나이스옥션 법원경매 대구 2025타경8994 [1] 경상북도 경산시 남천면 협석리 503 창고시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 달성 · 평가일 2025.12.09

공장감정평가요항표

위치 및 부근의 상황

본건은 경상북도 경산시 남천면 협석리 소재 '협석교' 동측 인근에 위치하며 부근은 중, 소규모의 공장, 근린시설, 농경지 및 일반주택지대로 형성되어 있습니다.

토지의 상황

(1)형상 및 이용상황 기호(1) : 사다리형의 토지로 인접지와 대체로 등고 평탄하며 건부지로 이용중입니다. 기호(2,6) : 부정형의 토지로 인접지와 등고 평탄하며 도로등 부지로 이용중입니다. 기호(3) : 부정형의 토지로 인접지와 대체로 등고 평탄하며 건부지로 이용중입니다. 기호(4,5) : 2일 일단의 부정형의 토지로 인접지와 대체로 등고 평탄하며 건부지로 이 용중입니다. (2)인접 도로상태 기호(1,2) : 북서측으로 폭 악 4~6미터의 아스팔트포장도로와 접합니다. 기호(3~5) : 남측으로 폭 약 2~3미터의 포장도로와 접합니다. 기호(6) : 본건 자체가 도로입니다. (3)도시계획관계 및 공법상제한상태 기호(1,2) : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 접도구역. 기호(3,4) : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역. 기호(5,6) : 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 상대보호구역.

건물의 구조 및 현상

(1)구조 및 현상 (가)일반철골구조 데크플레이트슬래브지붕 3층 건물로서 외 벽 : 그라스울판넬잇기, 내 벽 : 우레탄판넬, 석고보드위 페인트, 벽지, 타일 등 마감, 바 닥 : 칼라하드너, 타일 등 마감, 창 호 : 샷시창입니다. (나)일반철골구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서 벽 체 : 판넬잇기, 바 닥 : 하드너, 타일 등 마감, 창 호 : 샷시창입니다. (다)일반철골구조 샌드위치판넬지붕 2층 건물로서 벽 체 : 판넬잇기, 바 닥 : 하드너, 타일 등 마감, 창 호 : 샷시창입니다. (2)이용상태 (가)1층 : 냉동창고 등, 2,3층 : 사무실 등 (나)냉동창고, 작업장 등 (다)1층 : 냉동창고, 작업장 등 2층 : 사무실, 창고 등입니다. (3)부대설비 (가~다)화재발신기, 위생설비 등 되어 있습니다.

기계/기구의 현상

본건 기계기구는 국산 및 외산의 식품가공 및 냉동·냉장설비 등으로 현상 등은 보통입니다.

공작물의 현상

없습니다.

기타참고사항

임대관계 : 미상입니다. 기타 : 없습니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 및 기계기구 포함 매각. (단, 기계기구 목록 중 388, 2012-169, 2012-168, 2014-366은 387과 중복되어 평가에서 제외. 감정평가서 참조).
이동 용이한 콘테이너 2동은 평가에서 제외함.
목록1. 최저매각가격은 일부 타인점유부분을 감안한 가격임.
목록2. 제시외 건물2-1은 일부 타인 토지상에 소재하는 것으로 추정됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 대구지방법원 2025타경8994 (1)

* 소재지: 경상북도 경산시 남천면 협석리 503

* 용도: 창고시설 (건축물대장상 공장, 제2종근린생활시설, 창고시설 등으로 복합 등재)

* 감정가: 2,353,560,100원

* 토지면적: 3001.00㎡ (약 908.0평)

* 건물면적: 1442.24㎡ (제시외 183.80㎡ 포함, 약 436.3평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유에스에이치유동화전문유한회사

* 총 채권액 (등기부채권 총액): 약 38억 6천만원 (토지 약 38억 6천만원, 건물 약 38억 5천만원)

2. 입지조건

* 본건은 경상북도 경산시 남천면 협석리 소재 '협석교' 동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주변 지역은 중, 소규모 공장, 근린시설, 농경지 및 일반주택지대로 형성되어 있어 산업 및 생활 편의시설이 혼재된 지역입니다.

* 토지는 기호별로 사다리형 및 부정형의 토지가 이용중이며, 대부분 건부지 또는 도로 등 부지로 활용되고 있습니다. 전반적으로 인접지와 등고 평탄한 지형입니다.

* 도로 접근성은 북서측으로 폭 약 4~6미터의 아스팔트 포장도로에 접하고 있으며, 남측으로는 폭 약 2~3미터의 포장도로에 접하고 있어 차량 통행이 용이합니다.

* 도시계획 현황상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 접도구역, 상대보호구역 등에 해당합니다.

* 주변에는 남천초등학교와 같은 교육시설이 위치하고 있어, 일부 생활 편의 접근성도 갖추고 있습니다.

3. 권리분석

* 임차인 현황:

* 엠에스상사주식회사: 보증금 3,000,000원, 차임 220,000원, 사업자등록일 2014-11-26, 대항력 없음.

* 엠케이푸드주식회사: 보증금 5,000,000원, 차임 200,000원, 사업자등록일 2017-10-30, 대항력 없음.

* 상기 임차인들의 보증금 합계는 8,000,000원이며, 이들은 대항력이 없어 경매 절차를 통해 배당받게 될 것으로 예상됩니다.

* 채권자: 유에스에이치유동화전문유한회사 (근저당권 말소기준일: 2010.05.18 토지, 2010.11.23 건물)

* 등기부상 근저당, 압류, 가압류 등 다수의 권리가 설정되어 있었으나, 임의경매 개시로 인해 말소기준권리보다 후순위 권리들은 경매 완료 시 모두 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리는 명세서상 '지상권개요:'로 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 없어 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

* 본건이 위치한 경산시 남천면 협석리 일대는 중소규모 공업 단지와 농경지가 혼재된 지역으로, 지역 산업 경제의 한 축을 담당하고 있습니다.

* 계획관리지역으로 지정되어 있어 향후 산업 시설 또는 물류 시설로서의 개발 가능성이 있습니다.

* 인근에 협석교가 있어 지역 교통의 요지 역할을 하며, 도로망 또한 비교적 양호한 편입니다.

* 물류 이동 및 생산 활동에 적합한 입지 조건을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

* 주변 지역은 산업시설과 농경지가 주를 이루고 있어 대규모 상업 시설이나 편의 시설은 제한적일 수 있습니다.

* 인근 주택지대나 근린시설을 통해 기본적인 생활 편의를 이용할 수 있습니다.

* 본건은 공장 및 창고 시설의 용도에 초점을 맞춘 입지이므로, 일반적인 생활 편의 시설과의 접근성은 상대적으로 낮은 편입니다.

* 주요 접근로는 아스팔트 포장도로를 이용하며, 대중교통보다는 자가용 이용이 편리할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

* '목록1. 최저매각가격은 일부 타인점유부분을 감안한 가격임.' 문구는, 현재 물건에 타인 점유 부분이 존재하며, 이에 대한 권리관계 및 인도명령 대상 여부를 철저히 파악해야 함을 시사합니다.

* '목록2. 제시외 건물2-1은 일부 타인 토지상에 소재하는 것으로 추정됨.'은 심각한 리스크입니다. 타인 토지에 걸쳐 있는 제시외 건물로 인해 향후 법적 분쟁, 강제 철거, 또는 사용료 지급 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 이는 물건의 가치를 크게 훼손할 수 있는 요인입니다.

* 매각 대상에서 이동이 용이한 콘테이너 2동과 특정 기계기구 목록이 제외되었으므로, 인수 시 포함되지 않는 물품 목록을 정확히 확인해야 합니다.

* 등기부채권 총액이 감정가를 훨씬 상회하는 점은 채무 불이행 상태가 심각했음을 나타내며, 복잡한 권리관계가 정리되는 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성도 배제할 수 없습니다.

* '임대관계: 미상입니다.'라는 기타 참고사항은 현재 임대차 현황에 대한 정보가 불완전할 수 있음을 암시합니다.

* '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:' 부분에 대한 구체적인 내용이 없어, 혹시 모를 권리 인수 가능성에 대한 추가 확인이 필요합니다.

* 주변에 대규모 혐오시설이 직접적으로 보고된 바는 없으나, 산업단지 및 농경지가 혼재된 지역의 특성상 향후 환경 변화 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본건은 경상북도 경산시 남천면 협석리 소재의 창고 및 공장 시설로, 넓은 토지 면적과 여러 동의 건물을 포함하고 있어 산업 활동이나 물류 거점으로서의 잠재력을 지니고 있습니다.

* 다만, '타인 토지상에 걸쳐 있는 제시외 건물'이라는 중대한 하자가 존재하며, '타인 점유 부분'에 대한 명확한 확인이 필요한 상황입니다.

* 이러한 점들을 종합적으로 고려할 때, 본건은 신중한 접근과 철저한 현장 조사, 법률 검토가 필수적인 물건입니다. 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 감수할 수 있는 투자자에게 적합할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 토지 및 건물 면적으로 인한 활용 가치: 공장, 창고, 물류 센터 등 다양한 산업 용도로 활용 가능성이 높습니다.

* 계획관리지역 등 성장 잠재력이 있는 입지: 경산시의 도시 계획에 따라 향후 산업 시설로서의 가치 상승이 기대됩니다.

* 감정가를 통한 시세 차익 기대: 철저한 권리 분석 및 현장 조사를 통해 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 기존 산업 인프라 활용: 주변의 중소규모 공장들과 연계한 시너지 효과를 노릴 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 제공된 정보에 따르면, 본건의 감정가는 2,353,560,100원입니다.

* 총 등기부채권액은 약 38억 6천만원에 달하나, 임의경매 개시로 인해 대부분 소멸될 권리입니다.

* 명시된 임차인들의 보증금 합계는 8,000,000원이며, 대항력이 없어 인수 부담은 없습니다.

* '타인 토지상에 걸쳐 있는 제시외 건물' 및 '타인 점유 부분'이라는 중대한 리스크 요소를 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

* 이러한 리스크 요인들을 감안하여, 예상 입찰가는 감정가의 약 85%~90% 수준으로 산정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 1,900,000,000원 ~ 2,100,000,000원 범위로 고려해 볼 수 있습니다.

* 주의: 이는 현재까지 파악된 정보를 바탕으로 한 추정치이며, 현장 방문을 통한 정확한 실사 및 추가 법률 검토 후 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.