나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52319 [1] 서울특별시 성동구 성수동1가 685-209 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: SJ · 평가일 2025.11.24

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 성동구 성수동1가 소재 "뚝섬역" 북서측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택, 아파트, 상업·업무용빌딩, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 전철역(뚝섬역, 2호선)이 소재하는 등 제반교통여건은 보통시됨.

형태 및 이용상태

정방형 토지로서 주거용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 동측으로 노폭 약 4m 내외 막다른 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(뚝섬주변지역), 대공방어협조구역(77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(허가대상 용도: 아파트, 지정기간: 2025.10.20.~ 2026.12.31.).

제시목록 외의 물건

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층 건물로, 외벽 : 벽돌쌓기 및 석재붙임 등, 창호 : PVC계열 합성수지창호 등으로 마감됨.

이용상태

주택으로 이용중임.

설비내역

급배수설비, 난방설비, 전기설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

후첨 '지적 및 건물개황도' 및 '사진용지' 참조.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52319 (1)

소재지: 서울특별시 성동구 성수동1가 685-209 (신주소: 서울특별시 성동구 왕십리로11길 7-18)

용도: 단독주택 (다가구주택으로 이용 가능)

건물구조: 2층 벽돌조 슬래브지붕 건물

토지면적: 99.00㎡ (약 29.9평)

건물면적: 88.60㎡ (약 26.8평)

감정가: 3,596,602,000원

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

사용승인일: 1968년 11월 20일

1.1. 입지조건

위치: 서울특별시 성동구 성수동1가, 지하철 2호선 뚝섬역 북서측 인근에 위치.

주변 환경: 본건 주변은 단독주택, 아파트, 상업·업무용 빌딩, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합적으로 발달해 있음.

교통: 인근에 노선버스정류장이 소재하며, 지하철 2호선 뚝섬역을 도보로 이용 가능하여 대중교통 이용이 매우 편리함. 차량 출입 또한 용이함.

도로: 본건 동측으로 노폭 약 4m 내외의 막다른 도로에 접하고 있음.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2024년 2월 6일 접수된 주식회사한국금융자산관리대부의 근저당권(을2)이 말소기준권리입니다.

총 채권액: 토지 및 건물 등기부채권 총액은 1,575,000,000원입니다.

소멸되는 권리: 상기 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없습니다.

인수 가능한 임차인 보증금: 0원입니다.

임차인 현황:

* 임차인: 임효선

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 10월 14일

* 대항력: 없음

* 비고: 대항력이 없는 임차인이지만, 보증금 및 차임이 0원으로 명시되어 있어 추가적인 권리 관계는 없을 것으로 판단됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 성수동1가 일대는 최근 몇 년간 젊은층과 예술가들에게 각광받는 지역으로, 트렌디한 카페, 갤러리, 편집샵 등이 활발하게 들어서며 상권이 활성화되고 있음.

주거와 상업 시설이 복합적으로 발달한 지역으로, 뚝섬역을 중심으로 풍부한 유동인구와 배후수요를 확보하고 있음.

인근 서울숲과 한강 접근성은 지역의 주거 가치를 높이며, 성수동 전체의 개발 잠재력과 함께 상권 가치 상승이 기대됨.

1.4. 생활정보

교통: 지하철 2호선 뚝섬역을 도보로 이용할 수 있으며, 다수의 시내버스 노선이 운행되어 서울 전역으로의 이동이 용이함.

편의시설: 단독주택 밀집 지역 내에 기본적인 근린생활시설(마트, 편의점, 식당 등)이 잘 갖춰져 있어 일상생활이 편리함.

자연환경: 서울숲이 인접해 있어 산책, 여가 활동 등 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있음.

교육시설: 주변에 초등학교, 중학교 등이 있어 자녀 교육 환경으로도 적합함.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(뚝섬주변지역), 대공방어협조구역, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 토지 이용 및 개발에 대한 법적 제한이 있을 수 있음.

건축물 노후도: 1968년 11월 20일 사용승인된 건물로, 준공 후 약 58년이 경과하여 건축물의 노후화로 인한 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성을 고려해야 함.

제시외 건물: 제시외 건물이 매각에 포함되어 있으나, 이에 대한 명확한 현황 파악 및 관리, 철거 등 추가적인 비용 발생 가능성이 있음.

임대 관계 미상: 건물 내 임대 관계가 미상으로, 현장 방문 시 임차인과의 명도 협상 또는 이사 관련 이슈가 발생할 수 있음 (다만, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없음).

1.6. 종합 의견

본 물건은 성수동1가의 역세권에 위치하며, 주변의 주거 및 상업 시설이 복합적으로 발달하여 안정적인 가치를 유지할 것으로 보임.

권리 관계는 말소기준권리 이하 후순위 권리들이 매각으로 소멸될 것으로 예상되어 비교적 명확한 편임.

다만, 토지 이용 제한 사항, 건축물 노후도, 제시외 건물 존재 여부 등은 투자 시 신중하게 고려해야 할 요소임.

1.7. 투자 포인트

최고의 입지: 지하철 2호선 뚝섬역을 도보로 이용 가능한 역세권에 위치하여 출퇴근 및 외부 활동이 매우 편리함.

지역의 미래 가치: 성수동 일대의 지속적인 개발 및 서울숲, 한강과 같은 천혜의 자연환경 인접으로 인한 높은 미래 가치 상승 잠재력 보유.

다목적 활용 가능성: 주거 용도뿐만 아니라, 지역 특성을 고려한 상업적 활용 가능성 탐색 가능.

1.8. 예상 입찰가

본 물건에 대한 정확한 예상 입찰가를 산정하기 위해서는 상세한 현장 조사, 주변 실거래가 및 유사 물건 낙찰가 분석, 그리고 세금 및 부대 비용 등을 종합적으로 고려한 추가적인 시장 조사가 필수적입니다.

현재 감정가는 3,596,602,000원이며, 인수할 보증금이 없는 점을 감안하여 낙찰 후 예상되는 명도 비용, 수리비, 취득세 등을 면밀히 검토한 후 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.