나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경5643 [1] 서울특별시 동대문구 장안동 443-12 코지그린빌 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경인 · 평가일 2025.11.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호1,2는 서울특별시 동대문구 장안동 소재 "장평중학교" 남측 인근에 위치에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼 재하는 지역으로서, 전반적인 주위 환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건 기호1,2는 차량출입이 가능하고, 남서측 인근에 지하철5호선"장한평역"이 위 치하고, 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 무난시 됩 니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 501호외 1개호로서, 외벽 : 석재붙임 등 마감. 창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

기호1은 다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 테라스, 현관), 기호2는 다세대주택(방 2, 거실, 주방, 욕실, 테라스, 현관)으로 이용중입니다.

설비내역

본건 기호1,2는 급·배수시설 등 기본적인 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등이 되 어있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 평탄한 세장형 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이 용중입니다.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로와 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

장안동 443-12 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역(해발134m(지반 +건축+옥탑 등)), 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계 약에관한허가구역(2025-10-20)(허가대상 용도:아파트, 지정기간:2025.10.20.~2026. 12.31.), 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등. 용도:단독 다가구 아파트 연립 다세대, 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.) 등입니다. (자세한 사항은 후첨 "토지이용계획확인서" 참조)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계: 미상입니다. 기타 : -

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경5643 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 배OO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 동대문구 장안동 443-12 코지그린빌 5층501호

용도: 다세대주택

건물구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 501호

건물면적: 36.88㎡ (약 11.16평)

토지면적: 23.41㎡ (약 7.08평)

토지지분: 23.409999999999997㎡ (약 7.08평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 가격 정보

감정가: 336,000,000원

1.4. 건축물대장 상 특이사항

건축물대장 상 '위반건축물(패널 주거 무단증축)' 등재.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 서울특별시 동대문구 장안동 소재 "장평중학교" 남측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 남서측 인근에 지하철 5호선 "장한평역"이 위치합니다. 인근 도로변에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 무난한 편입니다.

2.3. 토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-10-20, 2025.8.26~2026.8.25) 등으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임차인: 김미애

보증금: 230,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2020-05-20

확정일자: 2022-05-09

배당신고일자: 2026-01-19

대항력: 있음

3.2. 권리 분석 요약

말소기준권리: 2021-05-07 접수된 최문경 가압류 (갑8)

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 해당 없음 (지상권 개요 없음)

인수 보증금 합계: 0원

등기부상 채권 총액: 166,984,283원

주요 등기 내역: 소유권보존, 소유권이전(신탁말소), 다수의 가압류 및 압류, 강제경매 등기.

3.3. 임차인 관련 특이사항

대항력 있는 임차인 김미애가 존재하나, 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있어 보증금 인수 부담은 없을 것으로 예상됩니다. 하지만 임차인과의 명도 과정에서 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

3.4. 위반건축물 관련 사항

집합건축물대장 상 '위반건축물(패널 주거 무단증축)'로 등재되어 있어, 향후 재산권 행사에 제약이 있을 수 있으며, 관련 이행강제금 부과 등의 위험이 존재합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건지 인근은 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 단지를 중심으로 한 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다. 장한평역 인근으로 이동 시 더욱 다양한 상업 및 편의시설을 이용할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육시설

인근에 장평중학교가 위치하여 교육 환경이 양호합니다.

5.2. 편의시설

지하철 5호선 장한평역 및 버스정류장이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리하며, 주변 지역에 일상생활에 필요한 편의시설들이 분포하고 있습니다.

5.3. 혐오시설 정보

주변 지역은 주거 및 교육 시설 위주로 분포하고 있어, 유해하거나 혐오시설로 분류될 만한 시설의 직접적인 인접성은 파악되지 않았습니다. (검색 결과, 장안동 동부화물터미널 인근 지역 개발 관련 언급이 있으나, 본 물건과의 직접적인 연관성은 낮음)

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물

집합건축물대장 상 위반건축물로 등재되어 있어, 철거 명령, 이행강제금 부과, 건물 사용 제한 등의 법적 제재가 발생할 수 있습니다. 이는 자산 가치 하락 또는 수리 비용 발생으로 이어질 수 있습니다.

6.2. 명도 가능성

대항력 있는 임차인이 존재하나, 인수 보증금이 없다고 명시되어 있어 명도 자체는 비교적 수월할 수 있으나, 협의 과정이 필요할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 동대문구 장안동에 위치한 다세대주택으로, 장평중학교와 장한평역 인근에 자리하여 기본적인 주거 및 교통 편의성을 갖추고 있습니다. 다세대주택, 근린생활시설, 학교 등이 혼재된 지역적 특성을 보입니다. 권리 분석 상 대항력 있는 임차인이 존재하나 인수 보증금이 없는 것으로 파악되어 큰 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나 가장 큰 리스크 요인은 건축물대장 상 '위반건축물'로 등재되어 있다는 점입니다. 이는 향후 법적 제재 및 재산 가치 하락으로 이어질 수 있으므로, 입찰 전 위반건축물의 상세 내용 확인 및 관련 비용 산정이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

8.1. 역세권 입지

지하철 5호선 장한평역 인근으로 대중교통 접근성이 양호합니다.

8.2. 정주 여건

주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 인프라가 갖추어져 있습니다.

8.3. 저가 매수 기회

감정가 대비 시세가 낮게 형성될 가능성이 있으며, 위반건축물 리스크를 감안한 적정가 매수를 통해 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

최근 인근 지역의 유사 물건 시세 분석 결과, 2026년 7월 4일 거래된 장안동 439-19 (장안하이빌, 58.25㎡, 2014년식, 3층)이 380,000,000원에 거래되었습니다 [cite: JSON]. 이를 기준으로 평당가를 환산하면 약 6,523,587원/㎡입니다. 본 물건의 전용면적 36.88㎡를 적용한 예상 시장 가치는 약 240,615,117원입니다. 하지만, 위반건축물 등재로 인한 리스크와 향후 발생 가능한 수리 및 법적 비용을 고려할 때, 현 시세 및 감정가를 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 위반건축물 관련 비용 및 수리비를 감안하여, 약 192,000,000원을 예상 입찰가로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.