나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73475 [1] 경기도 연천군 연천읍 차탄리 34-332 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대교감정 · 평가일 2025.11.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 연천읍 연천읍 차탄리 소재 "연천읍 행정복지센터" 남서측 및 북동측 인근에 위치하며 부근은 읍소재지내 근린생활시설, 주택 및 농경지 등으로 형성된 지역임.

교통상황

본건 및 부근까지 차량 접근이 가능하고 대중교통 이용편은 읍소재지내로 전반적으로 보통임.

형태 및 이용상태

공히 부정형의 토지로 (1)(3)은 현황 전, (2)는 나지, (4)는 주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

지적도상 (1)(4)는 서측으로 노폭 약8m, (2)는 남측으로 노폭 약15m 도로에 접하고 (3)은 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

1),4) 도시지역, 제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(소로2-연천11)(접합), 가축사육제한구역(2023-10-19)(전 축종 제한지역(축산과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연재해위험개선지구<자연재해대책법>, 2) 도시지역, 제1종일반주거지역, 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-연천3)(접합), 가축사육제한구역(2023-10-19)(전 축종 제한지역(축산과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 자연재해위험개선지구<자연재해대책법>, 3) 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2023-10-19)(전 축종 제한지역(축산과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2013-11-07)(연천중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 자연재해위험개선지구<자연재해대책법> 임.

제시목록 외의 물건

본건(1) 토지상에 수목이 소재함.

공부와의 차이

본건(1)은 공부상 지목이 '답'이나 현황은 '전'임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

연와조 슬래브지붕 단층 건물로서 외벽: 적벽돌노출쌓기 등, 창호: 목재및새시 이중창 등임.

이용상태

지층: 창고 1층: 주택

설비내역

위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 태양광설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 '지적및건물개황도'와 '건물현황도'에 도시한 바와 같이 제시외건물이 소재함.

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 물건 및 수목 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73475 (1)

소재지: 경기도 연천군 연천읍 차탄리 34-332

용도: 단독주택

감정가: 374,798,080원

토지면적: 533.00㎡ (약 161.1평)

건물면적: 115.20㎡ (약 34.8평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 공유물분할을 위한 경매

채권자: 고OO

특이사항: 공유물분할경매, 일괄매각. 제시외 물건 및 수목 포함

건축물 사용승인일: 1994년 7월 20일 (건축물표제부 정보 기반)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 연천읍 차탄리 소재 "연천읍 행정복지센터" 남서측 및 북동측 인근에 위치합니다.

주변은 읍소재지 내 근린생활시설, 주택 및 농경지 등으로 형성된 지역입니다.

차량 접근이 가능하며, 대중교통 이용 편의성은 읍소재지 내로 전반적으로 보통 수준입니다.

토지는 공히 부정형이며, 현황 일부는 전, 일부는 나지, 일부는 주택부지로 이용 중입니다.

지적도상 일부 필지는 각각 약 8m 및 약 15m 도로에 접하고 있으나, 일부 필지는 맹지입니다.

토지이용계획상 도시지역, 제1종일반주거지역에 해당하며, 소로2류, 중로2류 도로 접합 지역입니다.

또한, 가축사육제한구역, 자연재해위험개선지구, 일부 필지는 상대보호구역(연천중학교)에 해당합니다.

1.2. 권리분석

본건은 공유물분할을 위한 임의경매로 진행되었습니다.

등기부상 말소기준권리는 2025년 11월 7일 접수된 임의경매(갑6)이며, 이보다 선순위 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

이전 소유권 변동 경과(갑4-3, 갑4-4, 갑4-5)는 확정판결에 의한 소유권 경정 및 증여(갑5) 등 복수의 이해관계가 있었던 것으로 보입니다.

경매개시결정 등기부채권 총액은 0원으로 표시되어 있습니다.

임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대관계는 미상입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 기재되어 있으나, 구체적인 내용은 확인이 필요합니다.

일괄매각으로 토지와 건물은 함께 매각되며, 제시외 건물 및 수목도 포함됩니다.

1.3. 상권분석

본건은 연천읍 소재지로, 관공서 및 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 지역입니다.

주변에 농경지가 분포하고 있어 지역 특성상 전원생활과 읍내 생활의 이점을 겸비할 수 있습니다.

대규모 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 소규모 상점 및 생활 편의 시설이 밀집해 있을 것으로 예상됩니다.

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 사례를 보면, 2024년 2월 4,300만원(75.66㎡), 2025년 12월 6,700만원(51.12㎡), 2026년 6월 6,500만원(43.2㎡)의 거래가 있었습니다. 이는 단독주택의 규모 및 가치와 직접 비교하기는 어렵지만, 해당 지역 부동산 시장의 전반적인 거래 수준을 가늠할 수 있는 참고 자료입니다.

1.4. 생활정보

교통: 차량 접근이 용이하며, 대중교통 이용 편의성은 보통입니다.

교육: 인근에 연천중학교가 있어 교육 환경이 양호합니다.

편의시설: 연천읍 행정복지센터 등 관공서 및 지역 내 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

주변환경: 근린생활시설, 주택, 농경지가 혼합된 지역으로, 조용한 주거 환경을 기대할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

공유물분할 경매 특성상, 매각 이후 공유자 간의 추가적인 분쟁 가능성은 낮으나, 해당 물건의 분할 과정에서 발생한 내역을 충분히 파악할 필요가 있습니다.

등기부상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 지상권이 명시되어 있어, 해당 지상권의 내용 및 범위에 따라 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다. (구체적인 확인 필요)

토지 일부 필지가 맹지인 점은 토지 이용 및 활용에 제약이 될 수 있습니다.

건축물표제부상의 지번(34-213)이 본건 토지 지번(34-332)과 일부 상이하나, 건물 면적 및 구조 등 주요 정보가 일치하여 동일 건물로 간주하였습니다. 그러나 혹시 모를 등기 및 토지 대장상 차이에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 공유물분할을 위한 경매로, 재건축이나 신축보다는 기존 단독주택을 활용하거나 공유물 분할 후 재산권 행사가 주된 목적인 경우 고려해 볼 만합니다.

연천읍내에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능하며, 주변 교육 시설 접근성도 양호합니다.

감정가는 약 3억 7천 5백만원으로, 토지 면적이 넓은 편이나 주변 빌라/연립주택 거래가와는 큰 차이를 보여, 해당 감정가의 적정성을 시장 상황과 비교하여 신중하게 판단해야 합니다.

제시외 건물 및 수목이 포함되어 있어 별도의 처리 비용 또는 활용 방안을 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

연천읍 중심부 근거리에 위치하여 행정 및 생활 편의 시설 접근성이 좋습니다.

넓은 토지 면적(533㎡)을 활용한 주택 증축, 개축 또는 재건축의 잠재력을 가지고 있습니다.

공유물분할 경매로, 일반 경매 대비 경쟁이 덜할 수 있습니다.

넓은 토지를 활용하여 전원생활 또는 소규모 텃밭 등 특화된 주거 공간 조성이 가능합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 374,798,080원입니다.

주변 연립, 다세대 주택의 최근 거래가(4,300만원~6,700만원)는 본건의 감정가와 큰 차이를 보여 직접적인 비교 분석에 한계가 있습니다.

연천군 지역의 단독주택 시세는 지역별, 건축 연도별, 토지 면적별로 편차가 크며, 읍내 중심가와 외곽 지역 간의 가격 차이도 상당합니다.

정확한 시세 파악을 위해서는 해당 물건과 유사한 조건(건축 연도, 면적, 토지 활용도, 도로 접근성)을 갖춘 단독주택의 최근 거래 사례를 추가적으로 조사하는 것이 필수적입니다.

본건은 공유물분할 경매이며, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성 등 확인이 필요한 사항이 있습니다.

이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 감정가의 80%~90% 수준에서 시작하여, 추가 조사 결과 및 경쟁 상황에 따라 유동적으로 입찰가를 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 약 300,000,000원 ~ 340,000,000원 범위에서 보수적으로 접근하는 것을 제안합니다.

최종 입찰가는 현장 조사 및 권리 관계 확정 후 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.