두 말소 예정입니다.)

4. 상권분석

4.1. 1. 지역 특성 및 상권 형성

본건이 소재한 안기동은 주거용 건물과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 특히 본건은 "신남빌라"라는 건물 내 다세대주택으로, 지역 내에서 꾸준한 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

4.1. 2. 유사 물건 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 같은 건물인 "신남빌라"의 1층, 46.54㎡ 면적이 2026년 7월 3일 42,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 본건의 감정가(43,000,000원)와 유사한 수준입니다. 또한, 인근의 "수정" 연립주택(1988년식, 50.41㎡)은 48,000,000원에, 신축급 다세대주택인 "로렌힐즈102"(2017년식, 71.64㎡)는 130,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 종합해 볼 때, 본건은 유사 면적 및 건물 연식 대비 합리적인 가격대를 형성하고 있다고 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트벽식구조 평스라브지붕 4층 중 4층에 위치합니다. 외벽은 드라이비트 및 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 바닥은 장판지 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 이중창호로 구성되어 있습니다. 위생설비, 급배수설비, 화재경보설비, 도시가스 개별난방 설비 등이 구비되어 있어 기본적인 생활 편의는 갖추고 있습니다.

5.1. 2. 주변 교육 및 편의 시설

인근에 영남초등학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다. 또한, 근린생활시설들이 분포하여 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 1. 법적/행정적 제한

본 토지는 제2종일반주거지역이며, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역(안동안기동석불좌상, 추원재, 효자비) 등으로 지정되어 있습니다. 이러한 용도지역 및 보존지역 지정은 향후 건축이나 개발 행위에 일부 제한이 될 수 있습니다.

6.1. 2. 미확인 사항 및 기타 리스크

감정평가서 상 임대 관계가 미상으로, 실제 점유 관계 확인이 필요합니다. 또한, 건물 노후도(1999년 사용승인)에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 안동시 안기동에 위치한 다세대주택으로, 영남초등학교 인근에 자리 잡고 있어 주거 환경이 비교적 안정적입니다. 동일 건물 내 유사 면적의 최근 실거래 사례가 본건 감정가와 유사한 수준으로 거래된 점은 긍정적입니다. 권리 관계도 명확하여 매각 후 소멸되는 권리가 많아 인수 부담이 적습니다. 다만, 토지의 역사문화보존지역 지정 등은 향후 활용에 제약이 될 수 있으며, 임대 관계 미확인 및 건물 노후도에 대한 점검은 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 동일 건물 내 유사 면적 실거래 사례 존재 (4200만원)

* 감정가(4300만원) 대비 합리적인 가격 잠재력

* 권리 관계 명확, 인수 부담 적음

* 주거 지역 내 안정적인 입지

9. 예상 입찰가

본건과 동일 건물(신남빌라)의 46.54㎡ 면적 물건이 2026년 7월 3일 42,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 감정가는 43,000,000원으로, 이는 최근 실거래가와 유사한 수준입니다. 권리 관계상 인수할 보증금이 없으므로, 감정가를 기준으로 입찰을 고려할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 43,000,000원 ~ 45,000,000원 범위에서 신중하게 접근하는 것을 권장합니다.

* 최근 실거래가: 42,000,000원

* 감정가: 43,000,000원

* 최소 희망가: 42,000,000원 (실거래가 하단)

* 적정가: 43,000,000원 (감정가 수준)

* 상한가: 45,000,000원 (경쟁 고려)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.