나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53689 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1426-2 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다우감정 · 평가일 2025.11.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 " 초당초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 부근에는 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 이용이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크라트조 평스라브지붕 4층건중 제1층 제101호로서 외벽 : 대리석 붙임 등 내벽 : 몰탈위 페인트 및 벽지마감 등 창호 : 사시 창호임.

이용상태

다세대주택(방2, 거실 및 부억1 , 욕실1, 베란다 등)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스난방설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의토지로 인접지와 등고 평탄한 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 폭 약8미터의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 제2종일반주거지역 , 시가지경관지구(일반) , 소로3류(폭 8m 미만)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

이해관계인 부재로 임대사항은 미상임.

물건 비고

2026.04.14.자로 신청채권자 서울보증보험 주식회사(주택임차권자 한국토지주택공사 승계인)로부터 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하여 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53689 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1426-2 1층101호 (신주소: 경기도 안산시 상록구 항호1길 40-8)

용도: 다세대주택

감정가: 71,000,000원

토지면적: 18.78㎡ (약 5.68평)

건물면적: 37.75㎡ (약 11.42평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험 주식회사

건축물 정보: 2000년 8월 30일 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 중 1층 101호로, 해당 건물은 총 8세대로 구성되어 있습니다.

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 안산시 상록구 사동에 위치하며, 주변에는 다세대주택 및 근린생활시설이 소재하는 전형적인 주거지역입니다.

"초당초등학교"가 남서측 인근에 위치하여 자녀들의 통학이 용이한 교육 환경을 갖추고 있습니다.

차량 접근이 편리하며, 인근에 다수의 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 원활합니다.

물건 북측으로는 폭 약 8미터의 도로에 접하고 있어 차량 통행 및 접근에 어려움이 없습니다.

인근에 단원체육공원이 있어 여가 활동을 즐기기 좋습니다.

1.2. 권리분석

본 물건의 말소기준권리는 2021년 10월 28일 접수된 안산세무서장의 압류 등기입니다.

경매로 인해 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 모두 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황:

* 서울보증보험 주식회사 (주택임차권자 한국토지주택공사 승계인)

전입일자: 2016년 10월 18일

확정일자: 2016년 10월 11일

보증금: 70,000,000원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 신청채권자 서울보증보험 주식회사로부터 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하여 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출되었습니다. 따라서 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다.

* 정해민

전입일자: 2022년 11월 10일

보증금: 0원

차임: 0원

대항력: 없음

비고: 인수해야 할 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계: 0원

결론: 낙찰자는 모든 임차 관련 채무 및 권리를 인수하지 않아 권리 관계가 매우 깨끗합니다.

1.3. 상권분석

본 물건은 다세대주택이 밀집한 지역에 자리하고 있으며, 소규모 근린생활시설이 분포하여 기본적인 상권을 이루고 있습니다.

최근 인근 지역의 다세대주택 매매 사례는 다음과 같습니다.

* 2022년식 에듀파크타운(66.65㎡, 4층)이 2026년 7월 8일 26,800만원에 거래되었습니다.

* 2020년식 리슈빌(71.52㎡, 3층)이 2026년 7월 1일 24,900만원에 거래되었습니다.

* 2001년식 삼성빌리지(59.83㎡, 1층)가 2026년 7월 1일 10,500만원에 거래되었습니다.

상기 거래 사례 중 본건과 건축 연도가 가장 유사한 삼성빌리지(2001년식)의 경우, 59.83㎡(약 18.1평) 면적이 10,500만원에 거래되었으며, 이는 평당 약 175만원 수준입니다. 이를 본건의 건물 면적(37.75㎡, 약 11.42평)에 적용할 경우 약 19,985,000원 수준으로 추정됩니다.

이는 본건의 감정가 71,000,000원과 상당한 차이를 보이므로, 감정평가액의 근거와 실제 시세를 면밀히 재확인할 필요가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 차량으로의 접근성이 우수하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 편리합니다.

* 교육 환경: 도보 거리에 초당초등학교가 위치하여 자녀들의 안전하고 편리한 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 지역 내 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주요 시설 접근성: 단원체육공원이 인근에 있어 주민들의 여가 및 체육 활동을 지원합니다.

* 혐오시설: 현재까지 조사된 바로는 본건 인근에 혐오시설이 존재한다는 정보는 확인되지 않았습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연식: 2000년식으로 준공 후 20년 이상 경과하여 건물 노후화로 인한 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 부동산 시장 변동성: 일반적인 부동산 시장의 가격 변동 위험은 항상 존재합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 초등학교와 인접한 우수한 교육 환경과 편리한 교통 여건을 갖춘 다세대주택입니다.

특히, 권리분석 결과 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금이나 부담해야 할 권리가 없어 권리 관계가 매우 명확하고 깔끔하다는 점은 큰 장점입니다.

다만, 최근 실거래가 사례 중 유사한 조건의 물건(삼성빌리지)과 비교 시 감정가와의 괴리가 상당하므로, 정확한 시세 파악 및 현장 조사를 통한 가치 평가가 반드시 선행되어야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 권리 소멸: 임차보증금 등 인수 부담이 없어 명도 과정이 수월하며, 낙찰 즉시 온전한 소유권을 행사할 수 있습니다.

* 교육 환경: 초당초등학교 인근으로 실수요자들의 관심이 꾸준할 것으로 예상되며, 안정적인 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 시세 대비 저가 매수 가능성: 철저한 시세 조사를 통해 감정가 이하 또는 적정가로 낙찰받을 경우, 향후 시세 상승을 통한 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 71,000,000원입니다.

주변 시세 분석 결과, 2001년식 삼성빌리지(59.83㎡)가 10,500만원에 거래된 사례가 있어, 이를 기준으로 평당 약 175만원으로 환산 시 본건(11.42평)은 약 19,985,000원의 가치를 추정해 볼 수 있습니다.

이는 감정가와 큰 차이를 보이므로, 입찰 전 감정평가서 내용을 상세히 검토하고, 현장 방문을 통해 건물의 상태, 입지 가치, 최신 실거래가 및 유사 물건의 임대 수익률 등을 종합적으로 고려해야 합니다.

안정적인 입찰을 위해서는 감정가의 80~90% 수준에서 시세 조사를 바탕으로 최종 입찰가를 결정하는 것이 권장됩니다.

본건의 경우, 제시된 정보만을 바탕으로 보수적으로 접근한다면 60,000,000원 ~ 70,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 정확한 시세 파악 후 신중한 결정이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.