나이스옥션 법원경매 대구 2025타경1232 [1] 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대화 · 평가일 2025.12.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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토지의 형상 및 이용상태

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인접 도로상태등

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토지이용계획 및 제한상태

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

통칭“D-SQUARE”임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 대구지방법원 2025타경1232 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 대구대서신용협동조합 (추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 대구광역시 중구 삼덕동1가 33-9, 1층 101호 (통칭 “D-SQUARE”)

신주소: 대구광역시 중구 동성로3길 20 (삼덕동1가)

용도: 근린상가 (골프연습장)

건축물 사용승인일: 2015년 10월 16일

구조: 일반철골구조

층수: 지하 2층, 지상 5층 중 1층 101호

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

감정가: 1,400,000,000원

1.3. 면적 정보

토지 면적: 20.01㎡ (약 6.05평)

토지 지분: 20.0121㎡ (약 6.05평)

건물 면적: 59.41㎡ (약 17.97평)

2. 입지조건

2.1. 지역적 특성

본 물건은 대구광역시 중구 삼덕동1가, 대구의 대표적인 번화가인 동성로 상권에 위치하고 있습니다. 동성로는 대구읍성의 동쪽 성벽을 허물고 조성된 길로, 젊음과 낭만이 넘치는 곳이며 최신 유행을 선도하는 패션, 문화, 먹거리 시설이 밀집해 있습니다. 'D-SQUARE'라는 통칭으로 불리는 이 지역은 현재 젊은 층 사이에서 새로운 상권으로 부상하고 있으며, 개성 있는 카페와 맛집들이 꾸준히 생겨나고 있습니다.

2.2. 교통 및 접근성

인근에 지하철 2호선 경대병원역이 위치하며, 대구의 주요 교통축인 동성로, 반월당, 중앙로 등과도 인접하여 대중교통 이용이 매우 편리합니다. 차량 접근성 또한 우수하며, 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다.

2.3. 주변 환경

주변은 상업 및 업무 시설이 밀집된 도심 지역으로, 다양한 쇼핑몰, 식당, 문화 시설, 금융기관 등이 밀집해 있어 생활 편의성이 매우 높습니다. 최근 젊은 층을 중심으로 한 상권 활성화가 두드러지며, 김광석길 등 주변 관광지와 연계된 문화적 이점도 가지고 있습니다. 검색 결과, 주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본 물건의 등기부등본상 확인된 권리 관계는 다음과 같습니다.

* 소유권보존: 인터씨티산업개발주식회사 (2015-11-09)

* 근저당권: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (1,454,400,000원, 2019-05-31) - 말소기준권리

* 가압류: 대구영광신용협동조합 (92,446,590원, 2021-10-06) - 말소

* 압류: 중구(대구광역시) (2023-07-26) - 말소

* 근저당권: 배재석 (150,000,000원, 2023-09-12) - 말소

* 압류: 북대구세무서장 (2023-12-12) - 말소

* 압류: 중구(대구광역시) (2025-06-11) - 말소

* 임의경매: 대구대서신용협동조합 (1,377,210,012원, 2025-11-05) - 말소

3.2. 소멸 예정 권리

말소기준권리인 근저당권(케이씨유엔피엘대부주식회사, 2019-05-31)보다 후순위에 설정된 모든 권리(가압류, 압류, 근저당권, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. 따라서 낙찰자는 인수해야 할 부담이 있는 권리 없이 깨끗한 권리 상태를 확보할 수 있습니다.

3.3. 총 채권액

등기부상 총 채권액은 약 1,696,846,590원입니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

제공된 정보상 인수해야 할 임차인의 보증금은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 상권 특성

본 물건이 위치한 삼덕동1가 일대는 대구의 핵심 상업지구인 동성로 인근으로, 젊은 층의 유입이 활발한 트렌디한 상권으로 변화하고 있습니다. 과거에는 침체되었던 지역이었으나, 개성 있는 카페, 맛집, 소규모 상점들이 들어서면서 '핫플레이스'로 재탄생하고 있습니다. 특히, 동성로 중심부 대비 상대적으로 낮은 임대료는 청년 창업자들에게 매력적인 요소로 작용하고 있습니다.

4.2. 주요 업종 및 경쟁 환경

주변에는 다양한 패션 의류 매장, 식음료 매장, 문화 시설 등이 밀집되어 있으며, 최근에는 독특한 콘텐츠를 가진 가게들이 늘어나면서 MZ세대의 발길을 끌고 있습니다. 상권의 활성화와 더불어 경쟁 또한 치열해지고 있으나, 'D-SQUARE'라는 특정 건물 내에 위치한 골프연습장 용도는 해당 지역 상권의 다채로움을 더할 것으로 보입니다.

4.3. 상권 활성화 요인

* 젊은 층 유입: SNS 등을 통한 입소문 효과와 개성 있는 공간에 대한 선호도 증가.

* 합리적인 임대료: 동성로 중심부 대비 낮은 임대료로 인한 창업 비용 부담 감소.

* 접근성: 지하철역 및 주요 도로 접근성이 우수하여 유동인구 확보 용이.

* 지역 연계: 김광석길 등 주변 관광 명소와의 연계 효과.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

동성로 상권의 중심에 위치하여 쇼핑, 외식, 문화, 금융 등 다양한 편의시설을 도보로 이용 가능합니다. 대구백화점, 현대백화점 등 주요 쇼핑 시설과 다양한 맛집, 카페, 영화관 등이 인접해 있습니다.

5.2. 대중교통

지하철 2호선 경대병원역과 가까우며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 대구 시내 어디든 편리하게 이동할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 건물 노후도 및 관리

2015년 사용 승인된 건물로 비교적 신축에 속하지만, 5층 건물로서 엘리베이터(2대) 등 주요 설비의 노후화 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다 [JSON].

6.2. 공실 위험

상권은 활성화되고 있으나, 특정 업종(골프연습장)의 운영 지속 가능성과 경쟁 심화에 따른 공실 발생 가능성을 면밀히 검토해야 합니다. 특히, 코로나19 팬데믹 이후 변화된 소비 패턴과 경기 상황을 고려한 시장 분석이 필요합니다.

6.3. 권리 외 특이사항

등기부상 인수되는 권리는 없으나, '물건명세서 참고사항'에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있습니다. 현장 조사를 통해 지상권 등기 여부 및 실질적 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 대구의 핵심 상권인 동성로에 위치하여 뛰어난 입지적 장점을 가지고 있습니다. 최근 젊은 층 유입과 함께 상권이 재활성화되고 있어 향후 가치 상승이 기대됩니다. 특히, 권리 분석상 낙찰자가 인수해야 할 부담이 없는 깨끗한 권리 상태를 가지고 있다는 점은 매우 긍정적입니다. 건물 자체는 2015년에 사용 승인되어 비교적 신축에 속하며, 용도가 골프연습장으로 특정되어 있어 해당 업종 운영 시에는 유리할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 최고의 입지: 대구 도심의 핵심 상권인 동성로에 위치하여 뛰어난 접근성과 풍부한 유동인구를 자랑합니다.

* 상권 활성화: 지역 내 젊은 층 유입 증가와 개성 있는 상점들의 입점으로 상권 가치가 상승 중입니다.

* 권리 인수 부담 없음: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 구조적 장점: 2015년 준공된 비교적 신축 건물에, 독특한 용도(골프연습장)를 가진 상가입니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 1,400,000,000원입니다. 인수 보증금이 0원이므로, 이는 입찰가 산정 시 부담 요인으로 작용하지 않습니다. 최근 상권 분석 결과와 주변 시세, 건물의 상태 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다. 현 시점에서는 감정가 수준에서 접근을 고려해 볼 수 있으며, 구체적인 입찰가는 경매 진행 상황 및 본건에 대한 추가적인 현장 조사 결과에 따라 조정될 필요가 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.