나이스옥션 법원경매 경주 2025타경10763 [1] 경상북도 경주시 건천읍 용명리 산98 임야 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경주감정 · 평가일 2025.11.12

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호1,2) 본건은 경상북도 경주시 건천읍 용명리 소재, '용곡저수지' 북측 인근에 위치하며, 부근일대는 순수 임야지대 등으로 형성되어 있음. 기호3,4) 본건은 경상북도 경주시 건천읍 용명리 소재, '용명2리동회관' 북서측 인근에 위치하며, 부근일대는 마을 주변 임야지대 등으로 형성되어 있음. 기호5) 본건은 경상북도 경주시 산내면 일부리 소재 '장척저수지' 남서측 인근에 위치하며, 부근일대는 순수 임야지대 등으로 형성되어 있음. 기호6) 본건은 경상북도 경주시 산내면 일부리 소재 '심원저수지' 남측 인근에 위치하며, 부근일대는 순수 임야지대 등으로 형성되어 있음.

교통상황

기호1~6) 본건까지 차량 접근 불가능하며, 제반 교통사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호1~6) 부정형의 토지로서 임야임.

인접 도로상태

기호1~6) 공히 지적도상 맹지임.

토지이용계획 및 제한상태

기호1) 농림지역(2016-12-29), 보전관리지역, 보전산지, 임업용산지 기호2) 농림지역(2016-12-19), 보전산지, 임업용산지 기호3,4) 보전관리지역(2015-08-03), 가축사육제한구역(일부제한(200)) 기호5) 농림지역, 가축사육제한구역(일부제한(1000)), 배출시설설치제한지역, 보전산지(2025-09-12)(산림청고시 제2018-102 (이전고시)산내면 일부리 산79-2 (준보전)), 임업용산지(2025-09-12)(산림청고시 제2018-102 (이전고시) 산내면 일부리 산79-2 (준보전)), 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), 가축분뇨 배출시설 설치 제한지역(2018.11.29) 기호6) 농림지역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호), 가축분뇨 배출시설 설치 제한지역(2018.11.29)

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기 타 : 1) 본건은 지적경계가 불명확한 바, 정확한 경계내역을 확인하기 위해서는 전문기관의 경계측량이 요망됨. 2) 본건 기호4 임야 지상에 소유자 미상의 분묘가 수기 소재하고 있으며 이를 고려하여 평가하였음. 3) 본건 기호1~3, 5, 6임야는 경사지 임야로 수목이 울창하고 경계가 불명확하여 전체 지표조사 등을 통한 분묘소재 여부 등을 파악하는 것이 어려운 바, 이에 구애없이 토지 평가하였으니 경매 시 및 경매 참가 시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각.입목포함평가. 지분매각, 공유자의 우선매수권 있음(행사제한 1회). 지적도상 맹지이고 지적경계 불명확함. 목록1~3,5,6 분묘소재여부 불분명, 목록4 소유자 미상의 분묘 수기 소재, 분묘기지권 성립 여지 있음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 경주지원 2025타경10763 (1)

소재지: 경상북도 경주시 건천읍 용명리 산98

용도: 임야

감정가: 14,860,770원

토지면적: 103,437.00㎡ (약 31,292평)

토지지분: 6,268.28㎡ (약 1,896평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 일부 지분 매각

경매구분: 부동산 강제경매

채권자: 와이앤케이파트너스대부주식회사

매각으로 소멸되지 않는 권리: 분묘기지권 성립 여부 불분명

주요 특이사항: 지분매각, 공유자우선매수신고, 분묘기지권, 맹지, 지적경계 불명확

2. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 경주시 건천읍 용명리 소재, '용곡저수지' 북측 인근에 위치하며, 부근일대는 순수 임야지대로 형성되어 있습니다. 또한 '용명2리동회관' 북서측 인근 지역으로 마을 주변 임야지대도 포함됩니다. 일부 필지는 산내면 일부리 소재 '장척저수지' 및 '심원저수지' 남서측/남측 인근에 위치하며, 해당 지역 역시 순수 임야지대로 형성되어 있습니다.

교통상황

본건까지 차량 접근이 불가능하며, 제반 교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

형태 및 이용상태

본건은 부정형의 토지로서 임야로 이용되고 있습니다.

인접 도로상태

모든 필지가 지적도상 맹지 상태입니다.

3. 권리분석

등기부 현황

- 최초 소유권 보존 등기는 1994년 3월 29일에 정채동 외 2명 명의로 이루어졌습니다.

- 이후 정병진, 정병두, 김윤선 외 4명 등으로 지분 이전 및 상속 등기가 이루어졌습니다.

- 말소기준권리로는 2025년 10월 30일 접수된 와이앤케이파트너스대부주식회사의 강제경매개시결정(2025타경10763)이 확인됩니다.

- 이 외에 국민행복기금의 가압류 등기(2025년 12월 8일 접수)가 있었으나, 이 또한 말소될 예정입니다.

- 전체 등기부채권 총액은 13,788,383원입니다.

임차인 현황

- 인수할 보증금 합계는 0원으로, 임차인 현황은 없는 것으로 파악됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

- 분묘기지권 성립 여부가 불분명하며, 이는 매각 후에도 소멸되지 않을 수 있습니다.

4. 상권분석

본건은 경상북도 경주시 건천읍 용명리 및 산내면 일부리에 위치한 임야로, 주변 지역은 주로 순수 임야지대 및 마을 주변 임야지대로 형성되어 있습니다. 따라서 상업 활동이 활발한 상권과는 거리가 있으며, 농림업 또는 임업 관련 활동이 주를 이룰 것으로 예상됩니다. 별도의 집객 시설이나 상업 시설은 확인되지 않습니다.

5. 생활정보

본 물건은 자연 녹지 지역에 인접한 임야이므로, 일반적인 주거지나 생활 편의 시설과는 거리가 있습니다. 인근 마을이 존재하지만, 직접적인 생활 편의 시설(마트, 병원, 대중교통망 등)에 대한 상세 정보는 제공되지 않았습니다. 차량 접근이 어려운 점을 고려할 때, 생활 인프라 접근성은 낮을 것으로 판단됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 지분매각: 본 물건은 토지의 일부 지분만 매각되므로, 낙찰 후 다른 공유자와의 관계 설정 및 관리에 어려움이 있을 수 있습니다.

* 공유자 우선매수권: 공유자가 우선매수권을 행사할 수 있으며, 이는 낙찰 후 예상치 못한 변수로 작용할 수 있습니다. (행사제한 1회)

* 맹지 및 지적 경계 불명확: 지적도상 맹지이고 지적 경계가 불명확하여 정확한 토지 사용 및 관리에 제약이 따를 수 있습니다.

* 분묘 존재 및 분묘기지권: 목록4 토지에는 소유자 미상의 분묘가 다수 소재하며, 다른 필지(목록1~3, 5, 6)에서도 분묘 존재 여부가 불분명합니다. 분묘기지권이 성립될 경우 소유권 행사 및 개발에 큰 제약이 발생할 수 있습니다.

* 차량 접근 불가: 차량 접근이 불가능하여 물류 이동 및 현장 접근성이 매우 낮습니다.

* 임업용산지 및 보전관리지역 등: 토지 이용 계획상 농림지역, 보전관리지역, 보전산지, 임업용산지 등으로 지정되어 있어 개발에 제한이 따릅니다. 또한 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 공장설립승인지역 등 다양한 제한 사항이 존재합니다.

* 경사지 임야: 일부 필지는 경사지 임야로, 토지 활용에 어려움이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경주시 건천읍 일대의 지분 임야로, 감정가는 14,860,770원입니다. 그러나 맹지, 지분 매각, 분묘 존재 및 분묘기지권 성립 가능성, 차량 접근 불가 등 다수의 명확한 리스크 요인을 내포하고 있습니다. 토지 이용 계획상 개발이 제한적인 지역이며, 입지적 조건 또한 낙찰자의 토지 활용에 큰 제약을 줄 것으로 예상됩니다. 공유자의 우선매수권 행사 가능성도 고려해야 합니다. 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 일반적인 투자 목적보다는 특정 목적(예: 주변 토지와의 연접을 통한 활용, 분묘 이장 등)을 가진 제한적 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 저렴한 감정가: 상대적으로 낮은 감정가는 초기 투자 비용 부담을 줄여줄 수 있습니다.

* 지분 활용 가능성: 공유자 우선매수권이 있지만, 이를 제외한 나머지 지분을 활용하거나 추가 매입을 통해 전체 토지를 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

* 주변 토지와의 연계: 인근 토지 소유자라면, 본 지분을 매입하여 토지 합필 또는 활용 가치를 높일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 인수 보증금을 제외하고 산정되어야 합니다. 제공된 정보에는 명확한 최저 입찰가나 경매 진행 상황에 대한 정보가 없어 정확한 예상 입찰가 산출이 어렵습니다. 다만, 현재 감정가는 14,860,770원이며, 제시된 리스크 요인들을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 따라서, 해당 물건의 잠재적 가치와 투자 리스크를 종합적으로 평가하여 입찰가를 결정해야 할 것입니다. 이는 추가적인 현장 조사 및 법률적 검토를 통해 신중하게 결정해야 합니다.

10. 주변 시설 조사 결과

검색 결과, 경주 건천읍 용명리 일대에는 산업단지(경주 건천4일반산업단지, 경주 건천2일반산업단지) 및 폐기물 관련 시설(폐기물 재활용 시설, 산업 폐기물 매립장)이 위치하고 있습니다.. 경주시 천북면에서는 폐기물 재활용 시설 건립에 대한 주민 반발 사례가 확인되었습니다.. 또한, 경주시는 유기성 폐자원을 활용하는 '경주시 클린에너지센터' 건립을 추진하고 있으며, 이는 혐오시설에 대한 편견을 깬다는 목적으로 소개되고 있습니다..

본 물건의 구체적인 위치(산98번지)에서 직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으나, 인근 지역에 산업단지 및 폐기물 처리 시설이 분포하고 있음을 인지할 필요가 있습니다. 이러한 시설들은 지역 환경 및 주민 인식에 영향을 미칠 수 있습니다.

11. 추가 참고사항

* 본 보고서는 제공된 정보를 바탕으로 작성되었으며, 현장 방문을 통한 직접적인 확인 및 추가적인 법률적, 사실적 검토가 필요합니다.

* 토지 이용 계획은 변경될 수 있으므로, 관련 기관을 통해 최신 정보를 확인하는 것이 중요합니다.

* 분묘 관련 문제는 민감한 사안이므로, 법률 전문가와 상담하여 해결 방안을 모색해야 합니다.

* 지분 매각의 경우, 다른 공유자와의 협의 또는 분할 절차가 필요할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.