나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경13129 [1] 서울특별시 양천구 신월동 122-17 케이씨하우징 제4층 제401호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 석정감정 · 평가일 2025.11.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신원초등학교" 동측 인근에 위치하며, 인근은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물(2023.01.02) 내 제4층 제401호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 하이새시 등임.

이용상태

본건은 기준시점 현재 "도시형생활주택 단지형다세대"로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급부 및 배수설비, 난방설비, 소화설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 2필지 일단의 세장형의 토지로서, "공동주택"의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 약 6미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

122-17번지, 122-18번지 : 도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 제3종 구역(2017-06-30)(다지구) <공항소음 방지 및 소음대책지역 지원에 관한 법률>, 수평표면구역<공항시설법>, 진입표면구역<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 토지거래계약에관한허가구역(아파트 / 지정기간: 2025.10.20. ~ 2026.12.31.)

공부와의 차이

--.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 : 미상임. - 기타 : --.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경13129 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (HUG)

감정가: 292,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 122-17 케이씨하우징 제4층 제401호

건물 용도: 도시형생활주택

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상6층 건물

준공 연도: 2023년 01월 02일

구분건물 면적: 전용면적 26.12㎡ (약 7.90평)

1.3. 면적 정보

토지 면적: 17.18㎡ (약 5.20평) (토지지분 포함)

건물 면적: 26.12㎡ (약 7.90평) (전유부 면적)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

1.4. 기타 기본 정보

특이사항: 공동담보, HUG 인수조건 변경

주의사항: 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 "신원초등학교" 동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건 소재 건물까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

인접 필지와 함께 등고평탄한 세장형의 토지로서, 현재 "공동주택"의 건부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 남서측으로 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

말소기준권리는 2025년 01월 16일자 남동세무서장의 압류입니다.

본건 강제경매 개시결정 등기(2025타경13129)는 2025년 11월 05일에 접수되었습니다.

주택임차권(이연섭, 366,000,000원)은 말소 예정 등기로 확인됩니다.

등기부채권 총액은 366,000,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사 (이연섭)

보증금: 366,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2023년 03월 31일

확정일자: 2023년 03월 03일

배당신고일자: 2024년 12월 30일

대항력: 없음

비고: 임차인의 대항력은 없는 것으로 분석됩니다.

3.3. 권리 인수 여부

본건은 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리가 없는 것으로 보입니다. (단, 특수 물건 정보 및 주의사항 참조)

주의사항에 명시된 바와 같이, 임차인 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사(채권자)의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

특별 매각 조건에 따라, 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하며, 임차권 등기 말소를 조건으로 합니다.

따라서, 임차인 보증금 366,000,000원을 인수할 위험은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대 주택 시세는 다음과 같습니다.

2026년 5월 거래된 55.27㎡(연립, 1981년 건축) 물건이 210,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 380만원)

2026년 5월 거래된 52.41㎡(다세대, 2017년 건축) 물건이 302,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 576만원)

2026년 5월 거래된 55.56㎡(다세대, 2019년 건축) 물건이 329,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 592만원)

본건은 2023년 1월 준공된 신축 건물(도시형생활주택)로, 건축 연식에서 큰 장점을 가집니다.

다만, 전용면적 26.12㎡ (약 7.90평)으로 면적이 작아, 위 거래 사례와 직접적인 가격 비교에는 한계가 있습니다. 일반적으로 작은 면적일수록 평당 단가가 높게 형성될 수 있습니다.

감정가 292,000,000원을 고려할 때, 비교적 최근의 준공 연식과 신축 프리미엄을 감안하면 합리적인 수준으로 판단됩니다.

4.2. 건물 연식 및 특징

본건 건물인 케이씨하우징은 2023년 1월에 사용 승인된 최신축 건물입니다.

철근콘크리트 구조로 견고하며, 지상 6층 규모의 공동주택입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 주변으로 다양한 근린생활시설이 분포되어 있어 기본적인 생활 편의는 양호할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

"신원초등학교"가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

5.3. 주변 환경 (소음, 제한 등)

본건은 김포공항과 인접하여 공항 소음 영향권 및 항공기 진입/수평 표면 구역에 포함됩니다. 이는 주거 환경에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

또한, 토지거래계약에 관한 허가 구역으로 지정되어 있어 향후 매수 시 제한사항을 확인해야 합니다. (외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25. / 아파트 대상, 2025.10.20.~2026.12.31.)

6. 잠재적 리스크

6.1. 공항 소음 및 비행 경로

김포공항 인근 지역으로 항공기 소음 및 이착륙 경로에 따른 불편함이 발생할 수 있습니다. 이는 주거 쾌적성에 영향을 미칠 수 있습니다.

6.2. 토지거래 허가 구역

해당 물건이 위치한 지역은 토지거래 허가 구역으로 지정되어 있습니다. 외국인, 특정 용도의 부동산 거래 시 허가를 받아야 하므로, 거래 시 유의가 필요합니다.

6.3. 기타 특이사항

본 물건은 공동담보로, HUG 인수조건 변경이라는 특이사항이 있습니다. 이는 HUG의 보증 조건과 관련되어 있으며, 매각 조건에 명시된 바와 같이 매수인이 임차인의 대항력을 인수하지 않는 조건으로 진행됩니다.

7. 종합 의견

본건은 2023년 준공된 신축 도시형생활주택으로, 최신 건축 상태를 유지하고 있다는 점이 가장 큰 장점입니다.

권리 분석상 임차인의 대항력이 없어 보증금 인수 부담이 전혀 없으며, 말소기준권리 이후의 권리들도 모두 말소될 예정이므로 인수되는 권리는 없는 안전한 물건으로 판단됩니다.

다만, 김포공항 인근의 소음 및 비행 경로, 토지거래 허가 구역 지정 등은 주거 환경 및 향후 재산권 행사에 고려해야 할 부분입니다.

감정가 292,000,000원을 기준으로, 주변 시세 및 건물의 신축 연식 등을 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물 (2023년 준공)으로 하자 보수 및 관리 비용 절감 기대.

임차인 보증금 인수 부담 제로 (대항력 없음).

권리관계가 명확하고 말소되는 권리가 많아 비교적 안전한 물건.

도시형생활주택으로 1인 가구 또는 신혼부부 등 실수요자에게 매력적일 수 있음.

9. 예상 입찰가

본건 감정가는 292,000,000원입니다.

인근 유사 면적의 신축 건물 시세 및 최근 거래 사례를 고려할 때, 본 물건의 전용면적(26.12㎡) 가치를 산정하면, 평당 단가가 높게 형성될 수 있습니다.

최근 거래된 50-55㎡ 면적의 건물들이 302,000,000원 ~ 329,000,000원에 거래된 점을 감안하면, 본 건의 감정가 수준은 납득 가능한 범위 내에 있다고 판단됩니다.

낙찰 후 명도, 수리비, 취득세 등 부대비용과 경매 시세 변동 가능성을 고려하여, 230,000,000원 ~ 260,000,000원 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 권유합니다.

이는 법원의 통상적인 낙찰률 및 본 건의 입지 조건, 신축 연식, 권리 관계의 안정성을 종합적으로 고려한 보수적인 접근입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.