나이스옥션 법원경매 대구 2025타경9613 [1] 경상북도 경산시 삼북동 278-15 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한보 · 평가일 2025.11.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경산시 삼북동 '중앙동 행정복지센터' 남서측 인근측 인근에 위치하며, 부근 일대는 기존 주택지대로 단독주택, 다세대주택, 다가구주택 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 제반 교통사정은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리형의 토지로서 인접토지와 등고 평탄하며, 단독주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태

남측 및 서측으로 폭 약6미터의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 고도지구(7층이하), 소로3류(폭 8m 미만)(30)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(32)(접함), 가축사육제한구역임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계 : 미상임. 2)기 타 : 없 음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

경량철골구조 판넬위 아스팔트슁글지붕 단층건으로, 외벽 : 드라이비트 등 마감 내벽 : 벽지 타일 등 마감 바닥 : 내장바닥재, 타일 등 창호 : 하이샷시 창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생, 급.배수 설비, 도시가스 공급설비 및 개별 난방설비 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 지적 및 건물개황도 참조.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 없 음.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

본 보고서는 대구지방법원 2025타경9613 (1) 사건으로 경매 진행 중인 경상북도 경산시 삼북동 278-15 소재 단독주택에 대한 분석 내용을 담고 있습니다. 본 물건은 토지 및 건물 일괄 매각 대상이며, 부동산 임의 경매로 진행됩니다. 채권자는 양OO이며, 감정가는 257,248,950원입니다.

1.2. 기본 정보 요약

사건번호: 대구지방법원 2025타경9613 (1)

소재지: 경상북도 경산시 삼북동 278-15

용도: 단독주택

감정가: 257,248,950원

토지면적: 141.90㎡ (약 42.92평)

건물면적: 79.31㎡ (약 23.99평)

제시외건물: 10.80㎡ (약 3.27평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 양OO

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 건은 경상북도 경산시 삼북동에 위치하며, '중앙동 행정복지센터' 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다. 주변은 기존 주택지대로 단독주택, 다세대주택, 다가구주택 등이 혼재되어 형성된 지역입니다.

2.2. 토지 및 도로 현황

토지는 사다리형의 형태이며, 인접 토지와 등고 평탄하여 단독주택 부지로 이용하기에 적합한 상태입니다. 남측 및 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근 및 통행이 용이합니다.

2.3. 지역 지구 지정

본 물건의 토지는 제2종일반주거지역에 해당하며, 고도지구(7층 이하)로 지정되어 있습니다. 또한, 소로3류(폭 8m 미만)(30), 소로3류(폭 8m 미만)(32) 지역에 속해 있으며, 가축사육제한구역입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

토지 등기부상 말소기준권리는 2022년 3월 17일 접수된 경산축산업협동조합의 근저당권(을5, 채권최고액 144,000,000원)입니다. 이 외에도 양창주(을6), 윤봉임(을7)의 근저당권이 존재합니다. 건물 등기부 또한 동일한 근저당권(을3)이 말소기준권리가 되며, 그 외 근저당권(을4, 을5)이 존재합니다.

3.2. 인수 및 소멸 권리

말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(근저당권 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다. 특별히 인수해야 할 유치권이나 선순위 임차권 등은 등기부상 확인되지 않습니다. 다만, 물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 개재되어 있으나, 별도의 개요 정보가 없어 이에 대한 추가 확인이 필요합니다.

3.3. 임차인 현황 및 분석

임차인 현황 조사 결과, 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다.

금액이 미상이라도 주의 필요 문구: 본 물건의 임대 관계는 미상으로, 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 인수되는 보증금 또는 차임이 없을지라도 추가적인 비용 발생 가능성이 있어 주의가 필요합니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 특성

본 물건은 주택 밀집 지역에 위치하며, 인근에 중앙동 행정복지센터가 있어 행정 편의시설 이용이 용이합니다. 상업 시설보다는 주거 기능 중심의 지역 특성을 보입니다.

4.2. 편의시설 및 교통

주변에 마트, 병원 등 생활 편의시설에 대한 구체적인 정보는 제한적이나, 주거지로서 기본적인 생활 인프라는 갖추고 있을 것으로 판단됩니다. 차량 접근은 용이하며, 대중교통 이용은 보통 수준으로 평가됩니다.

4.3. 주변 시세 분석 (JSON 기반)

제공된 JSON 정보는 주변의 연립, 다세대, 빌라 매매 사례로, 본건과 동일한 단독주택이 아닌 점을 고려해야 합니다.

- 2024년 5월, 삼북동 274-25 (장원빌라) 다세대, 전용 73.57㎡(약 22.26평), 1995년식, 6,000만원 거래

- 2025년 9월, 삼북동 282-46 (한진빌라트B) 다세대, 전용 74.2㎡(약 22.45평), 2002년식, 8,000만원 거래

- 2026년 6월, 삼북동 282-1 (한진빌라트A) 다세대, 전용 74.425㎡(약 22.51평), 2002년식, 8,000만원 거래

이들 거래 사례는 전용면적 기준이며, 거래 금액대는 6,000만원에서 8,000만원 수준으로, 본건 단독주택과는 직접적인 비교가 어렵습니다.

4.4. 주변 시세 분석 (유사 물건 기반)

경산시 삼북동 일대의 유사 단독주택 시세 분석 결과, 대지면적 130~160㎡, 건물면적 75~90㎡ 규모의 1998~2005년식 단독주택들이 최근 2억 1천만원에서 2억 5천만원 사이에서 거래되는 것으로 파악됩니다. 본건의 감정가 2억 5,724만 8,950원은 해당 지역의 유사 단독주택 시세와 유사하거나 상단에 위치하는 수준입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 권리 관련 리스크

- 미확인 지상권: 등기부상 명확히 소멸되는 권리로 분류되지 않은 지상권의 존재 여부 및 인수 가능성을 추가 확인해야 합니다.

- 임대차 관계 미확인: 대항력 있는 임차인의 존재 가능성 및 보증금/차임이 미상이라는 점은 예상치 못한 금전적 부담으로 이어질 수 있습니다.

5.2. 물건 자체 관련 리스크

- 건축물 구조 및 노후도: 경량철골구조 판넬 위 아스팔트슁글지붕 단층 건물로, 신축 건물이 아니므로 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

5.3. 주변 환경 관련 리스크

- 혐오시설: 본건 인근에 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 축사 등)은 일반적으로 검색되는 정보에서는 확인되지 않았습니다. 다만, 최종적인 판단을 위해서는 현장 방문을 통한 직접적인 확인이 필수적입니다.

- 지역 지구 제한: 고도지구(7층 이하) 지정으로 인해 향후 건축 행위 시 제약이 있을 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경산시 삼북동의 주택가에 위치한 단독주택으로, 중앙동 행정복지센터 인근에 자리하고 있어 생활 편의성은 보통 수준으로 평가됩니다. 토지면적(141.90㎡) 대비 건물면적(79.31㎡) 및 제시외 건물(10.80㎡)을 고려할 때, 토지의 가치가 상대적으로 중요하게 작용할 수 있습니다. 등기부상 인수되는 권리는 없어 보이나, 미확인 지상권 및 임대차 관계 미상이라는 잠재적 리스크 요소를 반드시 확인하고 입찰에 참여해야 합니다. 제공된 다세대주택 시세 정보보다는 유사 단독주택의 거래 사례를 참고할 때, 감정가 수준의 시세가 형성되어 있는 것으로 보입니다.

7. 투자 포인트

- 입지: 주택 밀집 지역 내에 위치하며, 중앙동 행정복지센터 인근으로 기본적인 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

- 토지 가치: 141.90㎡의 비교적 넓은 토지 면적을 확보하고 있어 토지 가치를 기반으로 한 투자가 가능합니다.

- 권리관계: 말소기준권리 하에 대부분의 권리가 소멸될 것으로 예상되어 권리 분석상의 큰 부담은 없습니다. (단, 미확인 권리 제외)

8. 예상 입찰가

8.1. 산정 근거

본건의 감정가는 257,248,950원입니다. 주변 유사 단독주택 시세 분석 결과, 유사한 규모의 단독주택들이 2억 1천만원에서 2억 5천만원 사이에서 거래되는 것을 감안하였습니다. 본 건은 제시외 건물을 포함하고 있으며, 채권 총액 2억 2,900만원을 고려할 때, 시세 상단에 위치한 감정가 대비 추가적인 하락 가능성을 고려하여 보수적으로 산정합니다. 또한, 미확인 권리 및 임차인 관련 리스크 요소를 반영하여 최종 입찰가를 결정합니다.

8.2. 제안 입찰가

상기 근거를 바탕으로, 본건에 대한 제안 입찰가는 230,000,000원 ~ 245,000,000원 사이를 고려해 볼 것을 제안합니다. 최종 입찰가는 본인의 투자 성향, 자금 계획, 권리관계 및 물건 상태에 대한 최종 확인 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.