나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42888 [1] 경기도 평택시 고덕동 1985-2 수아주 4층416호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "율포초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트 단지, 주상용건물, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 택지개발지구(통칭"고덕국제화 도시")내 상업지역으로서 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통시 됨.

건물의 구조

라멘조 벽식구조 (철근)콘크리트슬래브지붕 지하5층 지상 8층 건물 내 4층 416호 외 5개호로 서, 외벽 : 외장석재 마감 등, 내벽 : 벽지도배, 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

본건 공히 업무시설(오피스텔)로 이용중임.(후첨 "건물개황도" 참조 바람.)

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 냉난방설비, 옥내소화전, 화재경보기, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서 평지이며, 업무시설(오피스텔) 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 왕복 4차선, 동측으로 왕복 3차선, 북측으로 왕복 2차선 포장도로와 각각 접 하며, 주차장 출입구는 북측 도로에 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 중로1류(폭 20m~25m)(접함), 중로2류(폭 15m~20m)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>이고, 토지거래계약에관한허가구 역(지정기간:2025.8.26~2026.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체포함) 이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계는 공히 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 평택지원 2025타경42888 (1)

소재지: 경기도 평택시 고덕동 1985-2 수아주 4층 416호

경매구분: 부동산 임의경매

1.2. 물건 현황

용도: 오피스텔

매각대상: 토지/건물 일괄매각

토지면적: 7.25㎡ (약 2.19평)

토지 지분: 7.25㎡ (약 2.19평)

건물면적: 28.38㎡ (약 8.59평)

건물 지분: 28.382㎡ (약 8.59평)

1.3. 감정평가 내역

감정가: 239,000,000원

감정평가서 요약: 구분건물감정평가요항표

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 경기도 평택시 고덕동 소재 "율포초등학교" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 아파트 단지, 주상용 건물, 오피스텔 및 근린생활시설 등이 혼재하는 택지개발지구(고덕국제화 도시) 내 상업지역으로, 전반적인 입지 여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획

* 용도지역: 중심상업지역

* 지구단위계획구역: 고덕국제화지구

* 도로: 중로1류(폭 20m~25m), 중로2류(폭 15m~20m), 중로3류(폭 12m~15m) 접함

* 기타 제한사항: 가축사육제한구역, 택지개발지구, 토지거래계약에 관한 허가구역 (지정기간: 2025.8.26~2026.8.25, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리 및 소멸/인수 관계)

말소기준권리: 을1 (2023-08-02) 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 1,012,800,000원)

등기부상 모든 권리(신탁말소, 근저당, 압류, 임의경매, 강제경매)는 말소기준권리보다 후순위이거나 말소촉탁되어 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. 즉, 인수하는 권리는 없습니다.

* 갑2 (2023-08-02): 소유권이전1번신탁등기말소 (영상디앤씨주식회사) - 말소

* 을1 (2023-08-02): 근저당권 (케이씨유엔피엘대부주식회사, 1,012,800,000원) - 말소기준권리, 말소

* 을2 (2023-09-08): 근저당권 (검단서영제일차주식회사, 500,000,000원) - 말소

* 갑3 (2025-08-20): 압류 (평택세무서장) - 말소

* 갑4 (2025-11-03): 임의경매 (화성한마음신용협동조합, 839,444,601원) - 사건번호 2025타경42888, 말소

* 갑5 (2025-11-25): 강제경매 (정현일, 190,360,807원) - 사건번호 2025타경43062, 말소

* 갑6 (2026-03-23): 압류 (평택시) - 말소

등기부채권 총액: 1,512,800,000원

3.2. 임차인 현황 (인수 보증금)

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대차 관계: 임대차 관계는 조사된 바 없으며, 임대차 보증금은 미상으로 확인되었습니다. 보증금 등 금액이 미상이라도 실제 거주하는 임차인이 있을 가능성이 있으므로, 입찰 전 현장 조사를 통해 임차인 현황을 반드시 재확인해야 합니다.

3.3. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 공동담보 (채권자: 화성한마음신용협동조합)

* 주의사항: (특이사항 없음)

4. 상권분석

4.1. 지역 특징

본 물건이 소재한 고덕동 일대는 고덕국제화지구 개발에 따라 신흥 상업지역으로 발전하고 있습니다. 대규모 택지개발이 완료되거나 진행 중이며, 주거 시설(아파트, 오피스텔)과 상업 및 근린생활시설이 복합적으로 들어서 있어 풍부한 배후 수요를 가지고 있습니다.

4.2. 업종 및 경쟁 환경

주변에 다양한 근린생활시설이 입점해 있어 오피스텔 및 상가 업종의 경쟁이 치열할 수 있습니다. 다만, 고덕 신도시는 삼성전자 산업단지와도 인접해 있어 관련 종사자들의 주거 및 소비 수요도 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

율포초등학교 인근에 위치하며, 주변 반경 1km 이내에 이마트에브리데이 평택고덕점, GS더프레시 평택고덕점 등 다수의 근린생활시설과 편의점이 분포하고 있습니다.

5.2. 교육시설

율포초등학교가 북동측 인근에 위치하며 (약 340m), 효명중학교 (약 932m), 효명고등학교 (약 1.0km) 등 교육시설 접근성이 양호한 편입니다.

5.3. 주변 시설 (혐오시설 포함)

고덕국제화지구는 택지개발지구로서 계획적으로 개발되었으며, 전반적으로 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다. 다만, 평택시 전반적으로 폐기물 처리 시설 및 장사 시설 관련 논의가 간혹 뉴스에 보도되는 경우가 있습니다. 본 물건 소재지 인근에 직접적인 혐오 시설에 대한 구체적인 정보는 확인되지 않았으나, 신도시 개발 과정에서 환경 이슈는 지속적으로 모니터링할 필요가 있습니다.

6. 건축물 정보

6.1. 건물 개요

* 건물명: 수아주

* 주요 구조: 라멘조 벽식구조 (철근)콘크리트슬래브지붕

* 총 층수: 지하 5층, 지상 8층

* 건축 연면적: 약 15,963.62㎡

* 세대수: 총 140호

* 사용 승인일: 2023년 3월 14일

6.2. 면적 정보

* 전용면적 (건물면적): 28.38㎡ (약 8.59평)

* 공급면적: 검색 결과에서 정확한 공급면적 정보는 확인되지 않으나, 유사 평형대의 다른 오피스텔의 경우 약 67.26㎡ (20평) 또는 7.57평 ~ 17.5평 등으로 다양하게 나타납니다. 실제 해당 호실의 공급면적은 별도 확인이 필요합니다.

7. 잠재적 리스크

7.1. 권리 관련 리스크

현재 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정이므로 권리 인수 리스크는 없습니다. 다만, 임대차 보증금 및 차임이 미상으로 되어 있어, 실제 임차인이 점유하고 있을 경우 명도에 시간과 비용이 소요될 수 있습니다.

7.2. 토지 이용 관련 리스크

토지거래계약허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한정됩니다. 따라서 내국인 낙찰자의 경우 직접적인 허가 대상은 아닙니다.

7.3. 기타 리스크

* 건물 준공 연도가 2023년으로 신축에 가깝지만, 장기 공실 또는 임대 수익률 변동 가능성은 상권 분석 시 고려해야 합니다.

* 도시 개발에 따른 잠재적 환경 변화 가능성(예: 폐기물 처리 시설 등)을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자 포인트

* 신축 오피스텔: 2023년 준공된 신축 건물로, 시설 노후화에 대한 우려가 적습니다.

* 고덕국제화지구 중심상업지역: 개발 호재가 있는 지역으로, 향후 가치 상승 잠재력이 있습니다.

* 삼성전자 인접: 삼성전자 평택캠퍼스와의 접근성이 양호하여 임차 수요 확보가 용이할 수 있습니다.

* 교통 및 생활 인프라: 차량 접근성이 좋고 대중교통 이용이 편리하며, 주변에 편의시설 및 교육시설이 잘 갖춰져 있습니다.

9. 종합 의견

본 물건은 평택 고덕국제화지구 내 중심상업지역에 위치한 신축 오피스텔로, 입지적 장점과 편리한 생활 인프라를 갖추고 있습니다. 삼성전자 산업단지와 인접하여 풍부한 임대 수요가 기대되며, 권리 관계 또한 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적습니다. 다만, 임대차 관계가 미상인 점은 입찰 전 현장 확인이 필수적입니다. 현재 감정가는 2억 3,900만원이며, 유사 면적대의 오피스텔 시세를 고려할 때 합리적인 수준에서 입찰가를 결정할 필요가 있습니다.

10. 예상 입찰가 산정

제공된 정보에 따르면, 해당 물건의 감정가는 239,000,000원입니다.

2026년 5월 26일 거래된 유사 면적(20평형, 공급면적 67.26㎡)의 오피스텔 월세가 85만원이었으며, 2023년 2월 17일 기준에는 보증금 1,000만원에 월세 120~180만원 선으로 파악되었습니다. 또한, 2024년 8월 1일 기준 '평택 고덕신도시 중심상업지에 위치한 수아주 오피스텔'의 전용면적 7.5~17.5평(약 24.8~57.8㎡) 매매 시세가 1.7억 ~ 2.5억 수준으로 형성되어 있다는 정보도 있습니다.

해당 물건의 전용면적은 28.38㎡(약 8.59평)으로, 현재 시장에서 거래되는 유사 물건들의 가격대를 고려할 때, 대략적인 시세는 1억 7천만원에서 2억 3천만원 사이로 추정됩니다.

감정가 2억 3,900만원이 현재 시세 범위의 상단에 위치하고 있음을 감안할 때, 입찰가는 시세 대비 합리적인 수준에서 결정하는 것이 유리합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 1억 7,500만원 ~ 2억 1,000만원 범위 내에서 시세 동향, 현장 조사 결과, 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하는 것을 권장합니다. (인수 보증금은 0원으로 계산)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.