나이스옥션 법원경매 포항 2025타경4242 [1] 경상북도 포항시 북구 양덕동 1983 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼일 · 평가일 2026.01.30

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 포항시 북구 양덕동 소재 "양덕초등학교" 동측 근거리에 위치하며, 주위일대는 다세대 및 다가구 주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

본건까지 제반차량 접근이 가능하며, 제반교통 사정은 보통임.

형태 및 이용상태

세장형 토지로서, 인접도로 및 인접필지와 대체로 평탄하며, "상업용 건부지(노유자 시설 건부지)" 로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호 1) : 도시지역,제1종일반주거지역,고도지구(17m이하),소로2류(폭 8m~10m)(접합),가축사육제한구역(모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> 임.

제시목록 외의 물건

없 음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

후첨 "건물감정평가요항표" 참조.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호 가) 철근 콘크리트구조 (철근) 콘크리트지붕 2층 건물로서, [사용승인일 2020.05.07] 외 벽 : 드라이비트 및 목재치장 마감 등, 내 벽 : 벽지도배 마감 등, 바 닥 : 강화마루 및 타일붙임 마감 등, 창 호 : 하이새시창임.

이용상태

기호 가) - 노유자시설로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 의한 난방설비 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 와 같이 제시외 건물 ㉠ ~ ㉢ 소재함.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 기준시점 현재 이해관계인의 부재로 인하여 자세한 임대내역은 미상인바, 경매진행시 재확인 하시기 바람.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함. 주무관청의 허가서 제출요(사회복지사업법에 의한 해당 주무관청의 허가서 미제출시 소유권을 취득할 수 없으며 보증금 미반환).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 포항지원 2025타경4242 (1)

소재지: 경상북도 포항시 북구 양덕동 1983 (신주소: 경상북도 포항시 북구 양덕로6번길 47-11)

용도: 노유자시설

감정가: 773,677,200원

토지면적: 336.70㎡ (약 101.85평)

건물면적: 363.60㎡ (약 110.00평)

건물 제시외면적: 13.80㎡ (약 4.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO (이윤정)

건물 사용승인일: 2020년 5월 7일

1.2. 입지조건

위치: 경상북도 포항시 북구 양덕동 소재 "양덕초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주위환경: 본건 주위는 다세대 및 다가구 주택, 근린생활시설 등으로 형성되어 있습니다.

교통: 제반 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 상황은 보통입니다.

도로: 동측으로 폭 약 8m의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획: 도시지역, 제1종일반주거지역, 고도지구(17m 이하), 소로2류(폭 8m~10m), 가축사육제한구역, 상대보호구역에 해당합니다.

1.3. 권리분석

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 을7 근저당권 (오천농업협동조합, 2020-08-18, 360,000,000원) - 말소기준권리

* 갑7 압류 (포항시, 2021-05-12) - 말소

* 갑8 강제경매 (이윤정, 2025-11-03, 136,326,987원) - 말소 (본건 사건 번호와 동일)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

토지 등기부 요약:

* 다수의 지분 이전 및 소유권 이전 기록이 있습니다.

* 2019년 9월 4일, 사회복지법인우리공동체 앞으로 소유권 이전(매매)되었습니다.

* 말소기준권리는 오천농업협동조합의 근저당권입니다.

건물 등기부 요약:

* 2020년 5월 14일, 사회복지법인우리공동체 앞으로 소유권 보존되었습니다.

* 말소기준권리는 오천농업협동조합의 근저당권입니다.

* 갑3 강제경매(이윤정)는 말소되었습니다.

임차인 현황:

* 총 12명의 임차인이 등재되어 있으나, 모든 임차인의 보증금 및 차임은 0원으로 기재되어 있습니다.

* 모든 임차인은 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

* 이하늘 임차인의 전입일자(사업일자)는 기재되어 있지 않습니다.

* 이지현 임차인의 전입일자(사업일자)가 2025년 10월 20일로, 현재 시점(2026년 7월 7일)보다 미래일자로 기재되어 있어 특이사항으로 확인이 필요합니다.

* 인수 보증금 합계는 0원입니다.

1.4. 상권분석

본 물건은 주위 일대에 다세대/다가구 주택 및 근린생활시설이 형성되어 있어 상업 활동이 가능한 지역입니다. 노유자시설로서의 용도에 부합하는 다양한 활용 가능성을 내포하고 있습니다.

1.5. 생활정보

* 주변 시설: 양덕초등학교와 인접해 있어 교육 환경이 양호할 수 있습니다.

* 환경: 주거지역 내에 위치하고 있으며, 학교 주변으로 형성된 지역입니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 외부 지도 검색을 통해 확인된 혐오시설은 없습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 주무관청 허가서 제출 의무: 사회복지사업법에 따른 해당 주무관청의 허가서 제출이 필수적이며, 미제출 시 소유권 취득이 불가하고 보증금이 반환되지 않는 매우 중요한 리스크입니다.

* 임차인 현황: 모든 임차인이 대항력 없음 및 보증금 0원으로 명시되어 있으나, 실제 점유 관계 및 권리 변동 여부에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

* 미래일자 전입 신고: 이지현 임차인의 전입일자가 미래 시점으로 기재된 부분은 명백한 오류이거나 특수한 사정이 있을 수 있으므로, 반드시 경매 진행 시 추가 확인이 요구됩니다.

* 토지이용계획상의 제약: 고도지구(17m 이하) 지정으로 인해 향후 건축 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 포항지원 2025타경4242 사건으로 진행되는 노유자시설 부동산입니다. 2020년 사용승인을 받은 비교적 신축 건물이며 토지와 건물이 일괄 매각됩니다. 가장 큰 투자 리스크는 주무관청의 허가서 제출 요건 충족 여부로, 이를 해결하지 못하면 소유권 취득에 실패할 수 있습니다. 임차인들의 대항력은 없는 것으로 보이나, 실제 명도 과정에서의 변수를 고려해야 합니다.

1.8. 투자 포인트

* 노유자시설로서의 특정 사업 목적을 가진 경우, 용도 적합성이 높습니다.

* 2020년에 사용 승인된 비교적 최신 건축물입니다.

* 양덕초등학교 인근이라는 교육적, 생활적 이점이 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

감정가는 773,677,200원입니다. 임차인으로부터 인수할 보증금은 0원입니다. 그러나 주무관청의 허가서 제출이라는 명확하고 중대한 리스크가 존재하므로, 이에 대한 철저한 사전 조사와 해결 방안 모색이 선행되어야 합니다. 예상 입찰가는 이러한 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 감정가의 70%~90% 범위 내에서 신중하게 결정할 것을 권고합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사 및 관련 법규 확인이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.