나이스옥션 법원경매 천안 2025타경12626 [1] 충청남도 아산시 신창면 창암리 1-16 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 시원 · 평가일 2025.12.05

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 충청남도 아산시 신창면 창암리 소재 ‘신정호저수지’ 남서측 인근에 위치하며, 주 위는 카페, 음식점, 전원주택, 근린생활시설 등으로 형성된 상가지대로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하는 등 제반 교통 상황은 보통임.

형태 및 이용상태

기호(2) : 부정형 완경사지로서, '상업용건부지'로 이용 중임. 기호(3~5) : 부정형 완경사지로서, '도로 등'으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 2차선 포장도로가 지나고, 기호(3~5)를 경유하는 폭 약 5~7m 내외 포장도로를 이용 중임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2) : 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(동지역05(특별관리형)), 성장관리계획 구역(신창01(특별관리형)), 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 가축사육제한구역(2021-07-22)(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(신정호), <추가기재> 경계중복에 따라 용도지역이 중 복 발급될 수 있으니 관련실과에 확인 바랍니다. 기호(3) : 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(신창01(특별관리형)), 가축사육제한구 역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역 (신정호), <추가기재> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함). 기호(4) : 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역(동지역05(특별관리형)), 성장관리계획 구역(신창01(특별관리형)), 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관 리 및 이용에 관한 법률>, 중점경관관리구역(신정호), <추가기재> 경계중복에 따라 용도지역 이 중복 발급될 수 있으니 관련실과에 확인 바랍니다.,건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함). 기호(5) : 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구, 성장관리계획구역(신창01(특별관리형)), 가축사육제한구역(2021-07-22)(일부제한구역350)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 중 점경관관리구역(신정호), <추가기재> 경계중복에 따라 용도지역이 중복 발급될 수 있으니 관 련실과에 확인바랍니다.,건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함).

제시목록 외의 물건

본건 지상에 이동 및 철거가 가능할 것으로 사료되는 컨테이너박스가 소재('사진용지' 참조) 하며, 용도, 구조, 이동가능성 등에 비추어 토지의 소유권 행사에 미치는 영향은 미미할 것 으로 사료됨.

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상이며, 기타 특이사항 없음.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(1) : 철근콘크리트구조 및 일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기, 몰탈위 페인트 등 내벽 : 몰탈위 페인트, 타일, 인테리어 등 바닥 : 타일, 마루깔기, 에폭시 등 창호 : 페어글라스, 시스템창호 등임.

이용상태

기호(1) : 일반건축물대장상 제2종근린생활시설(휴게음식점)이며, 상호 'WARM SITE'임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 화재탐지ㆍ경보(발신)기, 시스템냉난방설비, LP가스설비 등 되어 있음.

부합물 및 종물

기호(1) 건물의 연면적에 산입되지 않았으나, 신축 당시부터 본건 건물의 일부인 베란다(발 코니) 등은 본건 건물의 부합물 및 종물로 사료됨(건물에 포함 평가).

공부와의 차이

특이사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

구체적인 임대관계는 미상이며, 별도의 특이사항 없음.

물건 비고

일괄매각. 목록2 지상의 컨테이너 박스 매각에서 제외.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 번호: 천안지원 2025타경12626 (1)

소재지: 충청남도 아산시 신창면 창암리 1-16 (신정호길 262-8)

용도: 근린시설 (제2종근린생활시설 - 휴게음식점)

감정가: 5,290,114,820원

토지 면적: 4,624.00㎡ (약 1,399평)

건물 면적: 466.91㎡ (약 141평)

경매 구분: 부동산 임의 경매

채권자: 아OOO (아산신용협동조합으로 추정)

매각 대상: 토지 지분 / 건물 전체 매각

특이사항: 공동담보, 지분매각

주의사항: 일괄매각. 목록2 지상의 컨테이너 박스 매각에서 제외.

1.1. 입지조건

* 본 물건은 충청남도 아산시 신창면 창암리 소재 '신정호저수지' 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 카페, 음식점, 전원주택, 근린생활시설 등으로 형성된 상가지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 간선도로가 소재하여 교통 상황은 보통입니다.

* 토지는 부정형 완경사지로서 상업용 건부지 및 도로 등으로 이용 중입니다. 본건 남측으로 2차선 포장도로가 있으며, 인접 도로를 통해 차량 통행이 가능합니다.

* 토지이용계획상 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역(신정호) 등으로 지정되어 있습니다. 세부적인 토지 이용 계획 및 제한사항은 관련 실과 확인이 필요합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2019년 2월 25일자 아산신용협동조합 근저당권 (을5 - 토지, 을3 - 건물).

* 총 등기부채권액: 4,203,854,710원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권.

* 임차인 현황:

* (주) : 보증금 20,000,000원, 차임 17,000,000원, 전입/사업일자 2025-05-30, 대항력 없음.

* 주식회사 온양: 보증금 300,000,000원, 차임 10,000,000원, 전입/사업일자 2019-08-21, 대항력 없음.

* 한 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입/사업일자 2025-07-25, 대항력 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 본건은 공동담보 및 지분 매각 물건입니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 신정호 저수지 인근에 위치하며, 주변으로는 카페, 음식점, 근린생활시설 등이 발달해 있습니다.

* 신정호 관광지 인근이라는 점은 유동인구 확보 및 상권 활성화에 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

* 현재 건물은 제2종근린생활시설(휴게음식점) 용도로 이용 중입니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통 환경은 차량 접근이 용이하며 인근에 버스 정류장이 있어 대중교통 이용도 가능한 수준입니다.

* 신정호수 주변으로 산책로, 공원, 카페, 음식점 등 다양한 편의시설이 잘 조성되어 있습니다.

* 검색 결과, 해당 물건지 인근에서 특별히 확인되는 혐오 시설이나 공업 시설은 파악되지 않았습니다. 다만, 토지 이용 계획 상 가축사육 제한구역으로 지정되어 있어 관련 시설 입지는 제한될 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지 지분 매각: 전체 토지에 대한 지분만 매각되므로, 다른 공유자와의 관계에서 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

* 공동담보 물건: 본 건 외 다른 부동산이 공동으로 담보로 설정되어 있어, 다른 부동산의 경매 진행 결과에 따라 본 건의 매각 절차나 낙찰가에 영향을 줄 수 있습니다.

* 토지이용계획 상 규제: 도시지역, 자연녹지지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 중점경관관리구역 등 복합적인 용도지역 및 구역 지정으로 인해 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다. 상세한 확인이 필요합니다.

* 매각 제외 물건: 목록2 지상 컨테이너 박스는 매각에서 제외되므로, 인수 시 주의가 필요합니다.

* 임대차 관계: 현재 등기부 및 물건명세서 상 임차인들의 대항력은 없는 것으로 판단되나, 실제 점유 관계 및 보증금, 차임 등 세부 계약 내용은 별도 확인이 필요합니다. (임차인 중 보증금 및 차임이 미상인 경우도 있어 주의 필요)

1.6. 종합 의견

본 물건은 신정호 인근의 장점을 가진 근린생활시설로, 잠재적 가치를 지니고 있습니다. 다만, 토지 지분 매각 및 공동 담보 물건이라는 점, 복합적인 토지 이용 규제 사항 등을 고려할 때 권리 관계 및 향후 개발 가능성에 대한 철저한 분석이 요구됩니다. 현재 임차인의 대항력이 없다는 점은 긍정적이나, 세부적인 임대차 계약 사항은 반드시 확인해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 신정호 관광지 인근이라는 지리적 이점: 휴식, 관광 관련 상업 시설 운영에 유리할 수 있습니다.

* 제2종 근린생활시설로서의 활용 가능성: 휴게음식점 등으로 현재 이용 중입니다.

* 주변 상권 활성화 가능성: 신정호 주변 개발 및 관광객 증가에 따른 수혜 기대.

* 지분 매각 및 복잡한 권리 관계로 인한 저가 낙찰 가능성 (단, 철저한 사전 분석 필요).

1.8. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원.

* 예상 입찰가는 상기 제시된 감정가, 채권 총액, 권리 관계, 임차인 현황, 주변 시세, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 자료만으로는 정확한 예상 입찰가 산정이 어렵습니다. 별도의 시장 조사 및 심층 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.