나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9661 [1] 대구광역시 북구 관음동 1386 동화훼밀리타운 101동 5층503호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 대구광역시 북구 관음동 소재 '관남초등학교' 북측에 인접하는 '동화훼밀리타운' 101동 5층 503호로서, 부근일대는 아파트단지, 각종 근린생활시설 및 학교 등으로 형성되어 있는 지역으로서 주위환경 보통시됨.

교통상황

대상물건 단지내까지 차량의 출입이 용이하며, 간선도로와의 접근성 및 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 사정 보통시됨.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 지상 11층 중 5층 503호로서, (사용승인일 : 2003.10.20) 외 벽 : 몰탈위 페인팅 등 마감. 내 벽 : 벽지 및 타일 붙임 등 마감. 바 닥 : 바닥내장재 등 마감. 창 호 : 샷시창호 등임.

이용상태

가) 아파트.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전설비, 승강기설비, 개별 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 인접지 및 인접도로와 대체로 등고 평탄하게 조성되어 있으며 건부지(아파트)로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 북측으로 폭 약 25미터, 서측으로 폭 약 20미터, 동측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(공동주택용지), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(소로1-칠택9)(접합), 가축사육제한구역(가축사육제한구역)<가 축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관 한 법률>, 비행안전제3구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 택지개발지구기타(택지개발사업완료)<택지개발 촉진법>임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경9661 (1)

* 소재지: 대구광역시 북구 관음동 1386 동화훼밀리타운 101동 5층503호

* 용도: 아파트

* 감정가: 170,000,000원

* 토지면적: 38.30㎡ (약 11.58평)

* 건물면적: 59.68㎡ (약 18.06평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산임의경매

2. 입지조건

* 위치: 대구광역시 북구 관음동 소재 '관남초등학교' 북측에 인접한 '동화훼밀리타운' 101동 5층 503호입니다.

* 주위환경: 본건 주변은 아파트단지, 각종 근린생활시설 및 학교 등으로 형성된 지역으로, 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통: 단지 내로 차량 출입이 용이하며, 간선도로와의 접근성이 좋고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통으로 평가됩니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 한국자산관리공사의 근저당 (2023년 3월 3일 접수, 금166,800,000원)이 말소기준권리가 됩니다.

* 등기부 요약:

* 소유권보존: 주식회사동화주택 (2003-10-24)

* 소유권이전: 최경남 (2003-10-24)

* 소유권이전: 김민지외 1명 (2012-12-27, 매매)

* 근저당: 한국자산관리공사 (2023-03-03, 금166,800,000원, 말소)

* 근저당: 하나은행 (2023-08-04, 금36,000,000원, 말소)

* 가압류: 대구신용보증재단 (2024-01-10, 금11,874,035원, 말소)

* 임의경매: 현대캐피탈주식회사 (2025-11-04, 150,737,724원, 말소 - 본건 경매개시결정)

* 등기부채권 총액: 214,674,035원

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대관계는 미상입니다.

* 주의사항: 임대관계가 미상이므로, 인수되는 임차인이 없더라도 실제 점유 현황 및 명도 가능성에 대한 별도 확인이 필요합니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (구체적인 개요는 제공되지 않았습니다.)

4. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석:

* 2026년 4월 18일, 59.68㎡ (전용면적), 2층: 148,000,000원

* 2026년 5월 20일, 59.68㎡ (전용면적), 5층: 157,000,000원 (본건과 동일 면적, 동일 층)

* 2026년 5월 25일, 75.15㎡ (전용면적), 10층: 200,000,000원

* 최근 전월세 사례 분석:

* 2026년 3월 31일, 75.15㎡, 8층: 보증금 7,500만원, 월세 45만원

* 2025년 12월 8일, 75.15㎡, 6층: 보증금 12,000만원, 월세 35만원

* 2025년 11월 11일, 59.68㎡, 1층: 보증금 1,000만원, 월세 53만원

* 시세 종합: 본건과 동일한 59.68㎡ 전용면적의 5층 매물이 2026년 5월 1억 5,700만원에 거래된 사례가 있습니다. 이는 감정가(1억 7,000만원)보다 낮은 수준이며, 주변 시세를 참고할 때 안정적인 가격 형성 범위를 보입니다.

5. 생활정보

* 건물 정보:

* 아파트명: 동화훼밀리타운

* 사용승인일: 2003년 10월 20일 (준공 후 약 23년 경과)

* 구조: 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕, 지상 11층 중 5층 503호

* 마감: 외벽 페인팅, 내벽 벽지 및 타일, 바닥 마감재, 샷시 창호

* 설비: 위생 및 급배수 설비, 화재탐지 및 경보 설비, 소화전 설비, 승강기 설비, 개별 난방 설비

* 단지 정보:

* 총 세대수: 451세대

* 총 주차대수: 459대 (건축물대장 기준)

* 복리시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소

* 전기차 충전기: 지하 4대

* 주변 시설:

* 학교: 관남초등학교 북측 인접 (상대보호구역, 절대보호구역 포함)

* 도로: 북측 25m, 서측 20m, 동측 6m 포장도로와 접함.

6. 잠재적 리스크

* 토지이용계획: 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(공동주택용지)에 속합니다.

* 규제사항: 가축사육제한구역, 상대보호구역, 절대보호구역, 비행안전제3구역(전술), 택지개발지구기타(택지개발사업완료)로 지정되어 있습니다.

* 특히 '비행안전제3구역(전술)'은 향후 건축 행위나 개발에 제한을 줄 수 있으므로 사전 확인이 필요합니다.

* 임대 관계 미상: 임차인이 있는지 여부, 보증금 및 월세 등의 정보가 불명확하므로, 명도 시 예상치 못한 문제가 발생할 수 있습니다.

* 건축년도: 2003년 준공으로 약 20년 이상 경과되어 향후 유지보수 비용이 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구 북구 관음동의 동화훼밀리타운 아파트로, 관남초등학교 인근에 위치하여 주거 환경이 우수합니다. 아파트 단지와 근린생활시설이 잘 갖춰져 있어 생활 편의성이 높으며, 교통 접근성 또한 양호한 편입니다. 2003년 준공으로 건물 노후도는 있으나, 전반적인 입지 조건은 안정적입니다. 다만, 비행안전구역 등 일부 규제사항과 임대 관계 미상인 점은 주의 깊게 살펴보아야 할 부분입니다. 최근 실거래가를 고려할 때 시세 대비 합리적인 가격에 낙찰받을 기회가 있을 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 주거 지역: 대구 북구는 주거 선호도가 꾸준히 유지되는 지역입니다.

* 우수한 생활 인프라: 학교, 편의시설, 교통망 등 주거에 필요한 기반 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 최근 실거래가 확인: 본건과 동일 면적, 동일 층의 최근 실거래 사례가 있어 시세 예측이 용이합니다.

* 토지/건물 일괄 매각: 토지 지분 소유를 통해 재산권을 온전히 확보할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 170,000,000원

* 최근 실거래가 (59.68㎡, 5층): 157,000,000원

* 최근 실거래가 (59.68㎡, 2층): 148,000,000원

* 최근 전월세 (59.68㎡, 1층): 보증금 1,000만원, 월세 53만원

* 분석: 본건은 59.68㎡ 전용면적에 5층으로, 2026년 5월 동일 조건의 매물이 1억 5,700만원에 거래되었습니다. 감정가는 이보다 1,300만원 가량 높게 책정되었습니다. 최근 실거래가를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 바람직하며, 명도 비용 및 향후 예상되는 공실률 등을 고려해야 합니다.

* 예상 입찰가 범위: 155,000,000원 ~ 165,000,000원

* 보수적 권장 입찰가: 155,000,000원 ~ 159,000,000원

* 적극적 권장 입찰가: 160,000,000원 ~ 165,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.