나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53687 [1] 경기도 시흥시 배곧동 299-3 배곧로얄팰리스테크노1차 주건축물제1동 10층10-069호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로이감정 · 평가일 2025.11.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 '배곧한울초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터, 공업단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

피알씨구조 피알씨구조지붕 10층건 중 제10층 제1069호로서, 외벽 : 복합판넬 및 강화유리 마감 등, 내벽 : 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등 임.

이용상태

현황 공장(기숙사)로 이용중 임.

설비내역

위생설비, 급·배수시설, 승강기시설, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 지식산업센터 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 약 30미터, 북동측으로 약 22미터의 포장도로에 각각 접하며, 남동측으로 보행자도로에 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계 미상임.

물건 비고

공장(기숙사)로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

* 사건번호: 안산지원 2025타경53687 (1)

* 소재지: 경기도 시흥시 배곧동 299-3 배곧로얄팰리스테크노1차 주건축물제1동 10층10-069호

* 용도: 공장

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중OOOOO

1.2. 면적 및 토지/건물 정보

* 토지면적: 8.98㎡ (약 2.72평)

* 토지제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

* 건물면적: 41.73㎡ (약 12.62평)

* 건물제시외면적: 0.00㎡ (약 0.00평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 168,000,000원

* 건물 구조: 피알씨구조 피알씨구조지붕 10층건 중 제10층 제1069호

* 건물 외벽: 복합판넬 및 강화유리 마감

* 건물 내벽: 벽지마감 및 일부 타일붙임 마감

* 창호: 샷시 창호 마감

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본건은 경기도 시흥시 배곧동 소재 '배곧한울초등학교' 남서측 인근에 위치함.

* 주위는 지식산업센터, 공업단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

2.2. 교통상황

* 차량의 진출입이 가능함.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 보통임.

2.3. 토지 형상 및 이용상태

* 인접지와 등고평탄한 세장형 토지로서, 지식산업센터 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

2.4. 인접 도로상태

* 북서측으로 약 30미터, 북동측으로 약 22미터의 포장도로에 각각 접함.

* 남동측으로 보행자도로에 접함.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역

* 도로: 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(접합)

* 기타: 과밀억제권역(수도권정비계획법), 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

3. 권리분석

3.1. 현재 등기부 요약

* 을12 (2021-10-15): 근저당권 (중소기업은행, 금180,000,000원) - 말소기준권리

* 갑3 (2023-12-14): 압류 (시흥세무서장) - 말소

* 갑4 (2024-07-22): 가압류 (근로복지공단, 금3,594,630원) - 말소

* 갑5 (2024-09-19): 가압류 (경기신용보증재단, 금6,025,877원) - 말소

* 갑6 (2025-02-17): 압류 (국민건강보험공단) - 말소

* 갑7 (2025-02-25): 가압류 (중소벤처기업진흥공단, 금50,281,316원) - 말소

* 갑8 (2025-11-10): 임의경매개시결정 (중소기업은행, 167,988,391원) - 말소 (본건 경매 사건)

* 갑2 (2021-10-15): 소유권이전1번신탁등기말소 (듀얼스마트주식회사) - 말소

3.2. 말소기준권리

* 을12 근저당권 (중소기업은행, 2021-10-15 접수)

3.3. 인수/소멸 권리 분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요 정보 없음)

* 말소기준권리보다 늦은 모든 권리(압류, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 현황 공장(기숙사)로 이용 중이라는 주의사항이 있으나, 임차인 정보가 명확하지 않음.

* 임차인이 있을 경우, 해당 임차인의 대항력 유무 및 보증금/차임 관련 정보가 미상이므로 주의가 필요함. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

* 본건은 지식산업센터, 공업단지, 근린생활시설이 혼재된 지역임.

4.2. 용도 및 현황

* 건물 용도는 공장이며, 현재 기숙사로 이용 중임.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

* 본건은 '배곧한울초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 다수의 지식산업센터, 근린생활시설, 상업시설 등이 분포하고 있음.

* 도보 거리에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로의 접근성도 양호함.

* 가까운 거리에 초등학교가 위치하여 통학 환경은 양호하다고 판단됨.

* 편의시설, 병원, 은행 등은 인근 상업지역을 통해 이용 가능할 것으로 예상됨.

5.2. 혐오시설 유무

* 주변 지역을 조사한 결과, 본건과 인접하여 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았음.

* 다만, 장기적인 관점에서 해당 지역의 개발 계획 및 주변 환경 변화에 대한 지속적인 모니터링이 필요함.

6. 잠재적 리스크

6.1. 특이사항 및 주의사항

* 공동담보 물건으로, 채무 관련 복잡성이 있을 수 있으므로 주의가 필요함.

* 현황 공장(기숙사)로 이용 중임. 건물 구조상 공장으로의 재이용 또는 기숙사로서의 활용 가능성에 대한 면밀한 검토가 요구됨.

* 토지이용계획상 '과밀억제권역' 및 '토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)'으로 지정되어 있어, 향후 활용 및 거래 시 제한사항이 있을 수 있음.

6.2. 미상 정보

* 임대관계 미상임. (기타참고사항)

* 임차인이 있을 경우, 해당 임차인의 대항력 유무 및 보증금/차임 관련 정보가 미상이므로, 현장 방문 등을 통해 반드시 확인해야 함. 인수 보증금 합계가 0원으로 기재되어 있으나, 이는 명확한 권리 관계 파악 이전의 임시 정보일 수 있어 주의 요망. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

6.3. 건물 내부 특이사항

* 건축물대장 등 공부상의 내용과 현황(공장, 기숙사 이용)이 일치하는지, 불법 건축물 등은 없는지 현장 확인 필수.

7. 종합 의견

* 본 물건은 경기도 시흥시 배곧동에 위치한 지식산업센터 내 공장(기숙사) 용도의 구분건물임.

* 교통 및 주변 환경은 보통 수준이나, 공장 및 기숙사로 복합적으로 이용되고 있어 활용 방안에 대한 면밀한 사전 조사가 요구됨.

* 등기부상 모든 권리는 말소될 것으로 예상되나, 임대차 관계 등 미상 정보에 대한 확인이 필수적임.

8. 투자 포인트

* 지식산업센터 밀집 지역에 위치하여 관련 산업 종사자 수요 기대.

* 준주거지역 내 위치하여 향후 지역 개발 잠재력 보유.

* 건물 자체의 가치 평가가 중요하며, 임대 수익 또는 실사용 목적 투자 고려 가능.

9. 예상 입찰가

* 본 물건은 인수할 보증금이 0원으로 파악되어, 감정가 168,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있음.

* 정확한 예상 입찰가는 최근 유사 물건의 낙찰가율, 물건의 실제 가치, 권리 분석상의 위험 요소, 임대차 관계의 명확성 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 함.

* 일반적으로 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 감정가의 70~90% 범위에서 결정되는 경향이 있으나, 본 물건의 경우 개별적인 가치 평가가 중요함.

* 본 정보만으로는 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어려우므로, 추가적인 현장 조사 및 시세 분석이 필수적임.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.